住房制度改革新階段中的金融問題研究

    今年7月21日，國務院發(fā)出《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設》的通知，再一次明確了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想，即穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。通知還指出，我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房市場。在改革中應當堅持的基本原則是：堅持在國家統(tǒng)一政策目標下，地方分別決策，因地制宜，量力而行，堅持國家、單位和個人合理負擔，堅持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。這標志著我國城鎮(zhèn)住房制度改革又進入了一個新的階段。

    筆者認為，在市場經(jīng)濟條件下，住房金融是左右住宅業(yè)興衰的關鍵，我國城鎮(zhèn)住房制度改革目標能否實現(xiàn)，也關鍵在于能否適時建立起適應市場經(jīng)濟發(fā)展要求的新型住房金融體系。因此，認真分析我國住宅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，研究目前我國住宅生產(chǎn)、消費、流通等環(huán)節(jié)的資金融通問題，探討建立與我國住宅業(yè)發(fā)展相適應的穩(wěn)定的長期融資方式，已成為當前住房制度改革中的迫切需要。正是在這一思想的指導下，本文將在已有的研究成果和改革實踐的基礎上，重點研究我國城鎮(zhèn)住房制度改革新階段中的金融問題。

    一、住房金融問題的綜合分析

    住房金融是以住房為信用基礎，借助各種金融工具、金融市場和金融中介，為住房的開發(fā)與建設、分配與消費、流通與交易等進行資金融通的所有經(jīng)營活動的總稱。根據(jù)這一定義，為全面反映當前我國住房金融中存在的問題，我們將從以下三個方面展開。

    （一）住房開發(fā)與建設中的融資問題

    經(jīng)過20年的改革開放， 我國現(xiàn)行的住房投資體制已經(jīng)發(fā)生了重大變化，國家統(tǒng)一的計劃劃撥體制逐漸被市場化、多元化住房投資體制所取代。中央和地方財政撥款占住房投資的比重，從過去的90%下降為20%左右；各企事業(yè)單位則成為住房開發(fā)投資的主力，占總投資的60—70%；城鎮(zhèn)居民個人住房投資亦大幅度上漲，占總投資的比例由改革前的0%增加到20%左右。 1979-1995年，全國城鎮(zhèn)住宅投資總額超過1萬億元，住房竣工面積達25.5億平方米。投資額和竣工面積分別為前30年的14倍和4倍。

    與此同時，隨著我國金融體制改革的不斷深化，金融在住房開發(fā)與建設中的作用也不斷增強，1995年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，商業(yè)銀行的貸款約占開發(fā)資金總額的21.6%，開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券和股票募集資金占1.4%，金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的貢獻已達22.4%. 但是但是 但是，與國外金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設中的貢獻60—80%相比，我國城鎮(zhèn)住房開發(fā)與建設中的金融參與度還是比較低的。這主要由于我國正處于住房開發(fā)與建設融資的轉型期，即由以國家信貸為主的傳統(tǒng)計劃融資機制，轉入以商業(yè)銀行信貸為主的新的市場融資機制，在住房開發(fā)與建設的融資中還存在如下突出問題：

    1、資金融通渠道單一，開發(fā)企業(yè)融資成本過高

    我國正處于有計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉軌過程中，資本市場還處于試點階段，發(fā)育程度還很低，這大大限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，房屋預售款占50%以上，商業(yè)銀行信貸僅占10—30%. 由此可見我國開發(fā)企業(yè)財務杠桿比率很低。而發(fā)達市場經(jīng)濟國家常用的發(fā)行債券、股票等直接融資方式，在我國，由于資本市場的落后而受到了極大的限制。這不僅影響到我國住房建設的發(fā)展，而且大大提高了開發(fā)企業(yè)的籌資成本，進而抬高了商品房銷售價格。

