土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告

　　我們眼下的社會(huì)，報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài)，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。那么一般報(bào)告是怎么寫的呢？以下是小編為大家收集的土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告1

　　為了更好地了解和掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決存在的問(wèn)題，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康有序規(guī)范進(jìn)行，達(dá)到增加農(nóng)民收入的目的。近期，我們組織人員對(duì)全鄉(xiāng)各村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了調(diào)查。

　　一、基本情況

　　我鄉(xiāng)共有耕地122870畝，其中，農(nóng)民家庭承包的耕地93506畝。截止20xx年5月，我鄉(xiāng)共有2349戶農(nóng)民流轉(zhuǎn)出耕地面積41600畝。

　　二、土地流轉(zhuǎn)的主要特點(diǎn)

　　目前，我鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要特點(diǎn)是。

　　1、流轉(zhuǎn)形式單一，只有有轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)形式。

　　2、經(jīng)營(yíng)范圍單一。土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)范圍以種植糧食為主。

　　3、經(jīng)營(yíng)主體單一，只有農(nóng)戶。

　　4、流轉(zhuǎn)效益明顯提升。

　　通過(guò)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種植大戶，增強(qiáng)了我鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且使全鄉(xiāng)的土地的規(guī)模化發(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。同時(shí)，土地的流轉(zhuǎn)使大量的農(nóng)村勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來(lái)，及時(shí)地補(bǔ)充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對(duì)勞動(dòng)力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進(jìn)程明顯加快。20xx年我鄉(xiāng)成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，無(wú)償為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)提供政策指導(dǎo)、業(yè)務(wù)咨詢、協(xié)調(diào)服務(wù)和監(jiān)督管理，以進(jìn)一步完善全鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化。

　　三、制定了土地流轉(zhuǎn)幫扶辦法。

　　1、成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，對(duì)流轉(zhuǎn)雙方提供統(tǒng)一合同范本，組織供需雙方談判，指導(dǎo)簽訂流轉(zhuǎn)合同等工作，為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁；

　　2、承擔(dān)土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，為流轉(zhuǎn)雙方提供服務(wù)和法律、法規(guī)及政策咨詢，對(duì)發(fā)生的土地流轉(zhuǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)解處理或向上級(jí)部門申請(qǐng)仲裁等協(xié)調(diào)服務(wù)；

　　3、對(duì)發(fā)生土地流轉(zhuǎn)以后進(jìn)行設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，優(yōu)先享受各項(xiàng)設(shè)施農(nóng)業(yè)扶持政策；

　　4、對(duì)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，優(yōu)先享受鎮(zhèn)、村兩級(jí)再就業(yè)培訓(xùn)，并優(yōu)先安排就業(yè)，對(duì)創(chuàng)辦二、三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的，協(xié)調(diào)信貸資金扶持；

　　四、土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┩恋亓鬓D(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，多通過(guò)私下口頭協(xié)議，將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬，沒(méi)有簽訂合同，導(dǎo)致承包費(fèi)兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛，難以解決。目前我鄉(xiāng)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。

　　（二）對(duì)土地流轉(zhuǎn)各項(xiàng)法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習(xí)慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的'農(nóng)民中，有的對(duì)土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。

　　（三）耕地規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積小，農(nóng)業(yè)資源配置效率不高。由于責(zé)任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導(dǎo)致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶的收入。

　�。ㄋ模┎糠执甯刹繉�(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應(yīng)由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對(duì)之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。

　　五、幾點(diǎn)建議。

　　（一）提高認(rèn)識(shí)，加大宣傳。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)

　　業(yè)化經(jīng)營(yíng)的前提和基礎(chǔ)。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中共中央《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》精神以及相關(guān)的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。

　�。ǘ�）培訓(xùn)土地流轉(zhuǎn)工作人員。由于開展土地流轉(zhuǎn)工作的工作人員，對(duì)土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)還不夠，對(duì)各方面政策了解還不夠透徹，也會(huì)導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)工作難進(jìn)行，所以建議對(duì)涉及土地流轉(zhuǎn)的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使土地流轉(zhuǎn)工作能夠順利進(jìn)行。

　　（三）要認(rèn)真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的遺留問(wèn)題，如果解決不到位，勢(shì)必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個(gè)土地流轉(zhuǎn)工作。

　　（四）規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。土地流轉(zhuǎn)工作人員需指導(dǎo)農(nóng)戶之間簽定的合同，簽定之后，需嚴(yán)格審核，以減少和避免土地流轉(zhuǎn)糾紛。

　�。ㄎ澹┙�立建全“失地農(nóng)民”的培訓(xùn)機(jī)制，提高“失地農(nóng)民”的技術(shù)水平和生存本領(lǐng)。從調(diào)研可以看出，許多失地農(nóng)民外出務(wù)工仍然是停留在原始的出賣勞動(dòng)力的水平上，因此提高他們的勞動(dòng)技能迫在眉睫，政府要加強(qiáng)對(duì)這部分人員勞動(dòng)技能培訓(xùn)工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來(lái)，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對(duì)促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告2

　　為全面了解當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)，前段時(shí)間，我們就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查。

　　一、基本情況

　　XX縣位于山西省晉中地區(qū)中部，是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，全縣轄9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，197個(gè)行政村，其中：農(nóng)業(yè)人口20.85萬(wàn)人，涉及農(nóng)戶6.67萬(wàn)戶，全縣總耕地面積39.81萬(wàn)畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬(wàn)畝，簽訂土地承包合同6.67萬(wàn)份。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，20xx年底，我縣簽訂土地流轉(zhuǎn)合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2 %，近年來(lái)我們還規(guī)范了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺(tái)帳，建立完善了全縣的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)及流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。

　　二、土地流轉(zhuǎn)合同簽訂及流轉(zhuǎn)調(diào)查情況

　　隨著國(guó)家一系列惠農(nóng)政策的出臺(tái)，特別是全面取消農(nóng)業(yè)稅，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》出臺(tái)后，我縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)顯現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

　　(一)、從流轉(zhuǎn)形式來(lái)看，主要有以下幾種流轉(zhuǎn)形式。

　　1、轉(zhuǎn)讓。指農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余期限的轉(zhuǎn)移。有些農(nóng)戶因無(wú)力繼續(xù)承包土地，與其他戶協(xié)商一致，經(jīng)村委會(huì)同意，將全部或部分土地轉(zhuǎn)讓給第三方，由第三方與村委會(huì)確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會(huì)在轉(zhuǎn)讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉(zhuǎn)形式的好處是出讓方可以有更充足的時(shí)間從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè);受讓方可以根據(jù)自己的需要，轉(zhuǎn)入土地?cái)U(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。我縣共轉(zhuǎn)讓土地4139.79畝，占總流轉(zhuǎn)面積的53.6 %。

　　2、轉(zhuǎn)包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權(quán)包給第三方，農(nóng)戶間一定期限內(nèi)土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限，轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。20xx年底，我縣共有轉(zhuǎn)包土地20xx.14畝，占總流轉(zhuǎn)面積的27%。

　　3、互換。即農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余期限的相互轉(zhuǎn)移。互換的主要目的是為了耕種方便或種植結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。互換后，互換地塊的土地承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和原承包合同約定的相應(yīng)地塊的權(quán)利義務(wù)關(guān)系隨之互相轉(zhuǎn)移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級(jí)和遠(yuǎn)近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉(zhuǎn)面積的13.5%。

　　4、出租。主要指農(nóng)戶與承租方之間一定期限內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，是承包土地收益權(quán)的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農(nóng)戶與用地單位之間進(jìn)行，農(nóng)戶自愿將全部或部分土地使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過(guò)承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉(zhuǎn)面積的1.4%。

　　5、其它。農(nóng)戶將全部或部分承包土地使用權(quán)作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營(yíng)，以入股的土地使用權(quán)作為分紅依據(jù)，入股收入按經(jīng)營(yíng)效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉(zhuǎn)面積的4.4 %。如XX縣小白鄉(xiāng)白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。

　　白燕村最早的土地流轉(zhuǎn)形式是以租地的`形式流轉(zhuǎn)，他們意識(shí)到土地流轉(zhuǎn)的意義在于增產(chǎn)、增效、增收。就白燕村來(lái)講，該村支書張?jiān)评�所辦的XX縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團(tuán)。他對(duì)本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農(nóng)民代種地，全部種他的樹苗，農(nóng)民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農(nóng)民隨時(shí)可以撤股�，F(xiàn)在白燕村40%的就流轉(zhuǎn)給了張?jiān)评�，全村�?50人長(zhǎng)期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。

　　張?jiān)评�的基地帶�?dòng)公司，公司帶動(dòng)合作社，重點(diǎn)搞工程，注冊(cè)資金在1000萬(wàn)元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉(xiāng)搞一個(gè)苗木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把小白鄉(xiāng)建成苗木基地鄉(xiāng)，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對(duì)土地流轉(zhuǎn)，他指出：土地流轉(zhuǎn)要規(guī)范，上面要出臺(tái)一些政策，關(guān)于流轉(zhuǎn)合同、鑒證方面都要規(guī)范。

　　(二)、從土地流轉(zhuǎn)去向來(lái)看，主要是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)居多，我縣共有流轉(zhuǎn)土地面積7717.99畝，其中流入農(nóng)戶面積4768.78畝，占流轉(zhuǎn)面積的62 %;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉(zhuǎn)面積34%。流轉(zhuǎn)土地用于種糧4172.81畝，其中流入農(nóng)戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉(zhuǎn)面積54%。

　　(三)、從土地流轉(zhuǎn)的分布情況來(lái)看，我縣土地流轉(zhuǎn)主要集中在平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過(guò)流轉(zhuǎn)形成大面積土地耕種的現(xiàn)象;二是免征農(nóng)民稅收的同時(shí)，國(guó)家又給農(nóng)戶種糧進(jìn)行了補(bǔ)貼，農(nóng)戶科技種植大棚，形成了部分農(nóng)戶之間土地的互換。

　　三、土地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題

　　(一)流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范

　　從簽訂情況看，我縣農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)在國(guó)家免征稅費(fèi)后，形成了農(nóng)民承包耕地的流轉(zhuǎn)不經(jīng)過(guò)村委同意的事實(shí)，造成了農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)不簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同。

　　(二)由于多年來(lái)農(nóng)戶土地自行流轉(zhuǎn)情況多，造成了原來(lái)稅費(fèi)改革前農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的土地，在國(guó)家免征稅費(fèi)后，土地糾紛的大量出現(xiàn)，形成土地流轉(zhuǎn)事實(shí)存在但無(wú)證據(jù)、無(wú)依據(jù)的現(xiàn)象，使土地流轉(zhuǎn)合同糾紛難以處理。

　　(三)由于國(guó)家的規(guī)劃建設(shè)，形成城郊農(nóng)戶土地被大面積征用、占用，國(guó)家給予的土地補(bǔ)償款中，涉及農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的合同由于利益的分配問(wèn)題也引發(fā)了農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)合同糾紛的出現(xiàn)。

　　(四)宣傳力度不夠，農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)由于法律意識(shí)差，不懂法，形成農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)合同及手續(xù)不完善，同時(shí)也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。

　　(五)流轉(zhuǎn)文書管理不完整。我縣存在土地流轉(zhuǎn)臺(tái)賬管理不規(guī)范，個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)臺(tái)賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒(méi)有在農(nóng)經(jīng)部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒(méi)有備案，至使農(nóng)經(jīng)部門對(duì)全縣土地流轉(zhuǎn)的真實(shí)情況難掌握。全縣的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無(wú)依據(jù)，無(wú)法進(jìn)行審核，不利于糾紛及時(shí)解決。同時(shí)也不利于縣農(nóng)經(jīng)辦對(duì)開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)。

　　(六)小農(nóng)思想束縛影響流轉(zhuǎn)。土地是農(nóng)民賴以生存的最基本的生產(chǎn)資料，是農(nóng)民的“命根子”，特別是我縣近年來(lái)征用土地頻繁，大多農(nóng)民盯牢征地補(bǔ)償款。農(nóng)民戀土情結(jié)較為嚴(yán)重，認(rèn)為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。特別是取消農(nóng)業(yè)稅實(shí)行糧食補(bǔ)貼后，一些私下轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數(shù)農(nóng)民小農(nóng)經(jīng)濟(jì)思想意識(shí)比較嚴(yán)重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)�風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)工經(jīng)商怕丟地權(quán)，滿足于守土經(jīng)營(yíng)或交親戚耕種比較放心。

　　(七)土地流轉(zhuǎn)難成規(guī)模。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有不穩(wěn)定性，主要是因?yàn)榉寝r(nóng)產(chǎn)業(yè)的不發(fā)達(dá)和非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)不多，外出務(wù)工就業(yè)相對(duì)不固定，經(jīng)商風(fēng)險(xiǎn)較大，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)不強(qiáng)，技能素質(zhì)不高，年齡結(jié)構(gòu)偏大，農(nóng)業(yè)收入仍是許多農(nóng)民家庭收入的主要形式，由此，許多農(nóng)民不愿放棄承包土地，分散種植與規(guī)模經(jīng)營(yíng)成為一對(duì)鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)戶間自發(fā)進(jìn)行的，缺乏專業(yè)組織引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)，組織化規(guī)模經(jīng)營(yíng)機(jī)制不健全，難以改變土地分散種植經(jīng)營(yíng)的局面。

　　四、土地流轉(zhuǎn)的目標(biāo)思路及工作措施

　　家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制極大地解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，有力地推動(dòng)了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的過(guò)渡，這種分散經(jīng)營(yíng)的小農(nóng)生產(chǎn)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)對(duì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的要求越來(lái)越難以適應(yīng)。實(shí)踐表明，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實(shí)行農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，對(duì)調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)等都具有重要作用，是實(shí)現(xiàn)家庭承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)順利對(duì)接的有效途徑，是今后農(nóng)村改革的方向選擇。土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面：

　　(一)加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。針對(duì)我縣農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，土地分片細(xì)碎化等現(xiàn)象;以及二、三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移及效益性農(nóng)業(yè)的實(shí)際需要，要加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)提供了土地資源的有效配置，為引進(jìn)人才、資金、技術(shù)、管理提供了載體。要在明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)的基礎(chǔ)上，搞活土地使用權(quán)，把農(nóng)村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產(chǎn)出率為目的實(shí)現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)。

　　(二)按照因地制宜、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、相對(duì)集中、形成規(guī)模的原則，搞好優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局規(guī)劃，加大農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，推行優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)向最適宜區(qū)域集中，形成具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)帶，從而促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。土地合同糾紛仲裁處理情況

　　(三)加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)糾紛管理。針對(duì)我縣出現(xiàn)的新的土地流轉(zhuǎn)糾紛問(wèn)題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)為農(nóng)村土地糾紛仲裁試點(diǎn)縣，加強(qiáng)土地的進(jìn)一步規(guī)范管理，近期，我縣在原有的農(nóng)村承包合同仲裁委員會(huì)的基礎(chǔ)上，成立了XX縣農(nóng)村土地糾紛仲裁委員會(huì)，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))成立了農(nóng)村土地糾紛調(diào)解委員會(huì)，使我縣的土地糾紛過(guò)正在逐漸步入正規(guī)化的軌道。

