論不動產登記制度和不動產物權變動模式的關聯(lián)與協(xié)調

【內容提要】不同模式下不動產登記制度中的申請程序、審查方式、登記簿的編制以及錯誤登記賠償機制等方面存在差異，每種不動產登記制度模式都僅有一種與之相適應的不動產物權變動模式(但絕非簡單的一一對應)。我國現(xiàn)行不動產登記制度屬瑞士式的權利登記制，這決定我國的不動產物權變動模式應采債權形式主義。立法者如欲改變不動產物權變動模式，就須對不動產登記制度做相應的調整，反之亦然。
【關  鍵  詞】不動產登記制……
　　一、不動產登記模式和不動產物權變動模式概述
　　不動產登記，指將不動產物權變動的事實登載于特定國家機關簿冊上的行為。當代各國在確立不動產登記制度時，立法上存在差異，大體可歸納為以下三種模式：(注：柴強：《各國(地區(qū))土地制度與政策》，北京經濟學院出版社1993年版，第153-155頁；梁慧星主編：《中國物權法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第154-159頁。)
　　1.契據登記制(又稱法國登記制)。該模式中登記是公示不動產權利狀態(tài)的方法，不動產物權變動非經登記不得對抗第三人。登記機關進行登記時，僅根據法律規(guī)定應當提交的有關契據所載的內容予以登記，故此稱為契據登記制。其特點是：(1)采用形式審查主義；(2)登記無公信力；(3)采用任意登記主義，不動產物權變動無須登記即可生效；(4)登記簿采用人的編成主義，登記簿的編制不以不動產為準，而依不動產權利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關于不動產交易的契約上注記登記的經過，不發(fā)權利證書；(5)注重不動產權利的動態(tài)。登記簿上反映的只是一筆筆的不動產交易，看不出某個特定時刻一宗不動產上所存在的各種權利的整體狀況。采用這種模式有法國、意大利、西班牙、日本等，美國大多數州的不動產登記制度也屬此類。
　　2.權利登記制(又稱德國登記制)。該模式中登記不僅是公示不動產權利狀態(tài)的方法，而且是不動產物權變動的要件，未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在，故此稱為權利登記制。其特點是：(1)采用實質審查主義；(2)登記有公信力；(3)采用強制登記主義，不動產物權變動不經登記不發(fā)生效力；(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動產為中心，依土地的地段、地號等事項的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關于不動產交易的契約上注記登記的經過，不發(fā)權利證書；(5)注重不動產權利的靜態(tài)。登記簿上反映的是當前每一宗不動產上所存在的各種權利的總體狀況。采用這種模式有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家等。
　　3.托倫斯登記制(又稱澳洲登記制或權利交付制)。該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(Sir  Robert  Thomas)根據權利登記制改良而來。其特點是：(1)采用實質審查主義；(2)登記有公信力；(3)原則上采用任意登記主義；但某一筆土地一旦申請過第一次登記，此后的有關交易即進行強制登記，否則不發(fā)生物權變動的效力；(4)交付權利證書。當某一筆土地因有關的交易申請第一次登記時，登記機關依其權利狀態(tài)制成權利證書(又稱“地券”)一式二份，一份交申請人收執(zhí)以供確認權利之用，一份存登記機關以編成登記簿。所以權利人持有的權利證書實際上就是登記簿的副本，其內容與登記簿的相應部分完全一致。此后有關的不動產再進行交易時，當事人間另作成讓與證書，與權利證書一起交給登記機關。登記機關經審查后在登記簿上記載權利的移轉，并對受讓人交付新權利證書(所有權移轉時)或在原權利證書上記載權利的變化情況(設定他物權時)，從而使第三人能夠從權利證書上清楚地得知有關不動產的當前權利狀況；(5)注重不動產權利的靜態(tài)；(6)設置專門的賠償基金。