征收集體土地審批程序和要求

　　征收集體土地審批程序和要求
　　
　　王衛(wèi)洲
　　
　　1、征地審批權(quán)限。
　　
　　按照土地管理法的規(guī)定，我國征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為國務(wù)院和省級人民政府。
　　
　　一、下列情形中由國務(wù)院批準(zhǔn)征收。
　　
　�。ㄒ唬�1、征收基本農(nóng)田的或者征收的土地中含有基本農(nóng)田的。
　　
　　將所有占用基本農(nóng)田都由國務(wù)院批準(zhǔn)，主要是為了切實加強(qiáng)對基本農(nóng)田的保護(hù)，禁止一般性項目和城市、村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用基本農(nóng)田。對于一些國家重點建設(shè)項目，確實無法避開而必須占用基本農(nóng)田的，必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批，并按規(guī)定重新補(bǔ)劃基本農(nóng)田。這是嚴(yán)格管理基本農(nóng)田的主要措施。
　　
　　土地管理法中土地征收審批權(quán)限的問題規(guī)定為“基本農(nóng)田”但是實際上在征收土地中若經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一并由國務(wù)院批準(zhǔn)而不是只有基本農(nóng)田部分由國務(wù)院批準(zhǔn)，所以在土地征收時只要被征收的土地含有基本農(nóng)田就應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院來批準(zhǔn)。
　　
　�。ǘ�）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的。
　　
　　基本農(nóng)田以外的耕地即一般耕地。
　　
　　（三）其他類型的土地超過七十公頃的。
　　
　　即征收土地若超過七十公頃無論是什么類型都必須由國務(wù)院來批準(zhǔn)征收，包括了耕地之外的所有土地，同時也包括征用耕地35公頃以下其他土地70公頃以下，兩項之和超過70公頃的。
　　
　�。ㄋ模�、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地的。
　　
　　按照土地管理法的規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用應(yīng)當(dāng)有國務(wù)院批準(zhǔn)，而土地管理法第四十五條規(guī)定經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，故在征收農(nóng)用地的若用地項目屬于省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目則征地審批實際上也應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院批準(zhǔn)。
　　
　　二、省級人民政府的征地審批權(quán)限。
　　
　　基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以下的，其他土地70公頃以下的，包括基本農(nóng)田以外的耕地和其他土地之和不足70公頃的。由省級人民政府批準(zhǔn)。省政府批準(zhǔn)征地的同時需要報國務(wù)院備案。
　　
　　2、征收土地報批程序（以批次征地為例）。
　　
　　第一步：征地告知。在征地報批前，市、縣（市）國土資源部門就當(dāng)將擬征土地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。同時告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑有申請聽證的權(quán)利�！墩鞯馗嬷獣�》應(yīng)當(dāng)在擬征土地所在地的村、組內(nèi)張貼。征地按規(guī)定告知后，應(yīng)當(dāng)填寫《征地告知書送達(dá)證明》。征地告知后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種的青苗，搶建或突擊裝修的地上附著物，征地時不予補(bǔ)償。
　　
　　第二步：征地調(diào)查確認(rèn)。在征地告知后，市、縣（市）國土資源部門應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查核實擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類和數(shù)量等，據(jù)實填寫《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶以及地上附著物產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn)�！墩鞯卣{(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》作為制定征地補(bǔ)償安置方案的依據(jù)，不作為被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶或地上附著物產(chǎn)權(quán)人是否同意征地的憑證。知情確認(rèn)屬于征地審查報批的必備材料。
　　
　　第三步：組織征地聽證。被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶就征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑提出聽證書面申請的，市、縣（市）國土資源部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證規(guī)定》組織聽證。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在聽證告知后5個工作日內(nèi)未提出聽證書面申請的，視為放棄聽證。放棄聽證的，市、縣（市）國土資源部門可在《征地告知書送達(dá)證明》備注欄內(nèi)書面記載，由經(jīng)辦人簽字并加蓋公章。
　　
　　第四步組織報批材料。
　　
　　報批材料主要有：
　　
　　1、建設(shè)用地項目呈報材料“一書四方案”即建設(shè)用地呈報說明書、征收土地方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、耕地補(bǔ)充方案、供地方案；
　　
　　2、補(bǔ)充耕地證明；
　　
　　3、征地補(bǔ)償費用標(biāo)準(zhǔn)、安置措施的說明材料；
　　
　　4、征地用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知書；
　　
　　5、被征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民要求聽證的，聽證筆錄；
　　
　　6、占用林地的，提供林業(yè)主管部門出具的《使用林地審核同意書》；
　　
　　7、土地利用總體規(guī)劃審核意見；
　　
　　8、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃通知書；
　　
　　9、土地權(quán)屬地類面積審核表及集體土地所有權(quán)證；
　　
　　10、建設(shè)項目用地勘測定界成果報告書及勘測定界圖 ；
　　
　　11、擬占用土地的1/1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖、總體規(guī)劃圖；
　　
　　12、補(bǔ)充耕地位置圖（在1/1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖上標(biāo)注）；
　　
　　13、失地農(nóng)民簽署的知情確認(rèn)材料。
　　
　　第五步：報批審查：根據(jù)批準(zhǔn)權(quán)限，根據(jù)用地在土地利用總體規(guī)劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮(zhèn)批次用地或單獨選址項目用地等形式上報。
　　
　　審查并批準(zhǔn)用地：由國務(wù)院和省級人民政審查批準(zhǔn)，對于程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策和用地政策，對上報的建設(shè)項目用地進(jìn)行審查并批準(zhǔn)用地。
　　
　　第六步：繳納有關(guān)稅費：用地經(jīng)批準(zhǔn)后，按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費和耕地開墾費，稅費繳清后方可領(lǐng)取用地批文。
　　
　　第七步兩公告一登記。
　　
　　征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi)，在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中，征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。
　　
　　被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。
　　
　　公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)范圍內(nèi)公告。
　　
　　第八步補(bǔ)償安置聽證。
　　
　　被征地農(nóng)民在該征地補(bǔ)償安置方案制訂之前有權(quán)申請聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的，應(yīng)當(dāng)組織聽證。
　　
　　第九步、補(bǔ)償安置。
　　
　　征地補(bǔ)償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費，并落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。征地補(bǔ)償安置不落實的，不得強(qiáng)行占地。
　　
　　在具體建設(shè)項目需要使用土地時應(yīng)當(dāng)除履行上述程序之外，在報批前還需要辦理用地預(yù)審即由土地行政主管部門對建設(shè)項目用地有關(guān)事項進(jìn)行審查，提出建設(shè)項目用地預(yù)審報告和項目備案、核準(zhǔn)即有發(fā)展改革部門對該項目的立項。
　　
　　三、征收農(nóng)用地的、應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。