　　同時(shí)，根據(jù)縣委、政府要求，積極起草農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理意見及流轉(zhuǎn)程序，進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，完善農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程序，提高農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的法律意識(shí)，成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉(zhuǎn)逐步走上規(guī)范化、制度化的管理軌道。面對(duì)新一輪出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)糾紛高潮，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)糾紛案件的調(diào)處工作，也是保障我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的有力支持。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告3

　　調(diào)查表明：全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要有三種形式：

　　一是土地轉(zhuǎn)包；二是土地出租；三是土地入股。

　　除此以外，還有土地轉(zhuǎn)讓、土地互換等其它形式。

　　我市土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是流轉(zhuǎn)形式多樣化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式已由過(guò)去農(nóng)戶之間的轉(zhuǎn)包為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)包、互換、出租、轉(zhuǎn)讓等多種形式并存，流轉(zhuǎn)形式多樣化趨勢(shì)明顯。在全市流轉(zhuǎn)的8.58萬(wàn)畝土地中，轉(zhuǎn)包、出租、入股、轉(zhuǎn)讓、互換五種形式都有，其中轉(zhuǎn)包、出租和入股共8.17萬(wàn)畝，占95.2%，成為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要形式。二是流轉(zhuǎn)主體多元化。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)已不僅僅局限于農(nóng)戶之間，種養(yǎng)大戶、龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織已經(jīng)全面參與，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體趨于多元化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前流入種養(yǎng)大戶的土地有3.57萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)面積的41.6%；

　　流入到農(nóng)民專業(yè)合作社的有2.05萬(wàn)畝，占23.9%，流入到農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的有0.35萬(wàn)畝，占4.1%。三是流轉(zhuǎn)面積規(guī)模化。土地流轉(zhuǎn)由以前的分散零星流轉(zhuǎn)開始轉(zhuǎn)向規(guī)模集中連片流轉(zhuǎn)。據(jù)調(diào)查，全市涌現(xiàn)出以合作社、種植大戶、龍頭企業(yè)等為主體的100畝以上種養(yǎng)殖大戶179家，農(nóng)民專業(yè)合作社承接土地流轉(zhuǎn)的有17家，流轉(zhuǎn)面積2.05萬(wàn)畝，仁和集鎮(zhèn)的蘆龍農(nóng)事服務(wù)合作社、金集鎮(zhèn)的益民新型農(nóng)業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地2500多畝，種植大戶承接流轉(zhuǎn)的有159人，面積3.57萬(wàn)畝。承接流轉(zhuǎn)面積100畝以上的有6.5萬(wàn)多畝，占總流轉(zhuǎn)面積的76%，其中500畝以上流轉(zhuǎn)的達(dá)到33957畝，占總流轉(zhuǎn)面積的40%左右。仁和集鎮(zhèn)的宣有林、冶山鎮(zhèn)的張獻(xiàn)國(guó)流轉(zhuǎn)土地超過(guò)5000畝。四是流轉(zhuǎn)程序規(guī)范化。通過(guò)完善制度、開展培訓(xùn)、加強(qiáng)宣傳、搭建平臺(tái)等一系列措施，我市土地流轉(zhuǎn)程序進(jìn)一步得到規(guī)范，基本做到土地流入流出有申請(qǐng)、村組有審核、市鎮(zhèn)有備案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年全市共簽訂土地流轉(zhuǎn)合同3946份，合同面積達(dá)47260畝，占20xx年總流轉(zhuǎn)面積的83%，基本上采用了統(tǒng)一提供的規(guī)范性文本，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證、流轉(zhuǎn)合同都在鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)中心備案存檔。五是流轉(zhuǎn)服務(wù)組織化。隨著市、鎮(zhèn)、村三級(jí)管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系的建立，我市土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)開始由自發(fā)、口頭形式向規(guī)范化、組織化發(fā)展。目前，我市成立了以市委副書記劉榮祥同志為組長(zhǎng)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)組，掛牌成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)中心。15個(gè)鎮(zhèn)（街道）都成立工作領(lǐng)導(dǎo)組、土地流轉(zhuǎn)中心和管理辦公室，各鎮(zhèn)行政服務(wù)大廳增設(shè)了服務(wù)窗口，各村（社區(qū)）都配備了土地流轉(zhuǎn)信息員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，三級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理人員已經(jīng)達(dá)到260多人。

　　二、土地流轉(zhuǎn)的主要成效及存在問(wèn)題

　　1、提高了土地利用效率。實(shí)行農(nóng)村土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)后，促進(jìn)了土地資源的合理利用，增加了土地種植面積。仁和集鎮(zhèn)蘆龍農(nóng)事合作服務(wù)社集中流轉(zhuǎn)土地近3000畝，通過(guò)小田改大田等措施對(duì)部分土地進(jìn)行整治，增加了耕地面積近25%。

　　2、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，滿足了一部分有技術(shù)特長(zhǎng)、有資金實(shí)力、有經(jīng)營(yíng)管理能力的專業(yè)大戶集約經(jīng)營(yíng)土地的愿望，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)要素的合理配置，使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向?qū)�業(yè)大戶、合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體集聚，擴(kuò)大了規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積，形成了一批具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品基地。大通鎮(zhèn)的項(xiàng)永祥戶原是跑運(yùn)輸?shù)模�積累資金后，通過(guò)參與土地流轉(zhuǎn)，建成了我市新興的蔬菜規(guī)模生產(chǎn)基地。冶山鎮(zhèn)張獻(xiàn)國(guó)辦企業(yè)有了一定的積累，便棄工從農(nóng)，今年租賃流轉(zhuǎn)后的土地5000多畝，除了進(jìn)行水稻、玉米種植外，還引進(jìn)了太空蓮藕、油桃等經(jīng)濟(jì)作物，引領(lǐng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民向高效特色農(nóng)業(yè)方向發(fā)展。

　　3、增加了農(nóng)民的直接收入。我市絕大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)費(fèi)在每畝500元左右，國(guó)家有關(guān)惠農(nóng)補(bǔ)貼仍歸農(nóng)民享有。因此農(nóng)民把土地流出后，不但在農(nóng)田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地經(jīng)工經(jīng)商，或外出務(wù)工，或在本地企業(yè)就業(yè)。金集鎮(zhèn)益民新型農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社有700多戶農(nóng)民入社成為社員，將2468畝承包地流轉(zhuǎn)給合作社，每畝每年可得到450斤稻谷，而且還可以參加合作社的保底分紅，部分農(nóng)民平時(shí)也可以在合作社做工獲得一定的報(bào)酬。入社社員年均增加收入4000多元，土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商、外出打工戶均增加收入5000多元。

　　4、培育了新的經(jīng)濟(jì)主體。以農(nóng)民專業(yè)合作社和有實(shí)力的種養(yǎng)大戶為主的經(jīng)營(yíng)主體參與土地流轉(zhuǎn)的積極性高漲，土地股份合作、農(nóng)事

　　服務(wù)等合作社數(shù)量不斷增加，有力地推動(dòng)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。永豐鎮(zhèn)的華福昌戶，20xx年從市良種場(chǎng)流轉(zhuǎn)土地504畝，與有關(guān)企業(yè)實(shí)行訂單生產(chǎn)，一年純收入達(dá)到30多萬(wàn)元，已經(jīng)成為名副其實(shí)的種植大戶。

　　5、加快了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。通過(guò)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，使很多農(nóng)村勞動(dòng)力從土地中解放出來(lái)，既維護(hù)了農(nóng)民的土地承包權(quán)益，又解除了農(nóng)民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂，使更多的人從事二、三產(chǎn)業(yè)或外出打工。據(jù)統(tǒng)計(jì)：全市20xx年離土不離市的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力約12萬(wàn)人，占全市農(nóng)業(yè)總勞動(dòng)力的38%。

　　據(jù)調(diào)查，目前影響土地流轉(zhuǎn)的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面：

　　一是傳統(tǒng)思想觀念的束縛。目前，大多數(shù)農(nóng)民戀土情結(jié)較濃，加上各項(xiàng)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，土地收益得到提升，農(nóng)民把土地看得更加珍貴。即使外出務(wù)工、經(jīng)商，也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去，從而限制和影響了土地流轉(zhuǎn)。

　　二是個(gè)別鎮(zhèn)村認(rèn)識(shí)不到位。一些鎮(zhèn)村干部對(duì)于通過(guò)土地流轉(zhuǎn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加快新農(nóng)村建設(shè)的重要性認(rèn)識(shí)不足，積極性、主動(dòng)性不高。

　　三是流轉(zhuǎn)機(jī)制不夠完善。有的鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)雙方的管理約束機(jī)制、調(diào)解糾紛仲裁機(jī)制等不夠完善。

　　三、加快推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的意見和建議

　　1、強(qiáng)化責(zé)任，充分調(diào)動(dòng)鎮(zhèn)村干部積極性和創(chuàng)造性。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程中，鎮(zhèn)村干部的作用發(fā)揮非常關(guān)鍵。他們熟悉農(nóng)戶家庭現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、勞動(dòng)力的流動(dòng)狀況、農(nóng)民的思想動(dòng)態(tài)，做工作的針對(duì)性強(qiáng)。因此，各鎮(zhèn)（街道）黨委、政府要高度重視農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作，把建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的有序流轉(zhuǎn)作為深化農(nóng)村改革，實(shí)施機(jī)制創(chuàng)新的重要內(nèi)容來(lái)抓，列入黨委、政府工作的議事日程。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制訂一些促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的措施，落實(shí)鎮(zhèn)村干部工作責(zé)任。建議市委、市政府考慮拿出指導(dǎo)性計(jì)劃，分解到各地并列入考核內(nèi)容，對(duì)成績(jī)突出的予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

　　2、加強(qiáng)宣傳，消除農(nóng)民的思想顧慮。一要多渠道、全方位宣傳土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，宣傳土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的典型，使土地流轉(zhuǎn)的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。二要讓廣大農(nóng)民充分認(rèn)識(shí)到，土地不僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆可以利用的資產(chǎn)，從而提高農(nóng)民群眾參與土地流轉(zhuǎn)的積極性和主動(dòng)性。三要提高基層干部“以地生財(cái)”的意識(shí)，引導(dǎo)農(nóng)民群眾提高組織化程度，增強(qiáng)運(yùn)作土地的能力，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作合理、健康、有序開展。

　　3、強(qiáng)力推進(jìn)，大膽創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。根據(jù)全市農(nóng)業(yè)發(fā)展實(shí)際，大膽創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式，最大限度提高土地利用率及產(chǎn)出率。一要大戶示范帶動(dòng)。大力培育種植、養(yǎng)殖大戶，依靠大戶的'示范效應(yīng)，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。二要合作社合力帶動(dòng)。大力發(fā)展農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，按照民主原則對(duì)土地統(tǒng)一管理，提高農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的積極性。三要招商引資帶動(dòng)。建議將土地流轉(zhuǎn)工作與招商引資工作有效對(duì)接，互為促動(dòng)。要大力引進(jìn)有實(shí)力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到我市興辦特色農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)。四要科研單位帶動(dòng)。通過(guò)實(shí)行優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)市內(nèi)外科研單位和大專院校租賃農(nóng)民土地，建設(shè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地和科研基地。五要鼓勵(lì)有一定規(guī)模種植和養(yǎng)殖的大戶和合作社掛牌成立家庭農(nóng)場(chǎng)和合作農(nóng)場(chǎng)，為發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)和高效農(nóng)業(yè)創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。

　　篇二：土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告(定稿)

　　關(guān)于我縣土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)研報(bào)告

　　（草案）

　　政協(xié)獻(xiàn)縣委員會(huì)辦公室

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)過(guò)30年改革開放的發(fā)展，曾經(jīng)激發(fā)億萬(wàn)農(nóng)民生產(chǎn)積極性的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，從某些地域來(lái)看越來(lái)越顯現(xiàn)出了阻礙生產(chǎn)力發(fā)展的態(tài)勢(shì)，隨著新型的生產(chǎn)關(guān)系的進(jìn)一步確立，必將迎來(lái)新一輪土地由分到合的轉(zhuǎn)變。這次土地流轉(zhuǎn)，被稱作新中國(guó)的間自愿協(xié)商的土地互換等不包括在內(nèi)。流轉(zhuǎn)的土地主要用于農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，部分流轉(zhuǎn)土地以種植棉花、辣椒等經(jīng)濟(jì)作物或發(fā)展林業(yè)為主，產(chǎn)出效益較低。

　　綜合分析我縣土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是從流轉(zhuǎn)方式看，主要以反租倒包、轉(zhuǎn)包為主，占流轉(zhuǎn)土地總量的94%，以轉(zhuǎn)讓和互換為輔，占流轉(zhuǎn)土地總量的6%；二是從流轉(zhuǎn)地域看，土地流轉(zhuǎn)主要集中在諸如十五級(jí)、本齋、淮鎮(zhèn)、河街等工業(yè)發(fā)展較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或者像段村鄉(xiāng)大村大洼、臨河冉三角千畝大方、農(nóng)場(chǎng)梅莊大洼等地處偏遠(yuǎn)、土地貧瘠、土地資源豐富的村莊；三是從承包對(duì)象看，除跨村跨鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)土地的情況外，還產(chǎn)生了外地來(lái)我縣承租土地（承租面積300余畝）和我縣到天津、新疆及河北省的其他地區(qū)承租土地情況（承租面積約1.4萬(wàn)畝）；四是從流轉(zhuǎn)主體看，土地正由農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)向農(nóng)戶與種養(yǎng)大戶、農(nóng)合組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等流轉(zhuǎn)，目前全縣80多個(gè)種養(yǎng)能手、專業(yè)組織共承租流轉(zhuǎn)土地1.5萬(wàn)畝。

　　二、開展土地流轉(zhuǎn)給我縣帶來(lái)的變化

　　土地流轉(zhuǎn)對(duì)改造我縣傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大而深遠(yuǎn)的影響：

　　一是土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平顯著提高。形成了規(guī)模經(jīng)營(yíng)、特色突出的棉花種植基地、果樹種植基地、用材林基地、蔬菜種植基地等專業(yè)生產(chǎn)區(qū)。全縣共有規(guī)模經(jīng)營(yíng)土地1.5萬(wàn)畝，土地效益是流轉(zhuǎn)前的6倍。西城伊麗莎白瓜種植基地，是典型的“科技＋農(nóng)戶”的模式，860多畝土地，一年畝均收益1萬(wàn)元，是以前傳統(tǒng)種植的20倍。

　　二是涌現(xiàn)了一些種養(yǎng)大戶。如縣電力局職工李華、臨河鄉(xiāng)幾名干部等嘗試的經(jīng)營(yíng)機(jī)制靈活的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，吸引了很多縣內(nèi)外種植戶前來(lái)學(xué)習(xí)取經(jīng)；陌南孝舉的盛達(dá)莊園、韓村孔馬坊的生態(tài)果園、淮鎮(zhèn)中街的葡萄園等園區(qū)，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品種，推廣科學(xué)種管方法，帶動(dòng)了一批農(nóng)民致富。這些種養(yǎng)大戶為推進(jìn)我縣農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，推廣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)，積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

　　三是加快了勞務(wù)輸出步伐，推進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)把農(nóng)村勞動(dòng)力從土地上解放出來(lái)，成為了產(chǎn)業(yè)工人，加快了城鎮(zhèn)化步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣勞務(wù)輸出人數(shù)近幾年每年以5%的速度遞增，20xx年達(dá)到6.6萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入3.3億元。我縣城鎮(zhèn)人口近兩年增加了3萬(wàn)人，多從事二、三產(chǎn)業(yè)，提高了我縣城鎮(zhèn)化水平。