以上第(1)、(2)、(5)點與權利登記制相同；其余幾點則與權利登記制和契據登記制均不相同。不動產登記制度屬于這種模式的國家包括澳大利亞、新西蘭和其他一部分英美法國家和地區(qū)如英格蘭、愛爾蘭、加拿大以及美國的少數州等。(注：在法制史上，還有個別地區(qū)存在一種在不動產登記效力采所謂“形式的確定主義”的立法例。在這一立法例下，登記具有絕對的法律效力；對交易相對人而言，不論其為善意或惡意，登記內容均視為正當與完全，以資保護。十九世紀德國統(tǒng)一前的梅克倫堡、呂貝克、漢堡、薩克森等邦都采用過這種立法例(見史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第43頁)。顯然，“形式的確定主義”的不動產登記和不動產物權變動立法與本文中各種不動產登記模式和不動產物權變動模式均不相符，它實際上是以登記作為不動產物權得喪變更的唯一要件。)
　　不動產物權變動模式，指由法律行為引起的不動產物權的得喪變更需要符合何種法定要件方能發(fā)生效力的法律規(guī)范模式。(注：嚴格地說，不動產物權變動可分為基于雙方法律行為的物權變動和基于雙方法律行為以外其它法律事實的物權變動兩類，但由于社會經濟生活中發(fā)生的不動產物權得喪變更絕大多數都屬于前者，因此傳統(tǒng)大陸法系立法與學說中所重點關注的物權變動往往只是基于雙方法律行為的物權變動，本文也是如此。)通說認為，各國立法上的不動產物權變動模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國民法為代表：物權因法律行為而變動時，僅須當事人的意思表示即足以發(fā)生效力，無須以登記作為其成立或生效的要件。在這種立法例之下，發(fā)生債權的意思表示就是引起物權變動的意思表示，兩者合一，一個法律行為可以引起債權發(fā)生及物權變動的雙重效果。形式主義又稱物權形式主義，以德國民法為代表：物權因法律行為而變動時，須有關于物權變動的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。在這種立法例之下，一個法律行為不能同時引起債權發(fā)生及物權變動的雙重效果，關于發(fā)生債權的意思表示(債權行為)只能引起債權債務關系，關于物權變動的意思表示(物權行為)也只能引起物權的得喪變更，債權行為與物權行為彼此獨立，互不影響(物權行為的獨立性和無因性)。折衷主義又稱債權形式主義，以奧地利民法和瑞士民法為代表：物權因法律行為而變動時，除當事人的意思表示外，還須履行登記等法定形式，物權變動才能成立或生效。在這種立法例之下，發(fā)生債權的意思表示就是引起物權變動的意思表示，兩者合一(這點與意思主義相同)；但除此之外當事人還要辦理法定的登記手續(xù)才能夠使物權變動發(fā)生法律效力(這點與物權形式主義相同)。(注：謝在全：《民法物權論》(上)，中國政法大學出版社1999年版，第63-65頁。)
　　二、不動產登記模式和不動產物權變動模式的關聯(lián)
　　從前述可見，各國不動產登記制度的差異主要體現(xiàn)在：(1)登記審查方式；(2)登記是否有公信力；(3)是否強制登記(即物權變動是否須經登記才發(fā)生效力)；(4)登記簿的編制及其著重點；(5)錯誤登記賠償機制等方面。其中，公信力和強制登記涉及不動產登記及不動產物權變動兩個領域，但學界對此研究已較深入，本文從略，以集中筆墨分析不動產登記模式的其他幾方面與不動產物權變動模式的

聯(lián)系。另不動產登記的申請程序也兼跨上述兩個領域，但對該問題研究不多，故一并討論。
　　(一)不動產登記申請程序與不動產物權變動模式的關聯(lián)
　　德國式物權形式主義與另兩種物權變動模式最為顯著的區(qū)別是，物權變動是否基于一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為而發(fā)生效力。學理上，對物權行為存在與否歷來爭論不休。筆者認為，爭論雙方往往忽略了一點，即以上兩種立場各有其相應的登記申請程序法律規(guī)定作為依據。