    2、商業(yè)銀行信貸資金供給不足，總量上難以滿足住房開發(fā)建設的資金需求

    目前，我國住房開發(fā)建設信貸資金的主要來源是：城市政府、企事業(yè)和職工個人的三級住房基金；個人住房儲蓄；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營資金；金融機構的自有資金及國外資金等。這種以企事業(yè)單位和個人存款為主的住房融資體制根本無法滿足住房開發(fā)建設信貸資金的需求。在“九五”期間，全國城鎮(zhèn)將建造住房12億平方米，在下個世紀的第一個10年，全國城鎮(zhèn)則需要建造住房33.5億平方米，按目前全國商品房平均價格每平方米1700元計算，要完成這一任務共需投入7.735萬億元，每年需投資5156億元。然而，目前我國各類政策性住房資金的余額才不過1600多億元，（其中800億元為住房公積金存款，而且其主要用途為個人住房抵押貸款），根本無法滿足住房開發(fā)與建設資金的需求。

    3、商業(yè)銀行已開展的信貸業(yè)務中，存在貸款種類單一，貸款期限、貸款利率缺乏彈性，銀企雙方都缺乏有效的風險約束機制目前，在商業(yè)銀行發(fā)放的貸款中，無論是開發(fā)企業(yè)的流動資金貸款、開發(fā)項目貸款，還是臨時性貸款，都屬于中短期生產(chǎn)性流動資金貸款，期限一般為一年，而缺少長期性房地產(chǎn)經(jīng)營性貸款。這使得大多數(shù)企業(yè)都通過到期展期來延長還款期限，造成銀行資金現(xiàn)金流量極不穩(wěn)定，對經(jīng)營管理極為不利。與此同時，銀行貸款利率缺乏彈性，一般按流動資金貸款利率執(zhí)行，這既不利于銀行規(guī)避市場利率波動的風險，也不利于發(fā)揮利率對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求進行調(diào)節(jié)的杠杠作用。并且，在銀行信貸利率與市場利率存在較大差異，而同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金又不能從銀行得到正常滿足的情況下，在宏觀經(jīng)濟好轉時期，銀行資金極易通過各種隱形渠道進入房地產(chǎn)市場，致使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過度膨脹和房地產(chǎn)市場表面上繁榮的“泡沫”景象，而一旦宏觀經(jīng)濟形勢逆轉、銀根緊縮，便“泡沫”破滅，結果是銀行和企業(yè)兩敗俱傷。我國90年代初出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱，以及其后較長時期不景氣，就屬于這種現(xiàn)象。銀企雙方缺乏有效的風險約束機制，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得長期、可靠、穩(wěn)定的信貸資金來源。

    （二）住房消費融資中的問題

    擴大內(nèi)需是當前確保國民經(jīng)濟增長率的關鍵，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消費培育為新的消費熱點的戰(zhàn)略性決策，期望依靠住宅業(yè)可以貢獻0.5-1%的經(jīng)濟增長率。 但事與愿違，時至今日，我國住宅消費因房價過高，居民收入低，承受能力有限等原因，仍未在全國形成住房的消費熱潮。截止1997年底，全國積壓商品房8000萬m2，其中住宅面積6400萬m2，而同時全國仍有些

300多萬戶城鎮(zhèn)居民人均住房面積不足4 m2 . 造成這一尷尬境地的原因，除了過高的房價外，缺乏有效的住房消費金融支持手段也是一個重要原因。如1998年1—6月，四大國有獨資商業(yè)銀行共發(fā)放各類住房貸款余額2742億元，比年初增加123億元，其中住房開發(fā)貸款2340億元，比年初增加55億元，而個人住房消費貸款余額雖然較年初增加68億元，也只有402億元，不及四大商業(yè)銀行住房貸款總量的20%.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及城鎮(zhèn)住房制度改革的進一步推行，迫切需要發(fā)展住房消費信貸。但就目前的情況而言，住房消費信貸的發(fā)展速度遲緩，貸款規(guī)模小，地域分布極不平衡，多局限于一些經(jīng)濟比較發(fā)達的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面積推廣還存在諸多困難：