　　
　　土地實行用途管制制度，對任何建設(shè)使用農(nóng)用地的都必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。符合土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃的可以批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，對不符合土地利用規(guī)劃、計劃的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。征用農(nóng)用地也不例外，也應(yīng)當(dāng)符合土地用途管制制度的要求。如果是征用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地或未利用土地，則可以直接辦理征收土地手續(xù)。
　　
　　經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。這包括按《土地管理法》第四十四條規(guī)定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)在國務(wù)院的省級人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目用地，直轄市、省和自治區(qū)人民政府所在地城市、人口在100萬以上城市，國務(wù)院指定的其他城市統(tǒng)一開發(fā)的建設(shè)用地，這些用地不管征地批準(zhǔn)權(quán)是國務(wù)院，還是省級人民政府，國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時批準(zhǔn)征收土地，不需另行報批。這樣可以簡化手續(xù)，提高辦事效率，減輕基層政府和建設(shè)單位的負(fù)擔(dān)。因此，在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)時應(yīng)當(dāng)同時報送征用土地所需報送的有關(guān)材料，符合征用土地的要求，使手續(xù)簡化。
　　
　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)和征用土地的批準(zhǔn)權(quán)都屬于省級人民政府的，省級人民政府應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和征用土地審批的要求，同時辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地審批手續(xù)，一般不要分兩次辦理以減少手續(xù)。
　　
　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)在省級人民政府，征地審批權(quán)在國務(wù)院的，應(yīng)當(dāng)由省級人民政府先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)的有關(guān)文件，隨同征地申報材料同時報國務(wù)院，由國務(wù)院根據(jù)省級人民政府的批準(zhǔn)文件，決定是否批準(zhǔn)征用土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地將在國務(wù)院批準(zhǔn)征用土地后組織實施。
　　
　　3、審查報批的條件。
　　
　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：
　　
　�。ㄒ唬┓�合土地利用總體規(guī)劃；
　　
　�。ǘ�）確屬必需占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)；
　　
　�。ㄈ�）占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；
　　
　　（四）單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。
　　
　　征用土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：
　　
　　（一）被征用土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的；
　　
　�。ǘ�）被征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的；
　　
　　（三）被征用土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。
　　
　　建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用農(nóng)民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補(bǔ)償費，不得辦理土地征用。
　　
　　供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：
　　
　�。ㄒ唬┓�合國家的土地供應(yīng)政策；
　　
　　（二）申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求；
　　
　�。ㄈ�）劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件；
　　
　�。ㄋ模┮杂袃斒褂梅绞焦┑氐�，供地的方式、年限、有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定；
　　
　�。ㄎ澹┲徽加脟�有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。
　　
　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批
　　
　　1、什么是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
　　
　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指按照法定的權(quán)限和程序?qū)⑼恋乩�用總體規(guī)劃確定的用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的行為，又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
　　
　　在征收土地的時候，如果涉及到農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。此外給類非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要使用農(nóng)用地也應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
　　
　　2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限。
　　
　　一、由國務(wù)院批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
　　
　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。
　　
　　二、由市縣人民政府批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
　　
　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。
　　
　　三、省級人民政府批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
　　
　　以上兩項以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
　　
　　3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批程序。
　　
　　一、征收土地時涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)按照本章第一節(jié)關(guān)于土地征收的程序辦理。
　　
　　二、 建設(shè)村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)涉及農(nóng)用地的或建設(shè)項目占用國有農(nóng)用地的可參照如下程序辦理。
　　
　　（一）轉(zhuǎn)用告知。區(qū)縣國土資源管理部門根據(jù)市政府下達(dá)的用地計劃，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，確定轉(zhuǎn)用地塊；區(qū)縣國土資源管理部門組織具有測繪資質(zhì)的單位對擬轉(zhuǎn)用地塊進(jìn)行勘測定界；
　　
　�。ǘ�）知情確認(rèn)。區(qū)縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)書面告知被轉(zhuǎn)用土地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶擬轉(zhuǎn)用土地的類型、位置、面積、質(zhì)量等內(nèi)容；
　　
　�。ㄈ�）組卷報批。由區(qū)縣國土資源局報區(qū)縣政府，并由區(qū)縣政府逐級報有批準(zhǔn)權(quán)的國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
　　
　�。ㄋ模﹨^(qū)縣國土資源管理部門實施供地。
　　
　　需要作出說明的是，一般情況下政府很少因為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用集體農(nóng)用地而上報農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，在建設(shè)項目占用國有農(nóng)用地的時候，才會發(fā)生單獨的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。
　　
　　4、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用應(yīng)當(dāng)符合法定條件。
　　
　　占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

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