　　四是摸索出了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式。企業(yè)與農(nóng)戶用合同訂單把家庭經(jīng)營(yíng)過(guò)渡到“公司+農(nóng)戶”、“科技+農(nóng)戶”、“基地+農(nóng)戶”等形式，讓農(nóng)民接受企業(yè)現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念和制度化管理方法，按照市場(chǎng)信息、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。

　　五是增加了農(nóng)民收入。流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民不付種地成本，不擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定獲取土地出讓金收入，更能從企業(yè)務(wù)工中獲取勞務(wù)收入。據(jù)初步估計(jì)，每畝流轉(zhuǎn)地年平均租金以300元計(jì)算，而一畝地種地一年純收入不過(guò)500元，除此之外，農(nóng)民還可以從務(wù)工中得到一筆收入，一年至少3000元—5000元。

　　當(dāng)前，無(wú)論從上級(jí)政策還是全縣的形勢(shì)看，土地流轉(zhuǎn)適逢良好機(jī)遇，我們應(yīng)抓住機(jī)遇，制定積極的農(nóng)村土地政策，積極探索土地流轉(zhuǎn)辦法，通過(guò)促進(jìn)土地良性流轉(zhuǎn)，加快全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的步伐。

　　三、當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題

　　土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革深入發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的新事物，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在實(shí)際運(yùn)行中農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也面臨著一些困難和不容忽視的問(wèn)題。

　　1、認(rèn)識(shí)不足，重視不夠。

　　一是部分基層領(lǐng)導(dǎo)干部重視不夠。認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應(yīng)由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)村無(wú)關(guān)，不加強(qiáng)管理，對(duì)之采取聽之任之的態(tài)度。沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)對(duì)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的推動(dòng)作用，認(rèn)識(shí)不高，支持、引導(dǎo)、服務(wù)不夠。怕推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)被認(rèn)為是否定家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度，進(jìn)而承擔(dān)政治風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)也擔(dān)心引起新的矛盾，進(jìn)而影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，因此缺乏開拓創(chuàng)新精神。

　　二是農(nóng)民觀念陳舊，顧慮多，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。在現(xiàn)行的政策下，農(nóng)民進(jìn)行無(wú)代價(jià)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，還可享受國(guó)家的惠民補(bǔ)貼，導(dǎo)致農(nóng)民固守家園、溫飽即滿思想比較濃厚，怕土地流轉(zhuǎn)出去，自身的利益受到損害，不愿流轉(zhuǎn)。同時(shí)，農(nóng)民受資金、技術(shù)市場(chǎng)、文化素質(zhì)等因素困擾，進(jìn)城務(wù)工或發(fā)展畜牧養(yǎng)殖、二三產(chǎn)業(yè)較難的現(xiàn)實(shí)，不敢把土地流轉(zhuǎn)出去。此外，由于農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)等事關(guān)農(nóng)民生存的社會(huì)保障體系不夠健全完善，農(nóng)村土地很大程度上擔(dān)負(fù)著農(nóng)民的社會(huì)保障功能，農(nóng)民怕失地后生活無(wú)著落。

　　2、種養(yǎng)大戶偏少，流轉(zhuǎn)愿望帶動(dòng)作用有限。農(nóng)村缺少具有現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念的致富帶頭人。真正懂經(jīng)營(yíng)、善管理、有帶動(dòng)作用的帶頭人少。也有的承包人受資金、技術(shù)等限制，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模貸款難，購(gòu)買先進(jìn)的機(jī)械設(shè)備缺資金，現(xiàn)代的生產(chǎn)技術(shù)掌握不多，制度機(jī)制管理、科學(xué)管理也跟不上，限制了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　3、土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全。一是流轉(zhuǎn)程序不完善。土地流轉(zhuǎn)工作尚處于起步階段，沒(méi)有形成完整規(guī)范的流轉(zhuǎn)程序，多為口頭協(xié)議，統(tǒng)一規(guī)范具有法律效力的書面合同少，缺乏科學(xué)管理。二是流轉(zhuǎn)制度不健全。流轉(zhuǎn)沒(méi)得到有關(guān)單位簽證，沒(méi)有建立起規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)檔案，土地流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。據(jù)有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，近兩年我縣因土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趨勢(shì)。三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂不規(guī)范。表現(xiàn)在面積不實(shí)、土地流轉(zhuǎn)期限超期、承包費(fèi)沒(méi)有考慮物價(jià)變化因素等方面。

　　四、措施和建議

　　土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題是一項(xiàng)綜合性、動(dòng)態(tài)發(fā)展的系統(tǒng)民生工程，需要在中央的引導(dǎo)下不斷發(fā)展完善�，F(xiàn)結(jié)合我縣土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，提出以下建議：

　　一是學(xué)習(xí)宣傳政策。政府有關(guān)部門要不斷加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策學(xué)習(xí)，將當(dāng)前這一惠及三農(nóng)的政策落到實(shí)處，嚴(yán)格遵循“依法、自愿、有償、有序”的原則，將土地流轉(zhuǎn)工作與農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村繁榮相結(jié)合，與目前農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，與實(shí)施建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村相結(jié)合。要采取多種形式宣傳黨的十七屆三中全會(huì)精神和土地流轉(zhuǎn)政策，讓農(nóng)民了解政策、消除疑慮、推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。通過(guò)學(xué)習(xí)宣傳，讓政府部門、社會(huì)各界了解土地流轉(zhuǎn)的大勢(shì)，協(xié)調(diào)配合，支持、投身土地流轉(zhuǎn)工作。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告4

　　關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛若干問(wèn)題的法律適用意見由于土地制度尚不完善和土地流轉(zhuǎn)中上述問(wèn)題的存在，當(dāng)前審理土地流轉(zhuǎn)糾紛案件存在諸多法律適用疑難問(wèn)題。

　　（一）發(fā)包方調(diào)整承包方的土地的合法性問(wèn)題要正確處理當(dāng)前普遍存在的土地調(diào)整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規(guī)定的精神。法律嚴(yán)格限制土地調(diào)整主要是基于以往發(fā)包方通過(guò)行政手段頻繁調(diào)整承包地帶來(lái)不少問(wèn)題，并非針對(duì)農(nóng)戶自愿的調(diào)整。法律限定了行政性調(diào)整只能是特定情形下的“個(gè)別”調(diào)整。對(duì)《農(nóng)村土地承包法》第27條規(guī)定的調(diào)整土地的條件應(yīng)作較寬的理解，并不能僅限于發(fā)生自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等極端特殊的情形。對(duì)確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過(guò)民主議定進(jìn)行土地調(diào)整的，是農(nóng)民解決集體內(nèi)部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩(wěn)定，不應(yīng)一概加以干涉和否定。關(guān)鍵是，政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)這種調(diào)整及時(shí)予以有效的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)農(nóng)民集體合理處理內(nèi)部矛盾。對(duì)可以通過(guò)其他方式解決的人地矛盾，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)民盡量不要以進(jìn)行大范圍土地調(diào)整的方式解決，對(duì)確需調(diào)整、農(nóng)民自愿又經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格的民主議定程序的'，應(yīng)當(dāng)予以適時(shí)指導(dǎo)，并及時(shí)變更或換發(fā)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書，避免出現(xiàn)后遺癥。

　�。ǘ�）土地流轉(zhuǎn)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，如果發(fā)包時(shí)經(jīng)過(guò)了村民的民主評(píng)議程序，則可以認(rèn)定合同有效；

　　如果發(fā)包時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)民主評(píng)議的程序，如果承包合同已經(jīng)實(shí)施了一年以上，承包方已經(jīng)對(duì)承包地做了實(shí)質(zhì)性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應(yīng)因發(fā)包方違反民主議定程序越權(quán)發(fā)包而認(rèn)定合同無(wú)效，但可根據(jù)實(shí)際情況，依照公平原則，對(duì)該承包合同的有關(guān)內(nèi)容適當(dāng)調(diào)整。對(duì)承包方依法采取轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換、股份合作等方式，流轉(zhuǎn)其農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應(yīng)確認(rèn)有效。改變土地農(nóng)業(yè)用途的，違反法律禁止性原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，不能借改革之名而違反法律禁止性規(guī)定。對(duì)以股份合作形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，要著重審查入股行為是否符合農(nóng)民意愿，防止因股份合作導(dǎo)致農(nóng)民喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　�。ㄈ�）農(nóng)民專業(yè)合作社的法律地位和性質(zhì)問(wèn)題《農(nóng)民專業(yè)合作社法》明確規(guī)定了農(nóng)民專業(yè)合作社的市場(chǎng)主體地位和民事主體地位。農(nóng)民專業(yè)合作社，既不是有限公司和無(wú)限公司，也不是合伙型企業(yè)，而是一種特殊類型的企業(yè)法人。根據(jù)該法第4條和第5條的規(guī)定，農(nóng)民專業(yè)合作社以合作社的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任，農(nóng)戶以其出資額和公積金份額為限對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社承擔(dān)有限責(zé)任。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)出資專業(yè)合作社，是農(nóng)戶以入股形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股作為賺取經(jīng)營(yíng)回報(bào)的投資。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股農(nóng)民專業(yè)合作社，應(yīng)作價(jià)出資并在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農(nóng)戶承擔(dān)責(zé)任的范圍。至于入股土地，根據(jù)《**省實(shí)施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時(shí)入股土地應(yīng)退回原承包農(nóng)戶”的規(guī)定，應(yīng)及時(shí)返還農(nóng)戶，不能作為抵償欠款的財(cái)產(chǎn)。

　�。ㄋ模┘�體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定問(wèn)題農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定，現(xiàn)行法律缺乏統(tǒng)一明確的規(guī)定，這也成為大量涉農(nóng)糾紛難以處理的根源。對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)以是否已與集體經(jīng)濟(jì)組織形成較為穩(wěn)定的生活、生產(chǎn)狀態(tài)，成員的戶籍所在地是否為該集體經(jīng)濟(jì)組織所在地以及成員是否已經(jīng)取得其他替代性生活保障，作為界定的標(biāo)準(zhǔn)，并可參照地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)�！�**省村經(jīng)濟(jì)合作社組織條例》對(duì)村經(jīng)濟(jì)合作社社員資格的取得和喪失就進(jìn)行了規(guī)定，可作為審理的依據(jù)。該條例第17條規(guī)定，戶籍在本村，符合六類條件之一，且遵守村經(jīng)濟(jì)合作社章程的農(nóng)村居民，為本村經(jīng)濟(jì)合作社社員。第18條規(guī)定，因四類原因之一戶籍關(guān)系遷出本村或者被注銷的，應(yīng)當(dāng)保留社員資格。第19條規(guī)定，除條例第十八條、第十九條規(guī)定以外的人員，經(jīng)本社社員（代表）大會(huì)三分之二以上社員同意，且履行村經(jīng)濟(jì)合作社章程規(guī)定義務(wù)的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，審判實(shí)踐中還應(yīng)當(dāng)兼顧公平，對(duì)由于農(nóng)村人口流動(dòng)產(chǎn)生的一些特殊事實(shí)狀態(tài)作出具體分析，并作相應(yīng)處理。

　　（五）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利抵押（質(zhì)押）的效力問(wèn)題農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押（抵押），實(shí)際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的質(zhì)押（抵押），而是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)后由接包方取得的經(jīng)營(yíng)權(quán)的質(zhì)押（抵押）。不僅僅限于流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，往往還涉及土地附著物的抵押，實(shí)際上結(jié)合了《物權(quán)法》第223條規(guī)定的權(quán)利質(zhì)押和《物權(quán)法》第181條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的結(jié)合。實(shí)踐中，金融機(jī)構(gòu)是根據(jù)總體的經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)進(jìn)行審查的，實(shí)際上是經(jīng)營(yíng)者以經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)作擔(dān)保，以實(shí)現(xiàn)融資的目的。在當(dāng)?shù)卣�策支持的情況下，只要當(dāng)事人依據(jù)相關(guān)規(guī)定辦理了抵押或出質(zhì)登記的，對(duì)抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)和保護(hù)，依法支持創(chuàng)新貸款擔(dān)保方式，擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍，拓寬農(nóng)村融資渠道。但在審判和執(zhí)行中，應(yīng)當(dāng)注意保障農(nóng)民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農(nóng)民徹底喪失承包土地和基本生活住房。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告5

　　xxx為魯北農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中占主導(dǎo)地位。農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)為當(dāng)前農(nóng)戶主要的土地經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷推進(jìn)合村并居和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整新階段，以家庭為單位的經(jīng)營(yíng)載體受小規(guī)模生產(chǎn)以大鎮(zhèn)場(chǎng)需求為導(dǎo)向的影響尤為突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然要求，實(shí)踐證明，不斷深化科學(xué)發(fā)展觀，全力開展土地流轉(zhuǎn)工作，是有效解放農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，更好地為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村服務(wù)的有利手段。積極探索土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是尊重鎮(zhèn)場(chǎng)規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新土地經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求。

　　通過(guò)深入細(xì)致的對(duì)我鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)方面還存在一些實(shí)際性問(wèn)題，現(xiàn)將情況報(bào)告如下：

　　一、xxx農(nóng)業(yè)基本情況

　　xxx位于xxx城南，地處樂(lè)陵、無(wú)棣、陽(yáng)信、慶云“三鎮(zhèn)四縣”交界，是xxx面積、人口第一大鎮(zhèn)，也是全縣唯一的省級(jí)中心鎮(zhèn)，總面積105.36平方公里，全鎮(zhèn)66個(gè)行政村合并為22個(gè)社區(qū)，2個(gè)獨(dú)立村。全鎮(zhèn)172個(gè)村民小組，13592戶，總?cè)丝?萬(wàn)余人，農(nóng)業(yè)人口54750人，耕地總面積86880

　　畝，農(nóng)業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個(gè)行政村都開展完善了二輪農(nóng)村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經(jīng)營(yíng)合同13592份。近年來(lái)，我鎮(zhèn)進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，目前，全鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)土地面積6117畝，主要是以轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓兩種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其中以轉(zhuǎn)包方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的土地面積為4517畝，以轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的土地面積為700畝，以出租方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的土地面積為300畝，流轉(zhuǎn)面積占耕地總面積的8%，涉及農(nóng)戶1087戶。

　　二、xxx當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)的主要特點(diǎn)

　　目前，xxx農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)主要有一下幾個(gè)方面。

　　1、流轉(zhuǎn)形式多樣。具體有轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式。

　　2、經(jīng)營(yíng)范圍多樣。土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴(kuò)大到水產(chǎn)養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（包含休閑觀光農(nóng)業(yè)）示范區(qū)等等。

　　3、承包經(jīng)營(yíng)主體多樣。有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。

　　4、土地流轉(zhuǎn)率有增長(zhǎng)趨勢(shì)。近年來(lái)，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)活躍度不斷加強(qiáng),大部分的農(nóng)村土地依然處于靜止的無(wú)流動(dòng)狀態(tài)。

　　5、流轉(zhuǎn)效益明顯提升。通過(guò)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，全鎮(zhèn)

