寫字樓物業(yè)的租約與租約談判

　　寫字樓租賃契約，規(guī)定了在租約存續(xù)期間，業(yè)主與租客的權利和義務，是租賃雙方都應嚴格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時間進行租約談判。承擔寫字樓物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見，協(xié)助租賃雙方尋找一些折中方案。

　　通常情況下，業(yè)主會事先準備好一個適用于寫字樓物業(yè)內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

　　租賃合約中的標準條款

　　在編制標準租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時須共同遵守的一系列特定條款。

　　由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業(yè)零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業(yè)管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規(guī)定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規(guī)定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規(guī)定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業(yè)主承擔。

　　在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業(yè)管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因為物業(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會有一種多支出了物業(yè)管理費的感覺。

　　當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳費用越多，基本租金就越低。

　　具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用也常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規(guī)定了業(yè)主所需承擔的最大運營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的運營費用就要由租客分擔。

　　折讓優(yōu)惠和租客權利的授予

　　折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租客提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租客。折讓優(yōu)惠雖然能使租客節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租客一個免租期、為租客從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金或對租客入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內，這筆資金還是要通過種種方式歸還業(yè)主。這樣做，一個好處就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場水平相當。

　　另外，折讓優(yōu)惠可能會體現在租約續(xù)期的有關條款上。如果租客預計由于自己業(yè)務的發(fā)展可能會在未來增加承租面積?則一般希望業(yè)主在將來?一般是租約期滿?能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣?否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租客的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通�？梢越o租客一個優(yōu)先權，即如果租客想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租客在同等條件下有優(yōu)先承租權。

　　然而，業(yè)主通常不愿在租約期滿時賦予租客過多的權利。這里主要有兩個原因。首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金在租賃期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發(fā)揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時賦予租客一定的權利也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規(guī)定租客只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租客就可以提前終止租約。

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