　　在德國的不動產登記制度中，如要轉讓或設定一項不動產物權，必須由雙方當事人在不動產登記官員面前同時作出彼此相對的轉讓或設定不動產物權的意思表示(這種意思表示特稱為Auflassung)。(注：德國民法典第873條第1項：“為轉讓土地所有權，為對土地設定權利以及為轉讓此種權利或對此種權利設定負擔，需要權利人和另一方當事人對發(fā)生權利變更成立合意和將權利變更登入土地簿冊，本法另有規(guī)定的除外�！�)因雙方當事人在登記官員面前達成了一個與債權債務關系發(fā)生無關而僅涉及物權變動的合意，故將這一合意理解為一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為也是十分合理的。可以說，正是德國不動產登記制度中這一有關登記申請程序的規(guī)定造就了物權行為理論的成立，進而又決定其不動產物權變動模式會成為物權形式主義這一承認物權行為獨立性與無因性的立法例。
　　然而，這種不動產登記的申請程序為德國所特有，其他國家通常不要求雙方當事人同時作出讓與或設定不動產物權的意思表示，甚至在與德國相近的奧地利、瑞士等國也是如此。瑞士民法理論認為，不動產物權變動必須有法律原因、登記承諾、登記三者相結合，才能夠發(fā)生效力。所謂登記承諾，指不動產所有權人(即債權債務關系中的債務人)對不動產物權讓與登記予以無保留的同意的意思表示。債務人只要將自己的登記承諾作成文書交付于債權人，就算作履行了交付標的物的義務，債權人憑此證書再向不動產登記機關申請登記。(注：史尚寬：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第27頁。)理論上，固然可以將債務人的登記承諾和債權人的登記申請作為兩個相對的意思表示，從而認為存在著一個物權行為。但是，由于不動產物權變動還需要有法律原因——以移轉或設定物權為內容的債權行為，即使可以認為瑞士民法上有物權行為，考慮到它并不能夠像德國法那樣僅與登記相結合即構成不動產物權變動的完整要件，承認其存在也沒有多大的理論價值。至于法國和受法國民法影響的國家乃至英美法國家，其不動產登記的申請程序與德國相差更大，不但沒有雙方當事人同時在登記機關為意思表示的規(guī)定，連債務人方面的登記承諾也不需要，僅有債權人一方提出登記申請即可。因此存在于德國經濟生活中的物權行為，往往在其他國家被認為是理論上過度抽象的產物，甚至斥為無稽之談，也就不難理解了。
　　由此可見，上述不動產登記申請程序的差異，是導致德國與其他國家的不動產物權變動模式不同的重要原因之一。
　　(二)不動產登記審查方式與不動產物權變動模式的關聯(lián)
　　不動產登記機關對登記申請的審查方式有形式和實質審查主義兩類。前者登記官吏對于登記申請只做形式上的審查，如申請手續(xù)完備，即依照契據內容記載于登記簿即可；至于契據上所載權利事項有無瑕疵則不予過問，以法國法為代表的契據登記制采此形式。后者登記官吏對于登記申請，不僅須對形式而且對權利變動原因是否真實也要審核。不動產物權變動必須經過登記機關實質審查確定并履行法定登記形式才發(fā)生效力，未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在，這類形式為權利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權利登記制和托倫斯制的國家，其不動產登記的審查方式還有區(qū)別：在德國法上，不動產登記官員審查的是雙方當事人在其面前所為的關于物權變動的意思表示是否真實——即當事人是否具有相應的行為能力以及有無詐欺、脅迫等情況。至于當事人做出關于物權變動的意思表示的原因(原因的原因)——即以物權變動為內容的債權行為真實與否，登記官員不予過問。但根據瑞士民法理論，登記全過程并不需要債務人參與，登記官員無法僅憑“登記承諾”判斷債務人意思表示的真實性，因而必須審查雙方當事人就發(fā)生債權債務關系所達成合意的真實性，方能夠認定當事人間確實存在關于物權變動的意思表示合致。根據同樣的原因，托倫斯制國家是做法與瑞士相同。