　　實(shí)現(xiàn)了土地利用的合理配置，不僅涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，增強(qiáng)了我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經(jīng)營(yíng)和農(nóng)業(yè)的規(guī)�；�發(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。同時(shí)，土地的流轉(zhuǎn)使大量的農(nóng)村勞動(dòng)力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來(lái)，及時(shí)地補(bǔ)充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對(duì)勞動(dòng)力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進(jìn)程明顯加快。

　　6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉(zhuǎn)雙方實(shí)現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農(nóng)民反映在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預(yù)的影響較小，實(shí)現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結(jié)果，農(nóng)民基本滿意。

　　三、xxx對(duì)土地流轉(zhuǎn)的幫扶措施

　　1、新建落成農(nóng)民服務(wù)大廳，開設(shè)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)窗口，對(duì)流轉(zhuǎn)雙方提供統(tǒng)一合

　　同范本，組織供需雙方談判，指導(dǎo)簽訂流轉(zhuǎn)合同等工作，為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁；

　　2、承擔(dān)土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，為流轉(zhuǎn)雙方提供服務(wù)和法律、法規(guī)及政策咨詢，對(duì)發(fā)生的土地流轉(zhuǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)解處理或向上級(jí)部門申請(qǐng)仲裁等協(xié)調(diào)服務(wù)；

　　3、對(duì)依托農(nóng)業(yè)企業(yè)和合作組織、符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)扶持政策進(jìn)行的土地流轉(zhuǎn)，達(dá)到100畝以上的，鎮(zhèn)財(cái)政將給予每畝一定的資金補(bǔ)助；

　　4、對(duì)發(fā)生土地流轉(zhuǎn)以后進(jìn)行設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)的，優(yōu)先享受各項(xiàng)設(shè)施農(nóng)業(yè)扶持政策；

　　5、對(duì)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，優(yōu)先享受鎮(zhèn)、村兩級(jí)再就業(yè)培訓(xùn)，并優(yōu)先安排就業(yè)，對(duì)創(chuàng)辦二、三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的，協(xié)調(diào)信貸資金扶持；

　　四、xxx土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┩恋亓鬓D(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，多通過(guò)私下口頭協(xié)議，將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬，沒(méi)有簽訂合同，導(dǎo)致承包費(fèi)兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。

　�。ǘ�）對(duì)土地流轉(zhuǎn)各項(xiàng)法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習(xí)慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難，在外出務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對(duì)土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。

　�。ㄈ�）耕地規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積小，農(nóng)業(yè)資源配置效率不高。由于責(zé)任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導(dǎo)致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶的收入。

　�。ㄋ模�對(duì)土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)程度不高。部分村干部甚至個(gè)別機(jī)關(guān)干部對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應(yīng)由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對(duì)之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。

　�。ㄎ澹┎糠至鬓D(zhuǎn)土地難以恢復(fù)。土地流轉(zhuǎn)后,部分土地

　　用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,如修建的圈舍、倉(cāng)庫(kù)、路及房屋等永久性公益設(shè)施難以恢復(fù)。

　　五、關(guān)于對(duì)xxx土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┨岣哒J(rèn)識(shí)，加大宣傳。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的前提和基礎(chǔ)。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中共中央《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》精神以及相關(guān)的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。

　�。ǘ�）強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)隊(duì)伍建設(shè)。由于開展土地流轉(zhuǎn)工作的工作人員，對(duì)土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)程度不一，對(duì)各方面政策了解還不夠透徹，也會(huì)導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行困難，所以建議對(duì)涉及土地流轉(zhuǎn)的工作人員進(jìn)行專門培訓(xùn)，增強(qiáng)熟練業(yè)務(wù)知識(shí)，使土地流轉(zhuǎn)工作能夠順利進(jìn)行。

　�。ㄈ�）要認(rèn)真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的遺留問(wèn)題，如果解決不到位，勢(shì)必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個(gè)土地流轉(zhuǎn)工作。如何規(guī)范土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)過(guò)程為當(dāng)前的主要任務(wù)。

　　（四）規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。土地流轉(zhuǎn)工作人員需指導(dǎo)農(nóng)戶之間簽定的合同，簽定之后，需嚴(yán)格審核，層層把關(guān)，以

　　減少和避免土地流轉(zhuǎn)糾紛，造成不必要的社會(huì)資源浪費(fèi)。

　�。ㄎ澹┙�立建全“失地農(nóng)民”的培訓(xùn)機(jī)制，提高“失地農(nóng)民”的技術(shù)水平和生存本領(lǐng)。從調(diào)研中可以看出，許多失地農(nóng)民外出務(wù)工仍然是停留在原始的出賣勞動(dòng)力的水平上，因此提高他們的勞動(dòng)技能迫在眉睫，政府要加強(qiáng)對(duì)這部分人員勞動(dòng)技能培訓(xùn)工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來(lái)，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對(duì)促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

　　（六）加強(qiáng)流轉(zhuǎn)土地流向的引導(dǎo)管理。從調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點(diǎn)。如何有效聯(lián)系流轉(zhuǎn)土地業(yè)主，從而正確引導(dǎo)、規(guī)范流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)重要問(wèn)題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導(dǎo)向作用，不斷加強(qiáng)土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領(lǐng)全鎮(zhèn)群眾向生產(chǎn)資料集約化、科學(xué)化、規(guī)模化前進(jìn)，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、現(xiàn)在科學(xué)技術(shù)集中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

　　自20xx年我鎮(zhèn)相繼出臺(tái)了一系列土地流轉(zhuǎn)規(guī)范性政策。經(jīng)政府統(tǒng)一指導(dǎo)、合理規(guī)劃，目前全鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)共計(jì)6117畝。我鎮(zhèn)嚴(yán)格按照“自愿、依法、有償”的原則，堅(jiān)持因地制宜、科學(xué)管理、分類指導(dǎo)、規(guī)范有序地推進(jìn)農(nóng)村土地使

　　用權(quán)的流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)村土地資源的合理利用，規(guī)范農(nóng)村土地利益關(guān)系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農(nóng)民服務(wù)大廳，專門開設(shè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)窗口，無(wú)償為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)提供政策指導(dǎo)、業(yè)務(wù)咨詢、協(xié)調(diào)服務(wù)和監(jiān)督管理，以進(jìn)一步完善全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化。我相信，在新農(nóng)村建設(shè)的大好形勢(shì)下，隨著各項(xiàng)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，人民群眾的生活水平將會(huì)得到更大的提高。

　　《關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的法律思考》

　　調(diào)查報(bào)告

　　學(xué)生姓名：指導(dǎo)老師：周勇

　　近年來(lái)隨著我國(guó)改革開放的不斷深化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問(wèn)題十分突出的擺在了社會(huì)發(fā)展的.前沿，“三農(nóng)”問(wèn)題已經(jīng)不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)重大的政治和社會(huì)問(wèn)題。黨的十六屆五中全會(huì)提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)作出的重大決策，是一項(xiàng)惠及億萬(wàn)農(nóng)民、關(guān)系國(guó)家長(zhǎng)治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國(guó)在當(dāng)前社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期必須擔(dān)負(fù)和完成的一項(xiàng)重要使命。

　　土地流轉(zhuǎn)工作是一項(xiàng)巨大的工程，工作政策性強(qiáng)、影響面廣，既關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，又關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，最終也影響到我國(guó)的新農(nóng)村建設(shè)的整體進(jìn)程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會(huì)保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)。

　　一、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題重要性

　　新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標(biāo)就是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問(wèn)題，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的問(wèn)題，加快農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問(wèn)題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移,保持農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng),為農(nóng)業(yè)規(guī)�；�、集約化、高效化經(jīng)營(yíng)提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展,并促進(jìn)農(nóng)民增收。

　　二、被征地農(nóng)民群眾對(duì)現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地賠償政策的主要意見

　　1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低

　　當(dāng)?shù)剞r(nóng)村蔬菜和熱帶水果種植業(yè)經(jīng)營(yíng)收益相當(dāng)高，成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的主要經(jīng)濟(jì)。其中，在耕地上每年種一季水稻，主要是供農(nóng)民家庭一年自食所需；在耕地和園地上主要種植蔬菜和水果，這些產(chǎn)品主要外銷到北方省區(qū)。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，20xx年當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的人均純收入達(dá)到8508元，略高于當(dāng)年浙江省農(nóng)村居民8265元的人均純收入水平，而浙江省農(nóng)民主要收入是非農(nóng)s產(chǎn)業(yè)。被征地農(nóng)民群眾對(duì)該市規(guī)定的每畝耕地8萬(wàn)元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以接受，大多數(shù)農(nóng)民提出可接受的耕地補(bǔ)

　　償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)為每畝10萬(wàn)元至15萬(wàn)元，并主張園地和耕地應(yīng)當(dāng)同價(jià)補(bǔ)償。

　　2、按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地?cái)?shù)量為基數(shù)計(jì)價(jià)的土地補(bǔ)償方式不合理調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實(shí)施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制時(shí)進(jìn)行分地至今，再?zèng)]有進(jìn)行過(guò)第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒(méi)有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達(dá)1200人。也就是說(shuō)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地?cái)?shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地?cái)?shù)量則是耕地?cái)?shù)量的2倍以上，但園地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為耕地的23.29％。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側(cè)面反映了當(dāng)?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實(shí)狀況。此外，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長(zhǎng)年在本村進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時(shí)還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬(wàn)名左右的農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力來(lái)做短工，短工的日平均工資達(dá)到每天60元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學(xué)歷為初中，有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對(duì)其實(shí)現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實(shí)困難。基于以上考慮，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進(jìn)行征地補(bǔ)償。

　　3、征地補(bǔ)償政策執(zhí)行不公平

　　對(duì)現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理的驗(yàn)證。將所調(diào)研農(nóng)村的農(nóng)戶各項(xiàng)平均特征數(shù)據(jù)構(gòu)建一個(gè)典型農(nóng)戶，以其按照現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置政策標(biāo)準(zhǔn)獲得的補(bǔ)償款與該農(nóng)戶作為未來(lái)城市居民的支出情況進(jìn)行比較計(jì)算，以驗(yàn)證現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性。當(dāng)?shù)氐湫娃r(nóng)戶的平均人口約為6人，人均農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地1畝左右，合計(jì)6畝；調(diào)研表明當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶平均每年每人生活消費(fèi)支出為550元，則該典型農(nóng)戶每年消費(fèi)支出為39600元，以現(xiàn)行耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)每畝80000元計(jì)算，共得土地補(bǔ)償款480000元，以土地補(bǔ)償款除以典型農(nóng)戶年均消費(fèi)支出水平，這筆補(bǔ)償款將在12.12年左右使用完畢。又根據(jù)該市統(tǒng)計(jì)資料，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民20xx年人均消費(fèi)支出為10267元，典型農(nóng)戶土地被全數(shù)征收以后轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，則其全家年均消費(fèi)支出將達(dá)到61602元，若以該農(nóng)戶全部土地補(bǔ)償款除以家庭年均消費(fèi)支出，這筆補(bǔ)償款將在7.79年使用完畢。何況每畝近8萬(wàn)元補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅指綜合生產(chǎn)條件最好的水田耕地，而旱田耕地、旱地耕地和園地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則分別為56150元、32500元和18582元，也就是說(shuō)典型農(nóng)戶的實(shí)際土地補(bǔ)償款達(dá)不到480000元，因此土地實(shí)際補(bǔ)償款能夠維持基本生活的期限還要短于上述計(jì)算年限。由此可見，被征地農(nóng)民群眾在現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)政策中獲得的補(bǔ)償款等于維持長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的合理計(jì)算方法及

　　計(jì)算結(jié)果分析《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知》（國(guó)土資發(fā)［20xx］238號(hào)）文件指出：“確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對(duì)a市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)證性分析表明，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不能滿足國(guó)家征地補(bǔ)償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進(jìn)行改革。而科學(xué)測(cè)算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時(shí)要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的問(wèn)題。

　　三、解決農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題

　　當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)中，主觀上是思想認(rèn)識(shí)方面的問(wèn)題，客觀上流轉(zhuǎn)制度、機(jī)制和市場(chǎng)不完善、農(nóng)民的得益無(wú)法得到最大程度上的保障，解決此問(wèn)題，認(rèn)為應(yīng)從服務(wù)引導(dǎo)入手，進(jìn)一步完善服務(wù)體系，健全農(nóng)民保障機(jī)制，探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。完善土地流轉(zhuǎn)工作不容忽視，以下建議供參考：

　　一、加大宣傳，統(tǒng)一思想。

　　要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過(guò)政策宣傳和細(xì)致的思想解釋，讓每一個(gè)農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強(qiáng)農(nóng)民群眾的法律意識(shí)和參與意識(shí)。要充分認(rèn)識(shí)規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場(chǎng)手段和機(jī)制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強(qiáng)制逐步過(guò)渡為農(nóng)民的習(xí)慣。同時(shí)，又要充分認(rèn)識(shí)到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個(gè)經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)常化、規(guī)范化軌道。

　　二、轉(zhuǎn)變觀念，明確思路。

　　鄉(xiāng)村一級(jí)要從過(guò)去“管”、“要”向服務(wù)引導(dǎo)轉(zhuǎn)變，認(rèn)真搞好謀劃。

　�。ㄒ唬┮援a(chǎn)業(yè)推動(dòng)抓流轉(zhuǎn)。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機(jī)，緊緊圍繞本地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民的承包土地向主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和規(guī)�；�地方向發(fā)展；

　�。ǘ�）規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進(jìn)有序流轉(zhuǎn)。

　�。ㄈ�）培育大戶抓流轉(zhuǎn)。把培訓(xùn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶作為帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵來(lái)抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵(lì)干部向農(nóng)民租田搞示范，通過(guò)“做給農(nóng)民看，教會(huì)農(nóng)民干”的引導(dǎo)方式，帶動(dòng)農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)租承包耕地。并且政府要拿出一定專項(xiàng)資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要按照功能全多樣化、布局科學(xué)、

　　服務(wù)多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程，為農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。

　　三、建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，運(yùn)用市場(chǎng)手段引導(dǎo)土地健康有序流轉(zhuǎn)。

　　首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實(shí)行程序化操作。在鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站的指導(dǎo)下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對(duì)達(dá)成協(xié)議的農(nóng)民，指導(dǎo)和幫助按要求簽訂合同。

　　其次，建立土地租金評(píng)估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學(xué)評(píng)估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評(píng)估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評(píng)估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。

　　再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)；涉及承包土地田塊變動(dòng)的，要及時(shí)辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對(duì)合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。

　　四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅(jiān)強(qiáng)的政策支持和法律保障。

　�。ㄒ唬┲贫ü膭�(lì)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　在優(yōu)惠的對(duì)象上實(shí)行雙向優(yōu)惠，既鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實(shí)行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟(jì)上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務(wù)方面都給予適當(dāng)照顧；在優(yōu)惠的手段上實(shí)行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費(fèi)等方面給予適當(dāng)支持：在優(yōu)惠的取向上實(shí)行重點(diǎn)優(yōu)惠。即對(duì)“四荒”開發(fā)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、具有技術(shù)推廣價(jià)值和市場(chǎng)發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項(xiàng)目以及實(shí)行集約化、規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)扶持。

　�。ǘ�）深化農(nóng)村社會(huì)管理體制配套改革。

　　大力培育農(nóng)村勞動(dòng)力市場(chǎng)，加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進(jìn)二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對(duì)土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點(diǎn)的社會(huì)就業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、合作醫(yī)療等社會(huì)保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。