    1、住房金融機制不完備，制約了住房信貸業(yè)務的發(fā)展。首先，從住房抵押貸款這種住房消費信貸的主要業(yè)務來看。當前，住房抵押貸款限制條件十分嚴格，必須先存后貸、押上加保，一次整借、按月均還，而且每一家庭只能享受一次。此外，個人住房抵押貸款還要求逐個審批貸款申請人的財務狀況，申請人所在單位的財務狀況，還需辦理抵押保險，設定抵押權、評估抵押物價值，并由職工所在單位進行擔保等一系列貸款條件，程序繁瑣。這種信貸辦法盡管規(guī)避了貸款風險，確保了信貸資金的安全，但同時也抑制了廣大城鎮(zhèn)居民對住房消費信貸的需求，不利于拓展信貸市場。其次，從住房消費信貸的融資手段、融資工具來看，融資手段單一，融資工具貧乏，也難以滿足住房消費信貸的需求。目前，我國住房信貸資金主要來源于住房基金存款、住房公積金存款和個人住房儲蓄，由于他們的運作還很不規(guī)范，資金的歸集率不高，嚴重制約了住房信貸資金的供給。另外，由于我國金融市場起步較晚，特別是二級市場很不發(fā)達，使本可以通過房地產(chǎn)證券化籌集資金，分散金融風險，促進市場流動的融資渠道無法運作。

    2、發(fā)展住房消費信貸的政策措施不配套，也是制約我國住房消費信貸發(fā)展的一個重要因素。首先，缺乏與住房消費信貸配套的法律保障。盡管我國金融法律框架業(yè)已形成，但與房地產(chǎn)業(yè)相適應，在法律上明確房地產(chǎn)金融市場規(guī)則， 嚴格界定各種房地產(chǎn)金融機構和組織的合法性，規(guī)范其資金籌集、融通、借貸等各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為，保證住房信貸資金正常運轉的金融、稅收、保險等法規(guī)和法律還有待制定。而且，已制定的法律、法規(guī)執(zhí)行的嚴肅性和穩(wěn)定性還有待于加強。其次，對住房抵押貸款的政策扶持力度不夠。住房消費信貸具有墊支資金量大，回收期限長等特點，盡管有房地產(chǎn)產(chǎn)權作抵押，但由于其流動性差，盈利性低，資金分散且回收慢，貸款管理難度大等特點，商業(yè)銀行對發(fā)展該業(yè)務的信心并不是很大。為加快住房消費信貸的發(fā)展，有必要在貸款管制上采取相應的扶持政策，如對發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行可以采取免交部分或全部存款準備金，在一定時期享受減免稅等優(yōu)惠政策。

    3、個人住房抵押貸款的風險較大。盡管《擔保法》和最近頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》都規(guī)定，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行有權對抵押物進行處置，但在借款人不履約還款時，銀行缺乏對抵押物處置的操作經(jīng)驗，在法律執(zhí)行上也缺乏力度，這將會提高銀行的經(jīng)營成本。因此，有必要建立一種政府監(jiān)控、全社會參與、有保障的抵押貸款風險擔保系統(tǒng)。

    （三） 住房流通中的融資問題

    完善的住房市場體系，不僅要有發(fā)達的一級市場，更要有發(fā)達的二級市場。開放和發(fā)展住房交易的二級市場，允許已售公有住房上市交易，不僅有利于盤活存量住房，實現(xiàn)住房的合理配置，更有利于引導居民住房消費和投資，促進居民賣舊房買新房，以小房換大房，使有房居民改善居住條件的愿望得以實現(xiàn)，更能使?jié)撛诘淖》啃枨筠D化為現(xiàn)實的有效需求。

    但是，由于在住房制度改革過程中，我們只強調(diào)一級市場的建立與完善，忽視了二級市場的建設與管理，造成了二級市場的混亂�！肮�房私租”等現(xiàn)象屢禁不止，而灰色市場卻發(fā)展迅猛。不少人利用手中權力多占房，然后用于出租，謀取私利，造成不良的社會影響。

    隨著住房分配貨幣化的發(fā)展，有必要轉變我們的房改政策及措施，加強住房二級市場的建設。因此有必要加強對住房二級市場上的租賃與銷售行為中的金融支持。但目前我國在這方面的發(fā)展還比較緩慢，從現(xiàn)狀來看，幾乎沒有那家商業(yè)銀行開展了這項業(yè)務。究其由，主要是在我國現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定中還存在許多限制為住房交易的二級市場融資的窠臼。具體而言，主有表現(xiàn)在以下幾個方面：