　　綜上，德國法上登記機關所審查的“物權變動的原因”是物權行為，瑞士法上登記機關所審查的“物權變動的原因”是債權行為，法國法上登記機關根本不審查“物權變動的原因”。如此差異，是導致各國在不動產物權變動模式不同的又一重要原因。
　　(三)登記簿的編制及其著重點與不動產物權變動模式的關聯(lián)
　　在登記簿的編制上，有物的編成主義與人的編成主義之區(qū)分。前者注重不動產權利的靜態(tài)，為權利登記制所采用；后者注重不動產權利的動態(tài)，為契據登記制所采用。采用物的編成主義，以不動產為中心進行登記簿的編制，意味著不能遺漏有關不動產上任何一項權利的存在與變化，否則登記簿上記載就不可能全面地反映當時不動產權利的整體情況。因此有關國家的物權變動模式立法就應采不動產物權不經登記不發(fā)生效力的物權形式主義或者債權形式主義，以促使當事人將各種不動產權利的變動及時提交登記。相反，采用人的編成主義，登記簿依不動產權利人的登記順序先后而不是以不動產為中心作成，登記機關無須了解不動產上各項權利的全貌，也不必要求當事人將所有不動產權利變化情況都申請登記。其結果是，有關國家物權變動模式可采不動產物權變動因當事人意思發(fā)生效力的意思主義。
　　至于托倫斯制的登記簿編制，雖在登記對象上沒有覆蓋可流通的全部不動產(對從未申請過登記的不動產當事人可以選擇繼續(xù)不登記)，但對已登記的不動產而言，登記簿編制仍屬物的編成主義，注重不動產權利的靜態(tài)。同理，有關國家物權變動模式立法也應采物權形式主義或者債權形式主義(受其他因素的制約，實際上僅采后者)。
　　(四)不動產登記的登記錯誤賠償機制與不動產物權變動模式的關聯(lián)
　　不動產登記的公信力所解決的主要是，不動產登記制度針對物權變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。但對于物權變動中的受動方即真正權利人而言，不動產登記的公信力不同，所造成的反射性后果也就不同：在采用契據登記制的國家，不動產登記無公信力，交易相對人不能夠依據登記簿所載內容取得物權，真正權利人的權利也不會因此受到影響；在采用權利登記制和托倫斯制的國家，不動產登記有公信力，信任登記簿所載內容的善意第三人則可以據此取得有關不動產物權，真正權利人的物權也將相應地喪失或受到限制。為了在保護善意第三人的同時兼顧真正權利人的利益，在不動產登記具備公信力的國家，即建立了不動產登記的登記錯誤賠償機制。其中，采用權利登記制的國家將不動產登記機關作為國家機關(行政機關或司法機關)，如果因登記機關的過失或違反法律造成登記錯誤，從而間接地損害到真正權利人權利的，登記機關以國家賠償的方式向真正權利人予以賠償。采用托倫斯制的國家則設立了專門的賠償基金，其資金來源系從登記機構收取的每筆不動產登記費用中按一定比例提取，凡登記錯誤導致真正權利人損失的，均由賠償基金予以賠償。
　　比較不動產登記制度對交易相對人和真正權利人的法律效力，可看出兩

者存在如下關系：不動產登記制度對交易相對人的法律效力越強，其反射效力對不動產真正權利人造成損害的可能性也就越大，為了同時保護后者的利益，登記錯誤賠償機制所覆蓋的范圍也就應當更加廣泛。相反，在未建立登記錯誤賠償機制的契據登記制國家，不動產登記不應當具備公信力，在物權變動模式上應采用意思主義，否則就是對真正權利人的忽視；在建立了不動產登記的登記錯誤賠償機制的權利登記制和托倫斯制國家，不動產登記就應當具備公信力，在物權變動模式上應采用物權形式主義或債權形式主義，否則就是對善意相對人的不公。
　　行文至此，可做一個簡要的小結，即每種不動產登記模式都各有一種與之相適應的不動產物權變動模式(但絕非簡單的一一對應)。
　　換言之，不動產物權變動模式隨不動產登記制度模式而定；反之亦然。兩者間的這種相互制約的關系實際上限制乃至決定了立法者在設計本國有關法律時所能夠作出的具體選擇。
　　三、我國不動產登記制度的現(xiàn)狀