　　（三）完善法律。

　　通過(guò)立法，進(jìn)一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告6

　　**縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的不斷摸索、實(shí)踐，已形成了一定規(guī)模，并積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。為了進(jìn)一步探索**縣農(nóng)村土地承包管理及流轉(zhuǎn)方式，建立承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)，我局組織力量對(duì)全縣土地承包管理及經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓等土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行了一次專項(xiàng)調(diào)查。調(diào)查情況如下：

　　一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

　　 1、土地流轉(zhuǎn)規(guī)模。**縣共有40個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，839個(gè)村，25萬(wàn)農(nóng)戶，77.1萬(wàn)農(nóng)業(yè)負(fù)擔(dān)人口，農(nóng)村土地承包總面積122.7萬(wàn)畝，其中水田91.6萬(wàn)畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬(wàn)份，承包耕地116.6萬(wàn)畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證22.1萬(wàn)份。截至去年底止，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積11.8萬(wàn)畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農(nóng)戶4.6萬(wàn)戶，占承包數(shù)的19%。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)看，40個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，流轉(zhuǎn)面積多的達(dá)3200多畝，占總面積的18%，流轉(zhuǎn)面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉(zhuǎn)的村共825個(gè)，占總村數(shù)的98%。

　　2、土地流轉(zhuǎn)成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，走訪了部分村組干部和農(nóng)戶，從中了解到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要成因有以下幾個(gè)方面：一是承包者外出務(wù)工，不能經(jīng)營(yíng)土地;二是勞動(dòng)力進(jìn)城經(jīng)商，不便經(jīng)營(yíng)土地;三是種田效益不高，不想經(jīng)營(yíng)土地;四是為了方便生產(chǎn)，需要調(diào)整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)，都認(rèn)識(shí)到土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權(quán)，只愿出讓使用權(quán)。

　　3、土地流轉(zhuǎn)形式。從調(diào)查了解到的情況看，**縣土地流轉(zhuǎn)的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農(nóng)補(bǔ)貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認(rèn)可并且未辦理任何手續(xù)，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占45%。二是轉(zhuǎn)包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給承接戶。轉(zhuǎn)包的權(quán)利和義務(wù)由雙方議定或請(qǐng)中介人鑒證達(dá)成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過(guò)發(fā)包方，也是一年一定一結(jié)算，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現(xiàn)在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補(bǔ)償?shù)仁乱�，由雙方協(xié)商達(dá)成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農(nóng)戶或本村組以外的單位和個(gè)人用于開發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉(zhuǎn)出戶的9%。

　　4、土地流轉(zhuǎn)效應(yīng)。一是促進(jìn)了家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的進(jìn)一步穩(wěn)定和完善。這種土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，不僅解除了從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)戶的.后顧之憂，而且擴(kuò)大了種地農(nóng)戶的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農(nóng)村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這種流轉(zhuǎn)機(jī)制，使從事非農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前**縣這類人員約占10萬(wàn)人以上，加速了**縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。三是推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)。目前全縣已有規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積2.1萬(wàn)畝，占到總流轉(zhuǎn)面積的20%，其中經(jīng)營(yíng)面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉(xiāng)高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬(wàn)元，取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。四是創(chuàng)新了經(jīng)營(yíng)理念。土地的有序流轉(zhuǎn)帶動(dòng)了勞動(dòng)力的合理轉(zhuǎn)移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學(xué)會(huì)了一定的技能，了解外界各種信息以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營(yíng)銷渠道和合作關(guān)系，利用當(dāng)?shù)刭Y源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟(jì)起到了典型引路和示范推動(dòng)作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農(nóng)牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉(zhuǎn)中解脫出來(lái)的農(nóng)民和打工成長(zhǎng)起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)家。

　　二、存在主要問(wèn)題

　　在調(diào)查了解中，我們還發(fā)現(xiàn)**縣在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中還存在著以下幾個(gè)帶傾向性的問(wèn)題：一是各級(jí)基層干部對(duì)土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)不清，理解和說(shuō)法不一，依法管理意識(shí)差;二是土地流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)和政策制度滯后，缺乏執(zhí)法手段，操作難度大;三是土地流轉(zhuǎn)形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規(guī)范;四是對(duì)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒(méi)有履行合法手續(xù)，多為口頭協(xié)議，私下流轉(zhuǎn)屬于個(gè)人行為，在誠(chéng)信制度尚不完善的情況下，土地穩(wěn)定性差，雙方利益無(wú)法受到法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，無(wú)法調(diào)處，導(dǎo)致部分農(nóng)戶土地糾紛、矛盾突出。

　　三、對(duì)策及建議

　　針對(duì)**縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題，我們建議應(yīng)從以下幾個(gè)方面采取對(duì)策措施。

　　一是認(rèn)識(shí)要統(tǒng)一。**縣雖有一部分農(nóng)民離土甚至離鄉(xiāng)，但大部分農(nóng)民還是繼續(xù)與土地相依為命。推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的重要途徑;是為從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民獲得更多的土地，發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，從而達(dá)到以地生財(cái)?shù)哪康奶峁┝吮Ｕ�。因此，各�?jí)政府和相關(guān)涉農(nóng)部門要把土地流轉(zhuǎn)當(dāng)作一個(gè)重要問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究，作為依法管理土地的一件大事來(lái)抓，特別是加強(qiáng)各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)的法律法規(guī)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，真正掌握《農(nóng)村土地承包法》的精神實(shí)質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉(zhuǎn)真正實(shí)現(xiàn)“自愿、依法、有序”。

　　二是運(yùn)作要規(guī)范。所發(fā)生的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，要符合法律法規(guī)和政策的規(guī)定;要嚴(yán)格按程序辦理，確保土地流轉(zhuǎn)真實(shí)性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益;明確土地流轉(zhuǎn)操作辦法，包括土地流轉(zhuǎn)申報(bào)、審批、登記和流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證、兌現(xiàn)、糾紛調(diào)處與仲裁以及日常監(jiān)督等一系列辦法。

　　三是保障要落實(shí)。農(nóng)村承包合同管理是農(nóng)經(jīng)部門的重要職責(zé)，要加強(qiáng)農(nóng)村承包合同管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，進(jìn)一步明確土地執(zhí)法主體、并賦予相關(guān)的管理權(quán)力和執(zhí)法手段，包括人員和經(jīng)費(fèi)等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責(zé)任、有權(quán)利。只有這樣才有可能把該項(xiàng)工作抓好抓出成效，才能真正做到農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村大局的穩(wěn)定。

　　四是服務(wù)要到位。各級(jí)政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織，尤其是《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)該逐漸走向市場(chǎng)，逐步使土地向?qū)�業(yè)大戶、經(jīng)營(yíng)能手等集約經(jīng)營(yíng)者集中，建立相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)系統(tǒng)，使土地從隨意無(wú)序流轉(zhuǎn)向有序規(guī)范流轉(zhuǎn)方面轉(zhuǎn)變。同時(shí)，村級(jí)經(jīng)濟(jì)組織要發(fā)揮流轉(zhuǎn)中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉(zhuǎn)雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉(zhuǎn)讓合同及資料歸檔等工作。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告7

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，堅(jiān)持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營(yíng)權(quán)(土地使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織，并經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)級(jí)土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為，土地流轉(zhuǎn)是家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)的客觀要求。近年來(lái)，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場(chǎng)發(fā)展有積極貢獻(xiàn)。

　　一、**縣土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

　　(一)流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來(lái)，我縣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)速度呈逐年遞增之勢(shì)，流轉(zhuǎn)的土地面積不斷擴(kuò)大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉(zhuǎn)總面積12.88萬(wàn)畝，比上年增加2.61萬(wàn)畝、增長(zhǎng)25.4%， 比20xx年增加6.40萬(wàn)畝，增長(zhǎng)98.8%;流轉(zhuǎn)總面積占承包耕地總面積的比重為18.5%，比上年提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高9.2個(gè)百分點(diǎn);參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶1.51萬(wàn)戶，比年年增長(zhǎng)24.8%，比20xx年增長(zhǎng)91.3%;參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營(yíng)總農(nóng)戶的比重為14.8%，比上年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高10個(gè)百分點(diǎn)。

　　(二)流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為分為各種不同的類型。1、以流轉(zhuǎn)主體為標(biāo)準(zhǔn)，可分為農(nóng)戶與村委會(huì)之間的流轉(zhuǎn)和農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)。其中以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)為主，農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)面積為10.81萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的83.9%;流入合作社的面積0.96萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的7.5%，流入企業(yè)、大戶或其他的面積1.11萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的8.6%;2、以流轉(zhuǎn)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，可分為責(zé)任田承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、機(jī)動(dòng)田承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和三荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。其中以責(zé)任田承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)為主，約占總流轉(zhuǎn)面積的90.0%;3、以流轉(zhuǎn)方式為標(biāo)準(zhǔn)，可分為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作及其他形式流轉(zhuǎn)。20xx年我縣轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)面積5.37萬(wàn)畝，比上年增加1.47萬(wàn)畝，增長(zhǎng)38.0%;轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)面積1.19萬(wàn)畝，比上年減少0.04萬(wàn)畝，下降3.6%;互換流轉(zhuǎn)面積1.69萬(wàn)畝，比上年減少0.41萬(wàn)畝，下降19.4%;出租流轉(zhuǎn)面積4.21萬(wàn)畝，比上年增加2.07萬(wàn)畝，增長(zhǎng)96.7%;股份合作及其他形式流轉(zhuǎn)面積0.42萬(wàn)畝，比上年減少0.25萬(wàn)畝，下降37.3%。其中以轉(zhuǎn)包為主，約占總流轉(zhuǎn)面積的41.7%。轉(zhuǎn)包中又以外出打工或經(jīng)商農(nóng)戶，將土地轉(zhuǎn)包給親友或本村其他農(nóng)戶居多。此外，還有農(nóng)戶將土地轉(zhuǎn)包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農(nóng)戶反租轉(zhuǎn)包等形式;4、以流轉(zhuǎn)規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)：一是流轉(zhuǎn)規(guī)模過(guò)千畝的，現(xiàn)有3個(gè)，分別是三岔河**領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉(zhuǎn)面積0.24萬(wàn)畝，主要種植各類蔬菜;安障鄉(xiāng)**領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉(zhuǎn)面積0.17萬(wàn)畝，主要種植水稻;安宏鄉(xiāng)劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉(zhuǎn)面積0.10萬(wàn)畝，主要種植水稻。二是流轉(zhuǎn)規(guī)模在200-1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉(zhuǎn)面積0.80萬(wàn)畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉(zhuǎn)規(guī)模在100-200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉(zhuǎn)面積0.76萬(wàn)畝，全縣每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉(zhuǎn)屬于小規(guī)模流轉(zhuǎn)，戶數(shù)多，基數(shù)大，達(dá)10萬(wàn)畝。

　　(三)大戶發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉(zhuǎn)大戶具有市場(chǎng)信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢(shì)，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷對(duì)路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價(jià)格，收入增加、效益增長(zhǎng)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊(cè)資金162.32萬(wàn)元，注冊(cè)社員160名，流轉(zhuǎn)面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長(zhǎng)明、合家垸、天保6個(gè)村的土地1239.5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1-3年，租賃價(jià)格為每年每畝200-300元。135個(gè)出租戶簽訂合同的有75戶，60個(gè)出租戶屬于口頭約定，時(shí)間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無(wú)公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年-20xx年，合作社年經(jīng)營(yíng)收入1088萬(wàn)元，凈利潤(rùn)55萬(wàn)元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動(dòng)三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1.08萬(wàn)畝，每畝產(chǎn)值達(dá)0.45萬(wàn)元。

　　二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的突出問(wèn)題

　　(一)土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。 目前土地流轉(zhuǎn)大多是農(nóng)戶間自發(fā)進(jìn)行的，比如無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人(大多是親友、鄰居或同村村民)代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時(shí)間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉(zhuǎn)合同的耕地流轉(zhuǎn)面積為5.10萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的39.6%，沒(méi)有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的占60.4%，其中，既無(wú)書面協(xié)議又無(wú)口頭約定的約占10%;而經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)關(guān)登記、備案或簽證及公證機(jī)關(guān)公證后流轉(zhuǎn)的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問(wèn)題，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任沒(méi)有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無(wú)法追究責(zé)任，而且缺少土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)于農(nóng)村流轉(zhuǎn)地價(jià)的評(píng)定缺乏科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致農(nóng)地轉(zhuǎn)讓的隨意性和無(wú)序性。

　　(二) 土地流轉(zhuǎn)期限過(guò)短。目前我縣土地流轉(zhuǎn)的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉(zhuǎn)協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉(zhuǎn)期限，但由于土地流轉(zhuǎn)金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉(zhuǎn)大戶效益好，就隨時(shí)終止流轉(zhuǎn)協(xié)議，有的大戶由于管理或技術(shù)或市場(chǎng)原因當(dāng)年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉(zhuǎn)金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉(zhuǎn)協(xié)議，因此土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)模發(fā)展。

　　(三)土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉(zhuǎn)缺乏對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)機(jī)制。在土地流轉(zhuǎn)前，缺乏對(duì)種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格審查與評(píng)估的市場(chǎng)。無(wú)論是政府推動(dòng)還是自發(fā)進(jìn)行的土地流轉(zhuǎn)，對(duì)承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的.資格都沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格審查，更沒(méi)有讓承租方交納經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)保證金。在土地流轉(zhuǎn)后，流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)失誤，無(wú)法履約，常常給參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且沒(méi)有有效的補(bǔ)償辦法，風(fēng)險(xiǎn)由農(nóng)民和政府承擔(dān)。二是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長(zhǎng)機(jī)制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變，流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金，流轉(zhuǎn)收益沒(méi)有隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長(zhǎng)。

　　(四)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制及社會(huì)化服務(wù)體系不完善。一方面，當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制還沒(méi)有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，限制了土地流轉(zhuǎn)區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行。另一方面，目前針對(duì)土地流轉(zhuǎn)尚未建立完善的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托代理機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投資機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，制約了土地交易市場(chǎng)的發(fā)育及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的健康、有序進(jìn)行。

　　(五)土地流轉(zhuǎn)管理不健全。目前對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒(méi)有具體的實(shí)施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)管理體制不順，職責(zé)不明，流轉(zhuǎn)行為無(wú)人監(jiān)管，流轉(zhuǎn)糾紛無(wú)人受理，農(nóng)民的合法權(quán)益受到損害。

　　三、影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原因分析

　　(一)政府角色定位不明晰。政府的指導(dǎo)是幫助集體土地健康、有序流轉(zhuǎn)的保障。目前部分基層政府和部門角色定位不準(zhǔn)，認(rèn)識(shí)錯(cuò)位，普遍把經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)成流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)不利的流轉(zhuǎn)模式不能做到限制和終止，同時(shí)沒(méi)有科學(xué)制定流轉(zhuǎn)后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題沒(méi)有做好應(yīng)急處理預(yù)案，提供服務(wù)，化解矛盾。因此政府應(yīng)在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上積極引導(dǎo)，搞好規(guī)劃、提高服務(wù)，在集體土地流轉(zhuǎn)中做好服務(wù)員、裁判員的角色。