    1、不具備為促進住房流通提供金融服務的政策環(huán)境。由于我國住房制度改革的重點一直放在如何啟動住房消費，消化積壓商品房方面，再加上對房地產(chǎn)投機的心有余悸，政府一向的做法是，只重視住房一級市場的逐步建立和不斷完善，而忽視了二級市場的建設。因此對如何發(fā)展住房二級市場的金融支持問題更是提不到議事日程。不僅如此，在已頒布實施的《個人住房抵押貸款管理辦法》中還明文規(guī)定，住房公積金貸款只能用于職工和家庭的第一次購房，而不能用于其他方面。這大大限制了住房流通中的金融支持力度。

    2、各商業(yè)銀行在發(fā)展住房二級市場中的業(yè)務方面既沒有有效的融資手段，也缺乏實際操作經(jīng)驗。由于長期以來城鎮(zhèn)居民住房一直屬于“公房”性質(zhì)，被禁止私自流通轉讓，住房二級市場應有活力被人為地扼殺掉了。盡管近些年來，存量公房私有化改革取得可喜進展，但產(chǎn)權關系仍沒有徹底理順，居民在產(chǎn)權還沒有完全到位的情況下是不能把還帶有“公”字成分的自家住房作為向銀行融通資金的抵押物的。由于缺乏具有完全產(chǎn)權的抵押物，銀行自然在無法住房二級市場上開展業(yè)務�？磥泶龠M二級市場發(fā)展的關鍵是先得理順產(chǎn)權關系。

    二、對我國住房基金和住房抵押貸款問題的研究

    （一）對我國住房基金問題的進一步研究

    截止到1997年底，全國歸集的各類政策性住房資金余額已達1638.1億元， 個人住房公積金歸集額更是大幅上漲，1997年總余額已超過800億元。 住房基金制度的建立對于保證我國住房開發(fā)與建設的規(guī)模擴張、住房分配與消費模式的轉換、流通與交易制度的完善等方面具有重要的資金供給作用。但在實踐中以下問題十分突出：

    1、個人住房公積金制度建設中的問題。目前住房公積金已成為個人住房基金建設的主要途徑。1991年上海率先在全國建立了住房公積金制度，1992年就擴展到北京、天津、江蘇、浙江等地，1993年陸續(xù)擴展到遼寧、吉林、黑龍江、河

北和湖北等地，1994年《決定》發(fā)布后，迅速擴展到全國各地。目前除西藏自治區(qū)情況特殊沒有建立住房公積金外，全國35個大中城市，213個地級以上城市已建立了公積金制度。經(jīng)國務院房改領導小組批準獨立運行的解放軍、煤炭、鐵路、石油系統(tǒng)已于1995年年底以前建立住房公積金制度。中央國家機關也于1996年10月建立了住房公積金制度。從覆蓋范圍看，目前沿海地區(qū)超過80%，內(nèi)陸地區(qū)大約為60%，實施范圍很廣。歸集數(shù)額也在穩(wěn)步增加，1994年全國累計歸集住房公積金110.09億元，1995年增加到260億元，1996年已增加到393.64億元，1997年全國住房公積金總量已超過800億元。應該說，我國住房公積金制度的實施是成功的。它不僅籌集了一大筆住房建設與消費資金 ，而且為轉換我國住房分配制度創(chuàng)造了良好條件。但是，目前對住房公積金的認識和管理、運行中還存在一些問題。

    首先，對住房公積金的性質(zhì)定位。住房公積金的研究中常常提到其義務性、強制性、互助性、保障性、政策性、長期性等等。義務性、強制性對應于住房公積金的歸集；互助性是為了給公積金的低息政策提供理論基礎；保障性對應于其管理方式；政策性是為了說明其使用方向；長期性對應于其支取限制。但是，公積金的屬性如何界定還需理論界進一步研究，因為我國對公積金突出其強制性一面，對靈活性一面欠思考 .事實上，既然國務院在《決定》中已把公積金規(guī)定為職工工資的一部分，對于職工選擇什么形式的住房基金，對存入基金中的資金如何使用應有較大的靈活性，以體現(xiàn)對職工意愿的尊重。這樣才能增強住房基金的吸引力。