　　我國目前還沒有一部統(tǒng)一適用于各種不動產物權的不動產登記法。國家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》適用于國家所有權以外的各類土地權利(《土地登記規(guī)則》第2條第1、2款)，其他不動產(房屋、林木等)登記的有關法律規(guī)定則散見于《城市房地產管理法》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法規(guī)中。近年來，隨著我國物權立法進程的加快，制定一部“統(tǒng)一法律依據、統(tǒng)一登記機關、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一權屬證書”的不動產登記法已提上了立法議程。(注：梁慧星等：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2000年版，第139-141頁；孫憲忠：《中國物權法關于不動產登記制度的基本考慮》，載孫憲忠：《物權法論》，法律出版社2001年版，第472-476頁。)筆者認為，由于不動產登記制度與不動產物權變動模式存在上述相互制約的關系，在立法上設計前者就須同時考慮后者，反之亦然。不能設想，在不動產物權變動模式的選擇上仍存在分歧時就能夠設計出一套嚴密和諧的不動產登記制度；(注：眾所周知，在我國不動產物權變動模式的選擇上，梁慧星研究員主張債權形式主義而孫憲忠教授主張物權形式主義。然而，梁慧星研究員主持起草“中國物權法草案建議稿”時，由孫憲忠教授負責起草的總則部分雖然也盡可能地確立了債權形式主義的不動產物權變動模式，但其中某些內容卻仍然在有意無意間滲入了德國式權利登記制(與物權形式主義相對應的登記制度)的因素。例如，孫憲忠教授在對有關條文的意旨進行闡述時有“雙方當事人雖然沒有書面合同，但他們在履行口頭合同之后，雙方出席不動產登記機關提出登記的申請，并直接回答登記官員的詢問……”(見梁慧星等：《中國物權法草案建議稿》，(社會科學文獻出版社2000年版，第147頁)的提法，而這種程序正是德國式權利登記制的重要特征。)更不能設想，在主張采用某種不動產物權變動模式的同時又主張確立與另一種不動產物權變動模式相適應的不動產登記模式。(注：王利明教授近年來在不動產物權變動模式上主張意思主義、在不動產物權登記制度上主張權利登記制(見王利明主編：《物權法專題研究》，吉林人民出版社2002年版，第314頁以下)。盡管王利明教授對于在不動產物權變動模式上采用意思主義的觀點進行了相當充分的論證，但考慮到權利登記制并不是與意思主義相適應的登記制度，因此除非他同時支持契據登記制，否則該觀點即難以成立。不過，由王利明教授主持起草的“中國物權法草案建議稿”并沒有出現(xiàn)這一矛盾(參見王利明等：《中國物權法草案建議稿》，中國法制出版社2001年版，第6-7頁)。)考慮到我國不動產登記法律淵源的復雜多樣而有關規(guī)定又大體相似，筆者主要以《土地登記規(guī)則》為藍本分析我國不動產登記制度的現(xiàn)狀(其他法律法規(guī)中的類似條文以注釋形式附后)，然后在基礎上論述當前我國不動產登記與不動產物權變動立法間的關系以及未來立法對兩者的協(xié)調思路。我國現(xiàn)行不動產登記制度的特征是：
　　1.不動產登記的申請程序和登記機關的審查方式�！锻恋氐怯浺�(guī)則》第6條：“土地登記依照下列程序進行：(一)土地登記申請；(二)地籍調查；(三)權屬審核；(四)注冊登記；(五)頒發(fā)或者更換土地證書�！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條也強調房地產權屬登記須經土地管理部門“核實”。由此確認，我國現(xiàn)行不動產登記制度采用的是實質審查主義。第26條第1款：“以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記�！睂τ谄渌�不動產權利變動的情況，《土地登記規(guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權利人須持有關合同和證明交易真實性的其他文件申請登記。(注：類似條文有《城市公有房屋管理規(guī)定》第11條；《城市私有房屋管理條例》第7條；《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第7條、第15條；《城市房地產抵押管理辦法》第32條；《城市房屋租賃管理辦法》第15條。)可見，我國法律是將債權行為理解為不動產權利變動的原因，且登記機關應當審查債權行為的真實性。