　　(二)農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈。分析當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會(huì)保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對(duì)于絕大多數(shù)農(nóng)民來(lái)講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問(wèn)題,普遍把土地作為最基本的生活保障, “有些農(nóng)民即使轉(zhuǎn)移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺�，寧肯粗放�?jīng)營(yíng)，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉(zhuǎn)移出讓”。其次，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小�！巴恋亓鬓D(zhuǎn)的速度應(yīng)該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎(chǔ)設(shè)施容納的程度相適應(yīng)”，當(dāng)前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力能力不足導(dǎo)致農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉(zhuǎn)出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺(tái)和新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施提高了農(nóng)民對(duì)土地價(jià)值的預(yù)期，致使流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈。

　　(三)土地流轉(zhuǎn)后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉(zhuǎn)后，要實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�生產(chǎn)、集約化經(jīng)營(yíng)，必須進(jìn)行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營(yíng)者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。一些經(jīng)營(yíng)者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。

　　(四)土地分戶經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計(jì)劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉(zhuǎn)的目的是優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模化、集約化效益，而第二輪土地延包實(shí)行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)戶在這種嚴(yán)重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進(jìn)一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細(xì)碎、小規(guī)模的土地經(jīng)營(yíng)方式，難以實(shí)現(xiàn)土地成片集中流轉(zhuǎn)。而且業(yè)主在實(shí)施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時(shí)，往往因?yàn)橐粦艋驇讘舫邪鼞魶](méi)有談妥，而使土地規(guī)�；�流轉(zhuǎn)難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)。

　　四、推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康進(jìn)行的對(duì)策思考

　　(一)建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)服務(wù)機(jī)能。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，要因地制宜，切實(shí)把握“適度”兩個(gè)字。首先，必須始終堅(jiān)持依法自愿有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)原則，不能盲目跟風(fēng)推進(jìn)，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。對(duì)于政府和村級(jí)組織來(lái)說(shuō)，只能是進(jìn)行政策導(dǎo)向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強(qiáng)服務(wù)管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，配備人員，明確職責(zé)，切實(shí)制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導(dǎo)村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，認(rèn)真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作中的新情況、新問(wèn)題。

　　(二)積極培育規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，就要積極培育土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，建立嚴(yán)格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息庫(kù)，開展信息咨詢、評(píng)估、協(xié)辦手續(xù)等服務(wù);二是建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能及時(shí)、準(zhǔn)確獲取可靠信息，溝通市場(chǎng)供需雙方的相互聯(lián)系，切實(shí)解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息不暢、配置不佳的問(wèn)題;三是建立科學(xué)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成和指導(dǎo)機(jī)制�！案鶕�(jù)市場(chǎng)供求、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時(shí)進(jìn)行流轉(zhuǎn)價(jià)格的調(diào)整，以便更好地反映土地的動(dòng)態(tài)價(jià)值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉(zhuǎn)收益增長(zhǎng)機(jī)制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長(zhǎng)。

　　(三)深入強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護(hù)基本農(nóng)田的關(guān)系，處理好土地開發(fā)與保護(hù)群眾權(quán)益的關(guān)系。把各種流轉(zhuǎn)方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權(quán)利和義務(wù)明晰;二是要切實(shí)做好農(nóng)地確權(quán)、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉(zhuǎn)讓中的主體地位，禁止村級(jí)組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對(duì)外簽訂流轉(zhuǎn)合同，依法保障農(nóng)戶對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利;三是要制定規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)程序，提供規(guī)范格式的土地流轉(zhuǎn)合同文本，實(shí)行流轉(zhuǎn)合同登記備案制度，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序;四是要加強(qiáng)宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。

　　(四)加快發(fā)展多種形式的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。要有效地加快土地流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是要?jiǎng)?chuàng)新能促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場(chǎng)和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，努力形成“規(guī)模化家庭經(jīng)營(yíng)+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制;其次，加快構(gòu)建服務(wù)“三農(nóng)”的金融平臺(tái)，積極探索信貸支農(nóng)的重點(diǎn)，適度降低支農(nóng)信貸利率。

　　(五)建立健全土地流轉(zhuǎn)的配套保障機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)的健康進(jìn)行有賴于農(nóng)村配套保障機(jī)制的完善。農(nóng)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告8

　　一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

　　至200*年底，全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份，流轉(zhuǎn)面積17.77萬(wàn)畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：

　　1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查，家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)以實(shí)物支付或以實(shí)物折價(jià)支付租金為主，以實(shí)物或?qū)嵨镎蹆r(jià)支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內(nèi)。

　　2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查，全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說(shuō)明經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。

　　3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分別為6.91萬(wàn)畝、1.28萬(wàn)畝、1.34萬(wàn)畝、7.53萬(wàn)畝，分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說(shuō)明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

　　4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過(guò)程看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行，但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來(lái)看，農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行，且流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。

　　二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法

　　去年我市在**、將樂(lè)縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200*年底，**縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過(guò)公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬(wàn)元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂(lè)縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押的貸款20萬(wàn)元。其主要做法是：

　　1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過(guò)招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法，村委會(huì)或發(fā)包方對(duì)土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi)，同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限應(yīng)為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。

　　2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定的一般原則：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案，以方便農(nóng)村土地管理。

　　3、設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和用地政策風(fēng)險(xiǎn)。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額不超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定；三是建立擔(dān)保機(jī)制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物，同時(shí)企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任；②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，即行業(yè)設(shè)立基金，由基金擔(dān)保和經(jīng)營(yíng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款，擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)按約定比例分擔(dān)；③“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作股權(quán)抵押”，即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營(yíng)公司，把股權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款；④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

　　4、政府支持，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見》，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。

　　三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款利弊分析

　　（一）有利因素

　　1、增加農(nóng)村融資渠道，突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)識(shí)到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識(shí)，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中解決資金不足問(wèn)題提供有效的途徑。

　　2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過(guò)流轉(zhuǎn)，改變了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí)，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)拍賣轉(zhuǎn)讓，土地資源的配置將更加合理。

　　3、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開辦，一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過(guò)去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去，從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。

　　4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問(wèn)題。由于經(jīng)營(yíng)大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對(duì)信貸資金需求迫切，通過(guò)設(shè)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸，可以支持其開展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。

　　（二）不利因素

　　1、金融風(fēng)險(xiǎn)加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的.能力弱，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開，如遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素影響，將給開展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，影響了金融部門對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面開展。

　　2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)措施，手續(xù)繁雜。加上評(píng)估機(jī)制不健全，農(nóng)民文化素質(zhì)偏低，農(nóng)戶要實(shí)現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，困難很多，部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過(guò)商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農(nóng)戶參與的積極性。

　　四、土地流轉(zhuǎn)和抵押存在的主要問(wèn)題

　　1、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。目前，在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，主要以轉(zhuǎn)包為主，流轉(zhuǎn)形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會(huì)或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個(gè)別簽訂了書面合同，也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。

　　2、中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊，嚴(yán)重制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。如**縣沙溪鄉(xiāng)于20xx年組織到浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后，成立了土地信托服務(wù)站，但至今都沒(méi)有正常運(yùn)作。尤溪縣反映，目前全縣15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)不健全，導(dǎo)致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無(wú)序流轉(zhuǎn)。

　　3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國(guó)家規(guī)定第二輪土地承包期再延長(zhǎng)30年，但個(gè)別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對(duì)承包土地進(jìn)行調(diào)整。有的地方不顧客觀實(shí)際，以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)為由強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶利益。

　　4、農(nóng)村保障機(jī)制不健全。當(dāng)前的農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能和農(nóng)民的社會(huì)保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)長(zhǎng)期地轉(zhuǎn)出去，而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚；在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時(shí)，一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時(shí)也造成想種地的沒(méi)地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營(yíng)，降低耕地的利用率。

　　5、農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)。農(nóng)村價(jià)值評(píng)估權(quán)威機(jī)構(gòu)尚未建立，對(duì)農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)這個(gè)抵押物的價(jià)值也相對(duì)比較困難。

　　五、對(duì)策與建議

　　1、穩(wěn)妥推進(jìn)，保障權(quán)益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農(nóng)村土地政策，保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》過(guò)程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內(nèi)，除非農(nóng)民主動(dòng)放棄土地的承包權(quán)，否則任何組織或個(gè)人都不得通過(guò)任何手段使農(nóng)民失去承包的土地（國(guó)家需要征用除外）。只有這樣，才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人，才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利，讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，讓農(nóng)戶對(duì)承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時(shí)，要采取政府、村集體和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)籌集保險(xiǎn)費(fèi)的原則，積極探索“土地?fù)Q保障”的辦法，逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對(duì)承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對(duì)受讓經(jīng)營(yíng)土地的外地經(jīng)營(yíng)主體，在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。

　　2、建章立制，規(guī)范運(yùn)作。建議及時(shí)出臺(tái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序，構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時(shí)必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂流轉(zhuǎn)合同，報(bào)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定，但最長(zhǎng)的期限不得超過(guò)第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同，以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來(lái)，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及違約責(zé)任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調(diào)處有據(jù)。

　　3、創(chuàng)新機(jī)制，培育市場(chǎng)。一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，如合同到期無(wú)糾紛發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營(yíng)權(quán)”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權(quán)入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅(jiān)持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則，不應(yīng)強(qiáng)行集中土地。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價(jià)格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開公正和保護(hù)正當(dāng)交易，不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場(chǎng)選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。

　　4、宏觀調(diào)控，嚴(yán)禁包辦。一是政府要對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估體系，合理評(píng)價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過(guò)度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭(zhēng)利。三是加強(qiáng)宣傳力度，增加農(nóng)民對(duì)有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺(jué)。

　　5、積極探索，推動(dòng)抵押。要強(qiáng)化地方政府與金融部門互動(dòng)作用，以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機(jī)，加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的方式，使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動(dòng)資金。要建立健全農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估制度。應(yīng)建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)，使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦�正、合理�?/p>

　　6、加強(qiáng)引導(dǎo)，優(yōu)化服務(wù)。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作擺上各級(jí)黨委和政府議事日程，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要加強(qiáng)黨的農(nóng)村政策的學(xué)習(xí)和宣傳教育，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問(wèn)題，總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)，探索新路子，處理好各方面的利益關(guān)系。對(duì)二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來(lái)源的地方，要積極引導(dǎo)，做好工作，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利進(jìn)行。要切實(shí)執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉(zhuǎn)及時(shí)提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調(diào)服務(wù)，建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告9

　　8月下旬，地區(qū)政協(xié)工委主任、地區(qū)專家顧問(wèn)團(tuán)主任魏天哲帶隊(duì)，以專家顧問(wèn)為主體，政協(xié)委員和相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加的專項(xiàng)調(diào)研組，對(duì)全地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及存在問(wèn)題進(jìn)行了一次較深入的專題調(diào)研。調(diào)研中采取實(shí)地察看、與鄉(xiāng)村干部及農(nóng)民座談交流等方式，深入兩縣一市5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，掌握了較為全面的情況，調(diào)研組在深入分析和反復(fù)討論的基礎(chǔ)上，形成了建議意見。

　　一、地區(qū)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

　　xx地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)主要起自20xx年，當(dāng)時(shí)已流轉(zhuǎn)1.17萬(wàn)畝，現(xiàn)已呈進(jìn)程加快、主體多元、形式多樣等特點(diǎn)。截止xx年6月底，流轉(zhuǎn)8.82萬(wàn)畝，占家庭承包經(jīng)營(yíng)面積的16.73%。

　　xx地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)大體經(jīng)歷三個(gè)階段。20xx年至xx年底主要是探索試點(diǎn)；xx年主要抓了規(guī)范發(fā)展；xx年開始穩(wěn)妥推進(jìn)。

　　xx年地區(qū)出臺(tái)《關(guān)于加快地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作實(shí)施意見》，選擇4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展試點(diǎn)，當(dāng)年流轉(zhuǎn)7.46萬(wàn)畝，涉及農(nóng)戶3858戶，占農(nóng)戶總數(shù)的8.4%。xx年，針對(duì)試點(diǎn)中集中反映的程序不規(guī)范等問(wèn)題，地區(qū)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的意見》，要求縣市建立流轉(zhuǎn)收益的遞增機(jī)制；實(shí)行土地流轉(zhuǎn)最低指導(dǎo)價(jià)；規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)，統(tǒng)一使用自治區(qū)制定的合同文本。當(dāng)年土地流轉(zhuǎn)8.9萬(wàn)畝。xx年，根據(jù)自治區(qū)8號(hào)文件精神，主要是強(qiáng)化管理和服務(wù)，實(shí)施流轉(zhuǎn)合同制和備案制，規(guī)范程序�，F(xiàn)規(guī)范流轉(zhuǎn)合同占97%。

　　土地流轉(zhuǎn)的基本類型，從需求上可分為：

　　——現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需求型。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)逐步向規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)發(fā)展。全地區(qū)通過(guò)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)土地50畝以上的種植大戶達(dá)到65戶，面積3.5萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)面積的近40%。大泉灣、陶家宮、二堡通過(guò)農(nóng)民專業(yè)合作社、種植大戶轉(zhuǎn)包、承租等形式流轉(zhuǎn)土地，集中連片建設(shè)連棟大棚，發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)；巴里坤縣通過(guò)向種植大戶流轉(zhuǎn)土地，在大河、花園、石人子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中種植馬鈴薯、飼料玉米、大陸喜涼蔬菜等高效特色作物；伊吾縣淖毛湖鎮(zhèn)通過(guò)轉(zhuǎn)包、承租等形式流轉(zhuǎn)土地，連片種植xx瓜。

　　——新型工業(yè)發(fā)展需求型。以伊吾縣淖毛湖鎮(zhèn)為代表。轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力，增加產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量；通過(guò)集中規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)，置換出水資源保證新型工業(yè)化建設(shè)。淖毛湖鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)3469畝，是全縣流轉(zhuǎn)總面積的70％。

　　——城鎮(zhèn)化發(fā)展需求型。以伊吾縣吐葫蘆鄉(xiāng)為代表。將城鎮(zhèn)周邊農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)出來(lái)，修建縣城生態(tài)觀光園、畝圃基地，發(fā)展城鎮(zhèn)綠化和高效農(nóng)業(yè)。

　　按流轉(zhuǎn)主體可分為：

　　——農(nóng)戶與農(nóng)戶流轉(zhuǎn)型。占93％。全地區(qū)65個(gè)種植專業(yè)大戶通過(guò)流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)土地面積3.5萬(wàn)多畝，戶均達(dá)到470畝左右。

　　——農(nóng)戶與合作組織流轉(zhuǎn)型。今年大泉灣鄉(xiāng)“金疙瘩”、“富泉”、“康泉”3個(gè)農(nóng)民專業(yè)合作社與農(nóng)戶簽訂合同流轉(zhuǎn)土地2545畝，建立3個(gè)設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)基地，建設(shè)日光溫室1100座。大河鎮(zhèn)農(nóng)圣大蒜專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地220畝，集中連片種植大蒜、刀豆等大陸喜涼蔬菜。農(nóng)戶向?qū)�業(yè)合作社集中流轉(zhuǎn)成為今年地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新亮點(diǎn)。

　　——農(nóng)戶委托村組織流轉(zhuǎn)型。即農(nóng)戶委托村組織與種植大戶、經(jīng)營(yíng)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體間接流轉(zhuǎn)的一種新型模式，可有效解決土地集中連片流轉(zhuǎn)難、農(nóng)戶對(duì)其他經(jīng)營(yíng)主體缺乏信任和了解等問(wèn)題。今年吐葫蘆鄉(xiāng)、葦子峽鄉(xiāng)通過(guò)委托村組織流轉(zhuǎn)土地發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)；xx市陶家宮鄉(xiāng)農(nóng)戶委托村組織向種植大戶流轉(zhuǎn)土地2900多畝，其中1400畝用于發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，有效帶動(dòng)了周邊設(shè)施農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

