- 相關(guān)推薦
房屋拍賣(mài)如何保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在相同條件下，依法享有先于其他人而購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。在此我們可以看出，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一種附條件的形成權(quán)，其行使的前提是以同等條件依法排除出賣(mài)人將標(biāo)的物出賣(mài)給第三人的可能，這同等條件主要指出價(jià)條件，包括價(jià)格、交付房款期限、方式等。我國(guó)以往的立法和司法解釋對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已有相應(yīng)規(guī)定，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條再次予以了明確。所謂拍賣(mài)，是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。拍賣(mài)本身是價(jià)高者得的公開(kāi)競(jìng)價(jià)程序。當(dāng)正處于租賃期間的房屋被拍賣(mài)時(shí)，價(jià)高者得的拍賣(mài)原則與承租人于同等條件優(yōu)先購(gòu)得的權(quán)利就出現(xiàn)了沖突，由此就將出現(xiàn)一個(gè)悖論：拍賣(mài)合同作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，是以槌落為成交標(biāo)志的諾成性合同。在確認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提下，如果承租人不參加拍賣(mài)，拍賣(mài)師在宣布成交后還必須詢問(wèn)承租人是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，愿意以與最高競(jìng)價(jià)者相同價(jià)格買(mǎi)下房屋標(biāo)的物，如愿意則最高兌價(jià)者必須再次出價(jià)的話，則拍賣(mài)師的槌落成交的標(biāo)志便形同虛設(shè)，拍賣(mài)就不成為拍賣(mài)；而如果承租人參加拍賣(mài)，宣布承租人與最高兌價(jià)者出價(jià)相同時(shí)房屋標(biāo)的物由承租人購(gòu)得的話，無(wú)疑影響了拍賣(mài)程序的公正，摧毀了拍賣(mài)行為價(jià)高者得的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，使其他競(jìng)買(mǎi)人失去了參加競(jìng)買(mǎi)的意義，實(shí)質(zhì)上是剝奪了所有權(quán)人以拍賣(mài)方式處理標(biāo)的物的權(quán)利。因此，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，拍賣(mài)作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)方式，是以“價(jià)高者得”為原則，并無(wú)“同等條件”可言。在拍賣(mài)場(chǎng)合，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)該不得行使。但為保護(hù)承租人利益，出租人應(yīng)將拍賣(mài)的有關(guān)情況及時(shí)通知承租人，以便其決定是否參加競(jìng)買(mǎi)。
筆者不能贊成這種簡(jiǎn)單地否定承租人在拍賣(mài)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的觀點(diǎn)。這種觀點(diǎn)主要是從實(shí)務(wù)操作的可行性方面考慮，但由此而剝奪承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)于法無(wú)據(jù)。房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是由法律賦予的，應(yīng)以法條規(guī)定的精神來(lái)衡量決定。首先應(yīng)當(dāng)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為形成權(quán)的所附條件—租賃房屋被所有權(quán)人出賣(mài)這一法律事實(shí)的出現(xiàn)，其次是承租人依法主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這是與拍賣(mài)場(chǎng)合、拍賣(mài)方式無(wú)關(guān)的問(wèn)題。拍賣(mài)方式本身并不能決定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可否行使。要否定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必須有一種法律規(guī)定較之更優(yōu)越的優(yōu)先權(quán)的出現(xiàn)，比如房屋共有人基于物權(quán)取得的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就大于房屋承租人基于租賃合同的債權(quán)取得的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而拍賣(mài)盡管是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)方式，究其本質(zhì)來(lái)說(shuō)仍是一種買(mǎi)賣(mài)，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)正是在買(mǎi)賣(mài)中相對(duì)于作為第三人的其他競(jìng)買(mǎi)人實(shí)現(xiàn)的。
在實(shí)務(wù)中是否可以既使拍賣(mài)正常進(jìn)行，又能保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？筆者認(rèn)為有一種方式是可行的：首先房屋出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在將房屋將付拍賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限屆滿前主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第118條均把提前通知的期限規(guī)定為三個(gè)月，因此，拍賣(mài)前的合理通知期限也應(yīng)定為三個(gè)月為宜。其次，由于房屋需交由拍賣(mài)，承租人為實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)之前，在拍賣(mài)底價(jià)以上出價(jià)承諾購(gòu)買(mǎi)，但這是個(gè)附條件的合同。最后，拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人的承諾出價(jià)為拍賣(mài)底價(jià)。承租人可不參加拍賣(mài)，若在該底價(jià)無(wú)人應(yīng)拍，則承租人應(yīng)當(dāng)以該承諾出價(jià)購(gòu)買(mǎi)該房屋，若有人出價(jià)，承租人則喪失購(gòu)買(mǎi)該房屋的機(jī)會(huì)。承租人亦可參加拍賣(mài)，視現(xiàn)場(chǎng)情況靈活增加出價(jià)以爭(zhēng)取購(gòu)得該房屋，但此時(shí)他享有與其他競(jìng)買(mǎi)人相同的權(quán)利，以價(jià)高者得為原則，不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此方式既可避免價(jià)高者得的拍賣(mài)原則與承租人于同等條件優(yōu)先購(gòu)得權(quán)利的沖突，有利于出賣(mài)人和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的利益保護(hù)，又可防止出現(xiàn)債務(wù)人為對(duì)抗其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣(mài)而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)的情況發(fā)生。但必須明確的是，如果出賣(mài)人在房屋交由拍賣(mài)前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由申請(qǐng)法院宣告拍賣(mài)無(wú)效。這一方式同樣適用于保護(hù)房屋共有人在拍賣(mài)中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
《.doc》
将本文的Word文档下载到电脑，方便收藏和打印
推荐度：
点击下载文档
【房屋拍賣(mài)如何保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)】相關(guān)文章：
股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使08-18
淺析共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)08-11
對(duì)房屋承租人先買(mǎi)權(quán)合理性的質(zhì)疑08-28
探礦權(quán)采礦權(quán)拍賣(mài)出讓合同03-24
如何保護(hù)劇本的版權(quán)08-17
房屋購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同02-22
保護(hù)注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)整治方案08-12
論網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的著作權(quán)保護(hù)08-18
在线咨询