    其次，住房公積金的歸集面與繳交率。如果從住房公積金的工資性出發(fā)，則所有已實施市場化工資制度的企業(yè)不應要求他們再建立住房公積金制度——除非公積金制度是一種保障性制度或者雇員工資中的住房消費比重仍不足于解決其住房問題。而凡需建立公積金的職工與單位，繳交率應根據(jù)當?shù)刈》績r格水平確定，以能夠?qū)崿F(xiàn)住房分配機制轉變的目標。但在目前各地公積金制度的實施中，往往存在各異的規(guī)定，有些地方要求各類企事業(yè)單位都建立住房公積金制度，這將在住房公積金的使用方面對國有經(jīng)濟中的職工造成不利的影響。

    第三，住房公積金的使用問題。這里有兩方面的問題。一是，目前的政策、法規(guī)規(guī)定，職工只能在購建、大修住房時支取住房公積金。這與鼓勵個人購房、推動住房自有的政策導向是相符合的，但與轉變后住房公積金的性質(zhì)有矛盾。在租、買自愿的房改政策下，應允許職工用住房公積金交納住房租金。二是，在那些要求所有企事業(yè)單位交納公積金的地方，由于非國有經(jīng)濟的企業(yè)實行高工資制度，因此其公積金的數(shù)量也比較大。如果實行與國有經(jīng)濟中的職工同等的貸款條件，很明顯他們在獲得公積金貸款方面具有較大的優(yōu)勢。這不僅僅因為他們公積金的存款數(shù)額大，而且因為他們的收入水平高，還款能力強，資信狀況好。

    第四，住房公積金的管理目標問題。住房公積金管理的核心目標是保證職工支取使用和貸款的權利。其它剩余資金可由政府統(tǒng)一使用于經(jīng)濟適用房的建設，但這只能是其輔助目標。這其中一個最重要的問題恐怕是住房公積金的風險問題。對于住房公積金貸款的風險承擔由誰負擔，目前還沒有一個確定的說法。由于在市場經(jīng)濟條件下，風險的發(fā)生無處不在，無時不有，利用公積金貸款的違約風險會時有發(fā)生，這種風險如何防范和規(guī)避是公積金管理種的出一個難題。此外，由于住房公積金制度實行低利率存貸制度，公積金的通貨膨脹風險由誰承擔也是一個問題。

    2、其它住房基金建設中的問題。其它住房基金包括城市住房基金與企事業(yè)單位的住房基金。目前，國家尚未對這兩部分基金的歸集做出統(tǒng)一規(guī)定，因此它們的籌集難度很大。這主要緣于以下幾點：

    首先，住房資金的核定與轉換難度較大。住房基金的建立，是基于原有住房資金的轉換。原有住房資金包括住房投資、折舊、大修理基金、房租補貼和維修補貼等等。這些資金來源有國家財政、地方（城市）財政和企事業(yè)單位；有些資金來源是比較固定的，有些則是臨時性的。來自各級財政的以及來源比較固定的資金數(shù)量比較容易核定，但來自企業(yè)自籌的那一部分資金，就較難核定。比如，有些企業(yè)、單位自籌資金建房，不一定每年都有。即使每年建房的單位，其投資數(shù)量也不一定每年都相同，這就給核定住房資金帶來困難。有相當一部分企業(yè)的建房資金本來就是不合理的，比如動用企業(yè)挖潛改造基金、技術革新資金、新產(chǎn)品試制基金、企業(yè)發(fā)展基金等用于建造住房。這些資金不可能核定、轉化為專項住房基金。此外，企業(yè)、單位從福利基金、獎勵基金以及稅后留利其它項目資金中用于住房的投資，也很難核定。這些資金一旦要核定轉化為專項住房基金時，可能會自動消失。