　　2.強制登記�！锻恋氐怯浺�(guī)則》第22條：“設定土地使用權、所有權和土地他項權利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記�！钡�32條：“依法變更土地使用權、所有權和土地他項權利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記�！钡�62條第2款第一句：“土地使用權轉讓、抵押和出租應當以土地登記文件資料為準�！痹俳Y合《城市房地產管理法》第60條、第61條和《擔保法》第41條的規(guī)定來看，我國現(xiàn)行不動產登記制度采用了強制登記主義，不動產物權變動不經登記不發(fā)生效力。(注：類似條文有《土地管理法》第11條、第12條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第25條、第31條、第35條、第36條、第41條；《城市公有房屋管理規(guī)定》第10條、第12條；《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第7條；《城市私有房屋管理條例》第6條；《城市房地產抵押管理辦法》第30條、第31條、第35條；《城市房屋租賃管理辦法》第13條、第14條；《森林法》第3條第2款；《草原法》第4條第3款。我國法僅僅對集體土地承包經營權采用了任意登記主義(《土地管理法》第14條、第15條)，可以說是一個重大的例外；但如果認為現(xiàn)行法制下的集體土地承包經營權是債權而非物權，則這一例外也不復存在。)
　　3.登記簿編制及其著重點�！锻恋氐怯浺�(guī)則》第60條：“土地登記卡以街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))為單位，按街坊(村)及宗地號順序排列組裝土地登記簿�！薄白诘胤指畹模�在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列”，“宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列�！�(注：類似條文有《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第15條、第16條。)顯然，我國現(xiàn)行不動產登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準對登記簿進行編制的，屬于物的編成主義，其注重的是不動產權利的靜態(tài)。
　　4.不動產權利證書�！冻鞘蟹康禺a管理法》第60條規(guī)定，土地使用權和房屋所有權的取得和變更均由土地管理部門頒發(fā)、更換或更改有關的證書�！锻恋氐怯浺�(guī)則》第19條、第37條也有相似的規(guī)定。《土地登記規(guī)則》第65

條還規(guī)定：“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和土地他項權利者的法律依據；土地證書是土地登記卡部分內容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項權利者的法律憑證�！�(注：類似條文有《城市公有房屋管理規(guī)定》第8條、第9條、第12條、第13條；《城市私有房屋管理條例》第6條；《城市房地產抵押管理辦法》第34條；《城市房屋租賃管理辦法》第16條、第17條。)可見，我國的不動產登記中存在權利證書的交付，而權利人持有的權利證書是登記簿的“部分內容的副本”。