　　二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的突出問(wèn)題

　　通過(guò)調(diào)研，我們認(rèn)為有如下六方面的突出問(wèn)題：

　�。ㄒ唬┤匀淮嬖卩l(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)不到位、重視不夠問(wèn)題

　　土地流轉(zhuǎn)工作上更能體現(xiàn)“干部就是決定的因素”，甚至群眾的自覺(jué)自愿也以干部的首先覺(jué)醒為前提。目前存在的主要問(wèn)題是一些基層干部看不到解決三農(nóng)問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)出路所在；xx城鎮(zhèn)化和新型工業(yè)化發(fā)展的戰(zhàn)略方向；以及自身已經(jīng)面臨的發(fā)展機(jī)遇，因而對(duì)土地流轉(zhuǎn)的重要意義理解不深，對(duì)政策意圖和方向把握不準(zhǔn)，定位不當(dāng)。在政策執(zhí)行上引導(dǎo)不力、服務(wù)不到位，既有支持不夠的“缺位”現(xiàn)象，也有干預(yù)過(guò)多的“越位”現(xiàn)象，政府與受讓方、受讓方與農(nóng)民、農(nóng)民與政府之間矛盾時(shí)有發(fā)生。近年一些違背承包法有關(guān)規(guī)定處置耕地、違規(guī)簽訂承包合同和流轉(zhuǎn)合同引起的上訪問(wèn)題，大多與此有關(guān)。

　�。ǘ�）政策引導(dǎo)不夠，轉(zhuǎn)包遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于轉(zhuǎn)讓

　　地區(qū)一開始就重在鼓勵(lì)農(nóng)民離開土地走向小城鎮(zhèn)或城市，政策導(dǎo)向也是傾向于轉(zhuǎn)讓出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但近三年的現(xiàn)時(shí)情況是轉(zhuǎn)包比例始終高達(dá)90％以上，而轉(zhuǎn)讓僅占1％，政策目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。目前除一些近郊和人均耕地多、農(nóng)民人均收入較高和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移力度較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)率較高外，大部分農(nóng)村土地依然處于無(wú)流動(dòng)狀態(tài)。從分布特點(diǎn)看，平原鄉(xiāng)好于山區(qū)鄉(xiāng)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的好于較低的；人均耕地多的好于少的。經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，全地區(qū)土地流轉(zhuǎn)面積仍僅占家庭承包面積的15.5%，整體市場(chǎng)活躍度并不高。

　　其原因一是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制不全的制約，二是政策對(duì)農(nóng)民的引導(dǎo)力不強(qiáng)。既然認(rèn)準(zhǔn)了土地流轉(zhuǎn)對(duì)xx發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義，就應(yīng)該認(rèn)真分析具體的制約因素，制定一些相關(guān)的實(shí)用而靈活的導(dǎo)向性政策，如戶籍政策等，要有利于農(nóng)民放心地離開土地。

　�。ㄈ�）資金制約流轉(zhuǎn)規(guī)模

　　資金缺乏仍是制約土地流轉(zhuǎn)的瓶頸問(wèn)題。這對(duì)有轉(zhuǎn)入土地、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模愿望的種植大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社等經(jīng)營(yíng)主體而言，資金限制了轉(zhuǎn)入土地的規(guī)模，同時(shí)還限制了延伸其產(chǎn)業(yè)鏈，影響到規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益。如陶家宮、大泉灣、大河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)連片流轉(zhuǎn)土地發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)中，因無(wú)力解決資金而無(wú)法一次性流轉(zhuǎn)更多土地，更對(duì)加工銷售、貯藏保鮮、品牌注冊(cè)等捆住了手腳。從流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民一方看，收益難以及時(shí)實(shí)現(xiàn)，既影響其積極性，又會(huì)在逐年兌付中變數(shù)加大，埋下糾紛隱患。地區(qū)內(nèi)各地流轉(zhuǎn)價(jià)格不同，最高的淖毛湖鎮(zhèn)每畝1200－1300元，最低的奎蘇鎮(zhèn)為20元，xx市平均為600元，價(jià)位懸殊。xx市和巴里坤縣今年實(shí)行補(bǔ)助1年流轉(zhuǎn)費(fèi)用的優(yōu)惠政策；而以后費(fèi)用能否落實(shí)，農(nóng)民是否仍能接受當(dāng)初約定的付費(fèi)水平，都存在一定的不確定性。

　　（四）管理服務(wù)機(jī)構(gòu)亟待加強(qiáng)

　　農(nóng)經(jīng)部門承擔(dān)著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)工作。國(guó)家對(duì)其職能作用又作了新的增加規(guī)定，如土地承包管理的職能，明確規(guī)定為土地承包物權(quán)管理、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)和管理、土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解并重；對(duì)指導(dǎo)農(nóng)民專業(yè)合作社的規(guī)范發(fā)展作為更為明確而具體的規(guī)定；在農(nóng)村財(cái)務(wù)管理、農(nóng)民負(fù)擔(dān)監(jiān)管等方面也都有新的內(nèi)容擴(kuò)展。這些都表明農(nóng)經(jīng)部門是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中需要重點(diǎn)加強(qiáng)的部門。

　　從地區(qū)情況看，擔(dān)負(fù)起這些職能，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站至少需要8-10人，40個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)共需320-400名農(nóng)經(jīng)人員。而實(shí)際現(xiàn)只有203人，縣鄉(xiāng)兩級(jí)共有300人。各縣市農(nóng)經(jīng)局均為副科級(jí)參公單位，37個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站屬純事業(yè)性質(zhì)，沒(méi)有行政執(zhí)法職能和手段。65%的鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)站缺辦公經(jīng)費(fèi)，人員流失嚴(yán)重，實(shí)際無(wú)力承擔(dān)起土地流轉(zhuǎn)合同、備案和鑒證等相關(guān)工作。全地區(qū)只有37.5%的15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，往往出現(xiàn)農(nóng)戶找不到合適業(yè)主，業(yè)主又找不到中意的出讓者；土地流轉(zhuǎn)信息不靈，流轉(zhuǎn)渠道不暢，流轉(zhuǎn)空間狹窄的問(wèn)題。各縣市雖均成立有農(nóng)村土地糾紛調(diào)解仲裁委員會(huì)，但由于缺乏專業(yè)人員和工作經(jīng)費(fèi)，無(wú)法有效地提供土地糾紛仲裁服務(wù)。

　�。ㄎ澹┥鐣�(huì)保障水平低，制約了農(nóng)民離開土地

　　要真正讓農(nóng)民放心地離開土地進(jìn)到城里，社會(huì)保障尤其重要。目前看，養(yǎng)老保險(xiǎn)、合作醫(yī)療，以及農(nóng)村社會(huì)救助和最低社會(huì)保障等制度已基本建立，但保障水平偏低，不足以解除離開土地的擔(dān)憂。更重要的是大部分企業(yè)招納工人的條件限制較多，使大多數(shù)轉(zhuǎn)移出來(lái)的勞動(dòng)力由于年齡、專業(yè)技術(shù)等條件不符合企業(yè)門檻規(guī)定而無(wú)法進(jìn)入企業(yè)就業(yè)。在沒(méi)有較穩(wěn)定的出路和社會(huì)保障的情況下，農(nóng)民就不肯放棄土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，將土地真正流轉(zhuǎn)出去。

　�。�六）合作社有較好的引領(lǐng)作用，但發(fā)展不平衡

　　目前已有155個(gè)專業(yè)合作社登記注冊(cè)，在推進(jìn)地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高農(nóng)民組織化程度、促進(jìn)農(nóng)民增收等方面的作用日益顯現(xiàn)。但也存在專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)管理水平參差不齊、內(nèi)部管理制度運(yùn)行機(jī)制亟待健全、帶動(dòng)農(nóng)民增收致富能力較弱等問(wèn)題，自xx年至今，獲得自治區(qū)及地區(qū)級(jí)示范合作社稱號(hào)的僅有19個(gè)，占12.25％。專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)服務(wù)能力不強(qiáng)，不具備提供多種服務(wù)的能力，如產(chǎn)前的信息服務(wù)、產(chǎn)中的新技術(shù)推廣應(yīng)用、產(chǎn)后的貯藏、加工及融資等一系列服務(wù)，帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的作用不大。

　　從xx現(xiàn)實(shí)情況看，農(nóng)民自己的合作經(jīng)濟(jì)組織面臨的困難和問(wèn)題較多，往往比一般企業(yè)付出更多，風(fēng)險(xiǎn)也大，還要承擔(dān)為農(nóng)民服務(wù)的社會(huì)責(zé)任。作為促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的主要推動(dòng)力量，目前得到的政府扶持是不夠的。稅收、金融優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，在用電用地等政策傾斜方面還顯得不足。

　　三、建議

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村生產(chǎn)力得到不斷解放和發(fā)展的必然。推動(dòng)其順利開展既要積極，更要穩(wěn)妥。當(dāng)前，應(yīng)著力解決好幾個(gè)重要問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┳プ〗夥潘枷脒@個(gè)關(guān)鍵，解決好縣鄉(xiāng)兩級(jí)的認(rèn)識(shí)問(wèn)題

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，目前看認(rèn)識(shí)是關(guān)鍵。要讓縣鄉(xiāng)兩級(jí)黨政主要領(lǐng)導(dǎo)充分認(rèn)識(shí)到：適時(shí)地推動(dòng)農(nóng)村土地的加快流轉(zhuǎn)，是xx積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、發(fā)展壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)民增收的需要；是率先實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的需要；是全面建設(shè)小康社會(huì)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的需要。在這個(gè)問(wèn)題上的認(rèn)識(shí)和態(tài)度，比較集中地反映著當(dāng)前解放思想的程度。為什么說(shuō)是一種迫切需要，有哪些內(nèi)在需要，我們不干就會(huì)失去些什么，哪些事還沒(méi)到位，哪些事可以突破，如此等等許多問(wèn)題，都只有解放了思想才可能弄清楚，也才能有辦法破解掉。

　　建議地區(qū)在解放思想大討論和安排部署明年工作中，專門就此開展一些學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、考察活動(dòng)，以縣鄉(xiāng)兩級(jí)領(lǐng)導(dǎo)為主，走出去學(xué)，比較中學(xué)，靜下來(lái)想，以實(shí)實(shí)在在的學(xué)習(xí)促進(jìn)思想的解放，以解放了的思想回頭再看自己。只要認(rèn)真地對(duì)待這件事，處在關(guān)鍵點(diǎn)的縣鄉(xiāng)兩級(jí)就會(huì)打下較好的`思想基礎(chǔ)。

　�。ǘ�）因地制宜，重視分類指導(dǎo)

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況不同，不能一刀切。要認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)，多路探索，不拘形式地往前推進(jìn)。建議：城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，集中土地后積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)和高效農(nóng)業(yè)；已有農(nóng)民專業(yè)合作社參與土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，要充分發(fā)揮農(nóng)民的主體作用，引導(dǎo)農(nóng)戶本著自愿、互利的原則加入合作社，實(shí)現(xiàn)“合作社＋農(nóng)戶”的利益聯(lián)結(jié)；要以農(nóng)民專業(yè)合作社和種植大戶為依托，引導(dǎo)農(nóng)戶采取土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股、委托村組織流轉(zhuǎn)等形式向農(nóng)民專業(yè)合作社、種植大戶等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展以大棗為主的特色林果業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等高效農(nóng)業(yè)。

　�。ㄈ�）加大各個(gè)層面的宣傳培訓(xùn)力度

　　建議把土地流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)宣傳提到重要日程。具體講，就是要將其納入“法治進(jìn)鄉(xiāng)村”，要進(jìn)干部培訓(xùn)計(jì)劃，進(jìn)黨校課堂。

　　可由干部培訓(xùn)部門負(fù)責(zé)，制定鄉(xiāng)村干部農(nóng)村土地政策法規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃，以提高基層干部執(zhí)行政策的水平和依法辦事能力，減少農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛的發(fā)生。針對(duì)地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，制定勞動(dòng)力中長(zhǎng)期培訓(xùn)規(guī)劃，按照企業(yè)所需有針對(duì)性地對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行技能培訓(xùn)；加大地區(qū)中等職業(yè)技術(shù)教育，培養(yǎng)有一定專業(yè)知識(shí)和技能的產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員或技術(shù)骨干；同時(shí)加大物流、餐飲、家政護(hù)理等服務(wù)業(yè)技能人才培訓(xùn)，為新型工業(yè)化發(fā)展提供服務(wù)保障，使農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移能夠真正實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)得出、穩(wěn)得住、效益高”的目標(biāo)，確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的穩(wěn)妥推進(jìn)。

　　（四）建立財(cái)政金融支撐體系，保證土地流轉(zhuǎn)健康推進(jìn)

　　從xx現(xiàn)實(shí)情況看，支持了農(nóng)村的合作組織就是支持了土地流轉(zhuǎn)，因此支持的重點(diǎn)應(yīng)放在支持農(nóng)村合作組織方面。建議地區(qū)協(xié)調(diào)解決5000萬(wàn)元信貸資金，作為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用，重點(diǎn)是幫助合作經(jīng)濟(jì)組織完成一次性流轉(zhuǎn)，財(cái)政貼息三年。

　　建議建立土地流轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)基金�？h市財(cái)政每年安排一定周轉(zhuǎn)金，凡集中連片規(guī)模流轉(zhuǎn)100畝以上（土地股份合作社入股面積50畝以上）、且流轉(zhuǎn)期限在5年以上的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體均可以申請(qǐng)周轉(zhuǎn)使用，經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)后滾動(dòng)使用一年，以緩解規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體在搭建農(nóng)副產(chǎn)品外銷平臺(tái)建設(shè)、開展農(nóng)副產(chǎn)品貯藏保鮮、加工銷售等方面資金短缺的困難。

　　建議金融部門逐步建立健全農(nóng)民個(gè)人及農(nóng)民專業(yè)合作社信用等級(jí)評(píng)估機(jī)制，選擇1－2個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、農(nóng)民信用度高、信貸環(huán)境好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地等抵押貸款試點(diǎn)工作，積極探索、擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍，允許農(nóng)戶和專業(yè)合作社用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。如果農(nóng)戶不能按時(shí)歸還貸款，金融部門可收回農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，通過(guò)村委會(huì)重新進(jìn)行發(fā)包流轉(zhuǎn)，用流轉(zhuǎn)收益抵頂貸款，以確保土地流轉(zhuǎn)后規(guī)模經(jīng)營(yíng)所需資金。

　�。ㄎ澹┘涌焱七M(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)