    其次，住房基金中的利益調(diào)整問題。住房基金的建立涉及到國家、地方（城市）、企業(yè)單位和個人之間的利益關系調(diào)整。因此住房基金的建立，要通過理順住房資金來源渠道，核定、轉化住房基金，變無序為有序，使之合理化、規(guī)范化、固定化，這本質(zhì)上就是利益關系的調(diào)整。這就要求根據(jù)住房投資主體界定住房產(chǎn)權，以住房產(chǎn)權為基礎核定和轉化住房資金。

    3、關于國家住房基金的建立。我們以往的改革思路基本上沒有考慮建立國家住房基金，而只考慮建立三級住房基金（城市住房基金、企事業(yè)單位住房基金和個人住房基金）。 但是，國務院最近發(fā)布的《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設》的通知指出，對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策。對最低收入的家庭，由政府或單位提供廉租房。這說明，國家住房基金制度的建設應提到議事日程。筆者認為，有必要根據(jù)國家財政劃撥在住房投資中的份額核定國家在原有公房銷售收入中的收益比例，并以此作為國家住房基金的主要來源。據(jù)統(tǒng)計，目前我國各類公有住房約30多億平方米，若按每平方米400-500元的價格出售，可回收資金1.2-1.5萬億元，而這筆資金中有很大一部分是由國家出資興建的，如果根據(jù)投資比例確定國家的收益，并將其作為國家基金的主要來源，則可以解決國家基金的來源。國家基金的主要用途則限于廉租房的建設與出租，以及個人住房抵押貸款風險政府擔保系統(tǒng)的建設。

    （二）對住房抵押貸款基本要素的分析

    從國民收入分配格局與住房制度改革的發(fā)展趨勢來看，個人住房抵押貸款將成為銀行極具市場潛力的業(yè)務品種，也是今后住房金融發(fā)展的中心內(nèi)容之一。在美國、香港等市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，個人住房抵押貸款已有一百多年的發(fā)展歷程，這項業(yè)務一般占銀行貸款總數(shù)額的20—40%.可是，我國目前個人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行貸款總量的5-10%.而且對住房抵押貸款的管理技術、

操作經(jīng)驗尚不成熟，中央銀行對住房抵押貸款業(yè)務的監(jiān)管還處于探索階段。發(fā)展住房抵押貸款的根本目的是提高我國城鎮(zhèn)居民的購房能力，也就是提高他們的承受能力。因此，在住房抵押貸款工具的設計方面必須全面考慮居民的年均收入水平，然后確定貸款期限、貸款利率、貸款額度和還款方式等與居民的承受能力直接相關的個人住房抵押貸款的基本要素。這樣才能提高住房抵押貸款的實施效果，提高我國城鎮(zhèn)居民的購房能力。

    1、貸款期限。貸款期限的確定必須考慮人們的還款能力，因此年人均收入水平和住房價格是商業(yè)銀行設計貸款期限的主要參考變量�？v觀世界各國或地區(qū)的情況，個人住房抵押貸款的期限一般都很長，如美國最長可達30年（平均合同年限為15年）；香港最長也可達30年，1994年平均期限為15.2年；法國、英國一般為15—20年；德國的儲蓄銀行一般為6—15年，合同平均年限為11年，抵押銀行為25—30年；馬來西亞是20—25年。

    雖然改革開放以來，特別是90年代以來，我國城鎮(zhèn)居民的收入迅速增加，1991—96年間，我國職工年平均工資由2340元增長到6210元，共增長了3870元，年均增長27.6% . 但同期城鎮(zhèn)住房價格也大幅上揚，1991—1996年城鎮(zhèn)住房價格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4 %.如果按貸款20萬元，年息8%，貸款期限20年計算，則每月償還額為1673元 ，相當于我國城鎮(zhèn)家庭月收入的161.6%.國際經(jīng)驗表明，每月償貸數(shù)額與該家庭的月收入之比超過25%，就存在償貸風險�？紤]到我國目前的恩格爾系數(shù)還保持在50%左右，這樣高的還款比例，我國城鎮(zhèn)居民根本無法承受。

    2、貸款利率。貸款利率的確定直接影響到居民每月的貸款償還額，它與居民的償還能力直接相關。在市場經(jīng)濟國家中，個人住房貸款的利率一般執(zhí)行市場利率，而對固定利率與浮動利率的選擇主要基于一國宏觀經(jīng)濟的狀況以及長期利率水平的穩(wěn)定程度。但為了降低銀行的利率風險，越來越多的商業(yè)銀行采用了浮動利率。