　　與國外不動產登記制度的三種模式相比較：我國現(xiàn)行的不動產登記制度與托倫斯制有一定相似之處，與契據登記制完全不同；至于權利登記制，因登記機關應審查債權行為的真實性，故與瑞士式較為接近，與德國式不同。此外，我國法律對不動產登記的公信力和錯誤登記的賠償機制無明確的規(guī)定，雖然在不動產登記中有權利證書的交付，但權利人持有的權利證書只是登記簿的“部分內容的副本”，這些都使我們無法確切地指出我國的不動產登記制度究竟屬于托倫斯制還是瑞士式的權利登記制。這種情況的產生，主要是現(xiàn)行不動產登記制度的形成帶有自發(fā)性，而非以體系化方法理性設計而成。相對而言，鑒于我國不動產登記制度采用的是登記強制主義，又沒有設置專門的賠償基金，這就與托倫斯制的不同點較為明顯；至于現(xiàn)行制度中存在著權利證書的交付，則因我國僅憑權利證書并不能真正確認不動產權利的歸屬，當事人還須查閱不動產登記簿才能做到這一點，故權利證書不是不動產登記簿嚴格意義上的副本，而只能被認為是一個技術性的問題，不影響我們對不動產登記制度模式歸屬的基本判斷。換言之，我國現(xiàn)行的不動產登記制度屬于瑞士式的權利登記制(但在某些具體規(guī)定上還不完整)。相應地，我國現(xiàn)行法上的不動產物權變動模式也就是債權形式主義。需要指出的是，以上結論僅涉及現(xiàn)行制度是如何的(“突然”)，并非針對未來應怎樣改革(“應然”)。對于后者，筆者持一種較為靈活的態(tài)度：一方面，從歷史的角度看，各國的不動產登記制度具有較大的連續(xù)性和穩(wěn)定性，一經確立就極少發(fā)生根本的改變。例如，大陸法系中法國與德國在不動產登記制度上各自的特點可以追溯至中世紀。但另一方面，在一個國家的經濟社會環(huán)境發(fā)生重大變化時，立法者又完全可以放棄傳統(tǒng)而重塑新的不動產登記制度，中國自清末法律改革以來所重新建立的不動產登記制度，即是適例。未來的不動產登記法究竟采用何種模式，既取決于我國物權法在不動產物權變動模式上的具體要求，也取決于不動產登記制度自身的內在邏輯。
　　比較各種不動產登記模式中的登記審查方式可見，形式審查主義的優(yōu)點是登記機關僅僅審查形式要件的合法性，其工作量較小，審查速度較快；但其不問物權變動的原因，也會導致不動產登記簿所載內容的真實程度降低：當事人無法確信登記簿上所記載的內容，還需另行調查不動產上有關權利和義務的實際狀況，如該項不動產是否為他人所有，其上是否存在他物權或其他負擔如稅費等。實質審查主義的優(yōu)缺點恰好與形式審查主義相反。登記機關審查物權變動的原因固然會使工作量增大、審查速度放慢，但也可以提高登記簿上所記載的內容的真實程度。其中，審查債權行為真實性的瑞士法模式和托倫斯制，其登記簿上所記載的內容的真實程度最高，其登記機關工作量也最多、審查速度最為緩慢。審查物權行為真實性的德國法模式次之。比較各種登記錯誤賠償機制可見，托倫斯制的登記錯誤賠償機制沒有“登記機關過失或違法”這一條件的限制，對真正權利人的保護更為完備；但賠償基金需要單獨設立和運作，又不如權利登記制利用國家賠償的方式那樣簡便。這種利弊參半的關系由不動產登記制度自身內在邏輯所決定。
　　我國現(xiàn)行的不動產登記制度與瑞士式的權利登記制最為接近，因此借鑒瑞士模式我國對現(xiàn)行制度的沖擊最小，只要在立法上明確不動產登記具有公信力、錯誤登記賠償屬于國家賠償即可，既無須改變登記機關現(xiàn)有的工作方式，又不必另外設立一套錯誤登記賠償機制。若改采德國式的權利登記制或者契據登記制，就需在登記機關的工作方式上作出改變；若改采托倫斯制，則需要設置一項專門的賠償基金用于錯誤登記賠償，這無疑對現(xiàn)行不動產登記制度的影響都較大。換言之，立法者如認為應當首先保障交易安全而將交易迅捷放在次要位置的，則現(xiàn)行不動產登記制度就可基本上維持現(xiàn)狀(采瑞士式的權利登記制)，我國物權法中的不動產物權變動模式也應相應地采債權形式主義；立法者如認為應不惜代價改變不動產制度來優(yōu)先保障交易迅捷，則須采取上述措施將我國現(xiàn)行的不動產登記制度改造為德國式的權利登記制或者契據登記制，我國物權法在不動產物權變動模式上也有必要相應地改變?yōu)槲餀嘈问街髁x或者意思主義。這實質上是一個立法政策的選擇問題，需要立法者全面考察制度革新所帶來利弊關系而定。

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