    目前，我國住房抵押貸款的利率實行有管理的浮動利率制度。就公積金貸款而言，其貸款利率是公積金存款利率的基礎上加一定的幅度；經(jīng)營性貸款則為相應年限的商業(yè)性貸款利率下調(diào)一定幅度。這種做法的目的在于降低貸款利率，提高居民住房消費能力。筆者認為，在推行住房抵押貸款制度的初期，由于我國工資制度改革的滯后，降低貸款利率是必要的。但是，隨著住房分配制度貨幣化的實現(xiàn)，無論是公積金貸款，還是經(jīng)營性貸款，都應當參照市場利率確定各自的貸款利率。

    3、貸款額度。貸款額度是用來衡量貸款方的貸款保護能力的指標。即表示一旦借款方發(fā)生還款困難，貸款者回收資金的可能性。在個人住房抵押貸款中，一般用貸款額與房價之比來表示貸款限額。對貸款機構而言，自然該比率越低越好，以便為貸款留出足夠的保護空間。對該指標的確定主要根據(jù)居民的收入水平。此外，對長期住房市場價格穩(wěn)定狀態(tài)的預期，以及在抵押物以外是否有其他擔保措施，也是確定基準比率的重要參考因素。

    在國外，因為有良好的資信評估機構為銀行服務，可以提供申請貸款人資質(zhì)調(diào)查的資信證明，它們的貸款額度一般比較高。最高可達90%-100%.目前，我國的貸款比率一般限定在70％。也有一些城市和地區(qū)的貸款限額可達80％，如北京市。 我國貸款額度之所以比較低，筆者認為，主要是我國住房抵押貸款業(yè)務缺乏有效的保險機制，70％的貸款限額提供了非常充分的保護空間，在目前住房抵押信貸市場競爭還不太劇烈的情況下是一種比較合理的選擇。但隨著市場機制的進一步完善，該比率應有所上升。

    4、還款方式。 目前我國銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務時，基本上都采用等額還貸方式，即

    A：每月還本付息額，即等額還貸額i：貸款月利率P：貸款總額N：貸款期限，以月計算

    下面分析A/P（償貸比率）與貸款期限N的關系。A/P體現(xiàn)了居民住房貸款的償還負擔情況，與居民的家庭收入狀況息息相關。通過分析，A/P與貸款期限的變動關系如圖1所示。

    從圖1可以看出，貸款期限越短償債負擔越重，期限越長償債負擔越輕，償還負擔隨貸款年限的延長而逐年遞減。中短期貸款的償還負擔變化相當明顯，而長期貸款的償還負擔基本穩(wěn)定。這說明，對收入尚不太高的年輕人來說，想通過延長貸款年限減輕償債負擔有著很大的局限性。因此有必要改進原有還貸方式，這里分析一下另一種可變動的等額還貸方法，即等額遞減、遞增還貸方法，其計算公式如下：

    Am=aP+（b+m-1）g

    Am：第m年還貸期間每月還貸金額m：第m年P：貸款總額a：等額系數(shù)b：變動系數(shù)g：月均還款遞增額

    改變g的大小，可在還貸期間做合理的償貸計劃：當g大于0時，為等額遞增，適用于低收入家庭（特別是年輕家庭）。當g小于0時，為等額遞減，適用于高收入家庭。當g=0時，為等額還貸，適用于中等收入家庭或要求貸款期限較短的借款人。其變動關系如圖2所示。這種還貸方式有如下優(yōu)點：。減輕償還負擔。如貸款8萬元，年息10%，期限5年，采用等額還貸，每月需償還1674.69元，而若每年以月均還款579.13遞增，第一年每月可以624元償還，比1674.69減輕了62.74%.�？s短貸款期限。按10%的年利率，可以繪出A/P與n的變動曲線，通過改變g的大小，在不增加借款人的償還負擔的條件下，可縮短貸款期限。。改善貸款結構，防范金融風險，提高信貸資金流動性。在沒有建立二級市場前，住房抵押貸款的風險主要來自期限風險，而它將直接影響信貸資金的流動性，從而限制該業(yè)務的發(fā)展。對于這個問題可以充分運用等額遞增或遞減還貸方法的特點，對每筆貸款的期限做合理安排，使當年或當月的貸款總量形成較為合理的期限結構。

    三、完善我國住房金融體系的政策建議

    為完善我國住房金融體系，以加快住房建設，提高住房消費，改善城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量，筆者認為應從以下幾個方面入手：

    1、就住房建設中的融資問題而言，首先，有必要完善住房開發(fā)融資的制度，改善商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務，增加貸款種類，延長貸款期限，提高貸款利率的彈性，以

便逐步增加住房信貸資金的供給，滿足住房開發(fā)建設的資金需求。最近，中國人民銀行取消了對個商業(yè)銀行的貸款規(guī)模限制，相信這將對我國住房建設資金的籌集起到積極作用。

    其次，有必要加快我國資本市場的發(fā)展，逐步提高住房建設中直接融資的規(guī)模，降低住房開發(fā)的成本，從而降低住房銷售價格。

    2、就住房消費金融而言，當前最重要的就是加大住房資金的籌集力度。為此，應注意繼續(xù)加強個人住房公積金制度的建設，逐步提高公積金的歸集率和繳交面；盡快建立規(guī)范城市住房基金、企事業(yè)單位住房基金運作的制度，加快各類住房基金的核定、劃轉工作；盡快建立國家住房基金，保證廉價房的供給。此外，筆者認為，除了充分發(fā)揮住房系統(tǒng)現(xiàn)有資金的效用外，可以考慮打破行業(yè)統(tǒng)籌的限定，建立大公積金制度。即逐步將養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、社會保險等制度與住房公積金制度的建設歸于一體，建立面向整個社會保障制度的綜合性基金制度。

    其次，為提高我國居民居住水平，應盡快完善住房金融體系，加強住房抵押貸款制度的建設。第一，要大力發(fā)展住房抵押貸款一級市場。其中最重要的一點就是要加快抵押貸款工具的設計和推廣。世界各國在這方面的經(jīng)驗比較多。如美國的金融機構為防范住房抵押貸款中的利率風險造成的期限不匹配問題而設計出可變利率抵押貸款，為防范和化解因利率波動過大引起的傾斜問題而設計出分級遞增、遞減的抵押貸款（遞增償還的抵押貸款適用于青年家庭，遞減償還的適用于老年退休家庭）等金融工具，這些金融工具在我國也是完全可以借鑒的。第二，完善住房金融體系，不僅要加強一級金融市場的建設，而且還要發(fā)展二級金融市場，特別是要注意發(fā)展抵押貸款的證券化，以提高住房抵押貸款的流動性、盈利性、安全性。盡管這一步的邁出在我國還要審慎，但這是大勢所趨。

    住房抵押貸款在我國還是一個新生事物，但國際經(jīng)驗已經(jīng)證明，這種制度安排不僅有利于加速住房消費的進程，而且對改善銀行的貸款結構、貸款質(zhì)量等都具有很好的作用。因此，有必要在借鑒國外已有經(jīng)驗的基礎上，根據(jù)我國國情，即我國地區(qū)發(fā)展極不平衡，不同城鎮(zhèn)居民收入水平也千差萬別，即使在同一城鎮(zhèn)不同家庭的資信狀況也參差不齊等特點，應因地制宜地合理確定我國居民住房抵押貸款的貸款利率、貸款年限、貸款限額和付款方式的最佳組合，設計出多種可供居民選擇的住房抵押貸款品種，從而有力地刺激居民的住房消費信貸需求。

    3、就住房二級市場的金融問題而言，理順城鎮(zhèn)居民存量住房的產(chǎn)權關系是促進二級市場發(fā)展的前提條件。因此，加快存量公有住房的私有化，取消對住房二級市場交易的有關限制政策，鼓勵金融機構積極開展住房二級市場上的金融業(yè)務，對于進一步健全住房金融體系是十分必要的。

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