　　應(yīng)加快建立完善農(nóng)村社會(huì)保障制度，弱化農(nóng)村土地的社會(huì)保障功能。當(dāng)前重點(diǎn)是要進(jìn)一步建立健全包括農(nóng)村最低生活保障制度、農(nóng)村社會(huì)救濟(jì)制度、農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度等在內(nèi)的農(nóng)村社會(huì)保障體系。為推進(jìn)新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)而引導(dǎo)農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地時(shí)，對(duì)有外出務(wù)工意向的農(nóng)民，應(yīng)制定統(tǒng)一的、非歧視的勞動(dòng)就業(yè)制度，積極與入駐xx的企業(yè)協(xié)調(diào)，放寬企業(yè)招工年齡界限，使更多的青壯年勞動(dòng)力能夠及時(shí)進(jìn)入企業(yè)工作；要從xx產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上考慮加快當(dāng)?shù)芈殬I(yè)教育的發(fā)展，適當(dāng)降低高中入學(xué)率，加快雙語(yǔ)教育規(guī)劃的實(shí)施，讓農(nóng)村青年能更多更快地走出土地，投身并享受到xx新型工業(yè)化的發(fā)展。同時(shí)積極探索推進(jìn)戶籍制度改革，允許進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民或自愿放棄農(nóng)村戶籍農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市戶籍。

　　（六）盯緊并扶持合作社發(fā)展，提高其引領(lǐng)能力

　　要營(yíng)造鼓勵(lì)支持合作社的社會(huì)氛圍。建議地區(qū)把農(nóng)村合作社的帶頭人作為一個(gè)特殊群體另眼高看，特別厚待，應(yīng)為其優(yōu)秀分子披紅戴花，壯膽揚(yáng)名，提高其社會(huì)地位。更重要的是給予事業(yè)發(fā)展上的切實(shí)支持。

　　農(nóng)民經(jīng)濟(jì)合作社在xx農(nóng)村是新生事物，具有明顯的時(shí)代特征和頑強(qiáng)而鮮活的生命力。支持合作社，就是支持了土地流轉(zhuǎn)。我們要立足xx的實(shí)情，發(fā)展農(nóng)戶與種植大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社的聯(lián)合與合作，在“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展方向上下功夫，鼓勵(lì)農(nóng)民采取入股、互換等形式積極參與合作社發(fā)展，把農(nóng)民作為規(guī)模經(jīng)營(yíng)的主體，形成多元化、多層次、多形式經(jīng)營(yíng)服務(wù)體系，提高組織化程度，推動(dòng)地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。

　　應(yīng)組織合作社管理人員到發(fā)展較好的省市及疆內(nèi)其他地區(qū)學(xué)習(xí)觀摩，以提高他們的引領(lǐng)和示范能力。要圍繞地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，按照規(guī)范化、組織化、專業(yè)化、集約化和尊重農(nóng)民意愿、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的發(fā)展要求，加強(qiáng)扶持引導(dǎo)，使他們?cè)跔I(yíng)銷服務(wù)、品牌建設(shè)等方面發(fā)揮積極作用，并引導(dǎo)其開展跨鄉(xiāng)、跨縣、跨區(qū)域聯(lián)合，不斷增強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)活力和贏利能力，使合作社在外銷中逐步發(fā)展成為專業(yè)化營(yíng)銷隊(duì)伍，構(gòu)建“營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)+專業(yè)合作社+農(nóng)戶”的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展新模式，實(shí)現(xiàn)小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的有效對(duì)接。同時(shí)，要緊緊依托xx地區(qū)特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，扶持有條件的農(nóng)民專業(yè)合作社自辦加工企業(yè)，如肉制品的分割、包裝，果蔬保鮮加工等，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和品牌建設(shè)，提升農(nóng)副產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，增加農(nóng)副產(chǎn)品附加值。

　　應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合作社的金融支持力度。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家銀監(jiān)會(huì)和農(nóng)業(yè)部對(duì)農(nóng)民專業(yè)合作社的五項(xiàng)金融措施，盡快建立合作社信用評(píng)價(jià)體系；創(chuàng)新各類符合法律規(guī)定和實(shí)際需要的財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押貸款品種，允許合作社以社員土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基抵押貸款；鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展信用合作，以解決農(nóng)民專業(yè)合作社在發(fā)展過(guò)程中缺乏資金的困難。

　　（七）應(yīng)重視加強(qiáng)服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)

　　建議地區(qū)重視和加強(qiáng)農(nóng)經(jīng)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，將縣鄉(xiāng)兩級(jí)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)的人員經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)等全額納入財(cái)政預(yù)算，改變其隊(duì)伍不穩(wěn)定、無(wú)力辦事的境況。應(yīng)依托地縣鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)部門及村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織，建立四級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，一方面能夠?yàn)檗r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供有關(guān)法律宣傳、流轉(zhuǎn)信息、流轉(zhuǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估等系列服務(wù)，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序、指導(dǎo)合同簽訂同開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律、法規(guī)、政策宣傳、咨詢、信息發(fā)布、流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估等多項(xiàng)服務(wù)結(jié)合起來(lái)，引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方依法、自主協(xié)商建立流轉(zhuǎn)關(guān)系和利益關(guān)系，簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同。另一方面能夠健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，為土地流轉(zhuǎn)提供全方位的政策和法律服務(wù)，妥善處理土地流轉(zhuǎn)糾紛，保證流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益。同時(shí)要鼓勵(lì)有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)籌建農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳等服務(wù)平臺(tái)，采用電子屏幕和電視網(wǎng)絡(luò)向社會(huì)公開發(fā)布土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信息，向農(nóng)民提供各項(xiàng)方便、快捷的服務(wù)。

　�。ò耍�應(yīng)盡快出臺(tái)鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的具體政策

　　從xx科學(xué)跨越和后發(fā)趕超的現(xiàn)實(shí)需要看，土地流轉(zhuǎn)無(wú)疑應(yīng)加快步伐。建議行署盡快出臺(tái)相應(yīng)政策，積極引導(dǎo)其健康順利推進(jìn)。有些政策完全可以根據(jù)xx實(shí)際，突破現(xiàn)有的已經(jīng)明顯制約和束縛這項(xiàng)工作推進(jìn)的政策規(guī)定，如戶籍制度、政策補(bǔ)貼制度、土地管理制度中的一些具體規(guī)定，可以從xx實(shí)際出發(fā)進(jìn)行一些政策調(diào)整。

　　幾點(diǎn)具體政策建議：

　　1.對(duì)已經(jīng)在企業(yè)就業(yè)或已在市區(qū)有固定收入并有固定住所的農(nóng)民，應(yīng)通過(guò)政策引導(dǎo)，將其轉(zhuǎn)為城市戶口，讓其享受農(nóng)村安居富民政策后退出宅基地。其所承包土地均納入應(yīng)流轉(zhuǎn)范圍。

　　2.在山南從事水土開發(fā)的山北兩縣農(nóng)牧民，有固定居住場(chǎng)所和擁有一定土地資源者，建議將其戶口轉(zhuǎn)入所在或鄰近的xx市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如在西戈壁的轉(zhuǎn)入西戈壁開發(fā)管委會(huì)，雅吾龍一帶的可直接轉(zhuǎn)入陶家宮鄉(xiāng)。這些農(nóng)牧民在山北的原承包土地和宅基地設(shè)定一定年限全部退出。

　　3.對(duì)山區(qū)鄉(xiāng)的少數(shù)民族農(nóng)民，特別沿山區(qū)口子村這樣的牧區(qū)，可下決心將其土地和水資源收回政府，牧民搬遷到平原鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行安置。安置所需土地，可由政府出面將非農(nóng)企業(yè)的土地進(jìn)行收購(gòu)予以解決。搬遷到平原后仍可享受興牧定居政策。

　　4.對(duì)郊區(qū)農(nóng)民，可有計(jì)劃地實(shí)行用宅基地置換城市住房，并由政府給予適當(dāng)補(bǔ)貼；置換出來(lái)的宅基地既可納入城市整體規(guī)劃用地。

　　5.對(duì)農(nóng)村80后、90后新一代青年農(nóng)民、農(nóng)村籍復(fù)員退伍軍人，由政府組織對(duì)其進(jìn)行技能培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)工人，戶籍直接轉(zhuǎn)為城市戶口，政府提供適當(dāng)面積的安置房。這部分人的土地可以進(jìn)行一次性流轉(zhuǎn)。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告10

　　近期我們小組對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了調(diào)查，經(jīng)過(guò)匯總研究，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、土地流轉(zhuǎn)的主要形式

　　目前，土地流轉(zhuǎn)的形式主要有：轉(zhuǎn)包、出租、入股、轉(zhuǎn)讓、互換等形式。

　　二、土地流轉(zhuǎn)的效果

　　土地流轉(zhuǎn)形成了“四集中”：一是土地向龍頭企業(yè)集中。目前。二是土地向農(nóng)民專業(yè)合作社集中。三是土地向種養(yǎng)能手集中。主要是各村的種植和養(yǎng)殖大戶。

　　三、土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

　　（一）認(rèn)識(shí)不足，重視不夠。部份村干部認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶之間的私人行為，在稅費(fèi)改革前只要完成了各項(xiàng)稅費(fèi)任務(wù)就行，沒(méi)有嚴(yán)格按照土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的要求管理。但事實(shí)證明，不規(guī)范和不完善的土地流轉(zhuǎn)是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會(huì)引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結(jié)果將會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。

　　（二）農(nóng)戶放棄承包地時(shí)無(wú)書面申請(qǐng)。前幾年由于各種費(fèi)稅負(fù)擔(dān)較重，全家外出的農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，只向村委打了一個(gè)招呼，有的甚至只打了一個(gè)電話，更1

　　沒(méi)有提交放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的書面申請(qǐng)或授權(quán)委托申請(qǐng)，村委將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農(nóng)戶，該農(nóng)戶事后反說(shuō)是村委強(qiáng)行將其承包地收回，侵犯了當(dāng)事人的合法土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，村委又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。

　　（三）土地流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)無(wú)規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，相當(dāng)部分只有雙方當(dāng)事人才知道的口頭協(xié)議，認(rèn)為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時(shí)難以取證，為處理糾紛增加了難度。

　�。ㄋ模┙M織機(jī)構(gòu)有待完善。街道和村兩級(jí)沒(méi)有成立相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)工作沒(méi)有相對(duì)完善的工作機(jī)構(gòu)和健全的工作隊(duì)伍；沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)檔案管理制度，不能對(duì)每一宗土地流轉(zhuǎn)都建立流轉(zhuǎn)臺(tái)帳和流轉(zhuǎn)卡，使土地流轉(zhuǎn)工作不規(guī)范；沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛排查制度，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)中的'矛盾和問(wèn)題，溝通協(xié)調(diào)工作做的不夠，不能為農(nóng)民和業(yè)主搞好服務(wù)。

　　四、加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┱J(rèn)真貫徹相關(guān)法規(guī)。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號(hào)令）的宣傳貫徹，要讓各級(jí)干部充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的重要性和必要性。層層開展農(nóng)村土地承包管理和土地流轉(zhuǎn)的培訓(xùn)，街道要定期組織對(duì)村干部進(jìn)行專門的培訓(xùn)，使其在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡?yán)格按程序操作。

　�。ǘ�）切實(shí)完善流轉(zhuǎn)手續(xù)。在全面清理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)清理出來(lái)的問(wèn)題分類進(jìn)行完善和補(bǔ)充。

　　一是對(duì)農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)合同和協(xié)議或不規(guī)范不完善的合同或協(xié)議的流轉(zhuǎn)行為，按照統(tǒng)一的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同書》的格式進(jìn)行重新簽訂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，當(dāng)事人不在家的，由當(dāng)事人寄回書面《授權(quán)委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉(zhuǎn)合同的期限不得超過(guò)承包人承包期的剩余時(shí)間。

　　二是對(duì)自愿放棄土地承包的農(nóng)戶，必須完善放棄承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的《申請(qǐng)書》或與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂協(xié)議。否則不允許村委將其承包地發(fā)包給他人承包。

　　三是對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織采取招標(biāo)、拍賣等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認(rèn)真清理審查，嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》的要求認(rèn)真加以完善和補(bǔ)充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實(shí)保護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法利益。

　�。ㄈ�）嚴(yán)格土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)操作程序。承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出申請(qǐng)，取得同意后，再簽訂流轉(zhuǎn)合同書。流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和街道

　　農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份；街道農(nóng)村土地承包管理部門要對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況適時(shí)進(jìn)行備案登記，建立和完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案。流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向街道農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同鑒證。

　　（四）指導(dǎo)簽訂流轉(zhuǎn)合同。街道農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的雙方當(dāng)事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導(dǎo)其簽訂合同后，予以登記備案。在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時(shí)指出并予糾正。

　�。ㄎ澹┙∪�農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案。街道農(nóng)村土地承包管理部門要及時(shí)對(duì)各類流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行登記備案，并將相應(yīng)情況及時(shí)錄入微機(jī)，減少和杜絕因土地流轉(zhuǎn)引起的各類糾紛。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告11

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，堅(jiān)持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營(yíng)權(quán)（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織，并經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)級(jí)土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為，土地流轉(zhuǎn)是家庭承包經(jīng)營(yíng)制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)的客觀要求。近年來(lái)，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場(chǎng)發(fā)展有積極貢獻(xiàn)。

　　一、**縣土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┝鬓D(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來(lái)，我縣土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)速度呈逐年遞增之勢(shì)，流轉(zhuǎn)的土地面積不斷擴(kuò)大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉(zhuǎn)總面積12。88萬(wàn)畝，比上年增加2。61萬(wàn)畝、增長(zhǎng)25。4%， 比20xx年增加6。40萬(wàn)畝，增長(zhǎng)98。8%；流轉(zhuǎn)總面積占承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高9。2個(gè)百分點(diǎn)；參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶1。51萬(wàn)戶，比年年增長(zhǎng)24。8%，比20xx年增長(zhǎng)91。3%；參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營(yíng)總農(nóng)戶的比重為14。8%，比上年提高2。9個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年提高10個(gè)百分點(diǎn)。

　�。ǘ�）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為分為各種不同的類型。

　　1、以流轉(zhuǎn)主體為標(biāo)準(zhǔn)，可分為農(nóng)戶與村委會(huì)之間的流轉(zhuǎn)和農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)。其中以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)為主，農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)面積為10。81萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的83。9%；流入合作社的面積0。96萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的7。5%，流入企業(yè)、大戶或其他的面積1。11萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的8。6%；

　　2、以流轉(zhuǎn)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，可分為責(zé)任田承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、機(jī)動(dòng)田承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和三荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。其中以責(zé)任田承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)為主，約占總流轉(zhuǎn)面積的90。0%；

　　3、以流轉(zhuǎn)方式為標(biāo)準(zhǔn)，可分為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作及其他形式流轉(zhuǎn)。20xx年我縣轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)面積5。37萬(wàn)畝，比上年增加1。47萬(wàn)畝，增長(zhǎng)38。0%；轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)面積1。19萬(wàn)畝，比上年減少0。04萬(wàn)畝，下降3。6%；互換流轉(zhuǎn)面積1。69萬(wàn)畝，比上年減少0。41萬(wàn)畝，下降19。4%；出租流轉(zhuǎn)面積4。21萬(wàn)畝，比上年增加2。07萬(wàn)畝，增長(zhǎng)96。7%；股份合作及其他形式流轉(zhuǎn)面積0。42萬(wàn)畝，比上年減少0。25萬(wàn)畝，下降37。3%。其中以轉(zhuǎn)包為主，約占總流轉(zhuǎn)面積的41。7%。轉(zhuǎn)包中又以外出打工或經(jīng)商農(nóng)戶，將土地轉(zhuǎn)包給親友或本村其他農(nóng)戶居多。此外，還有農(nóng)戶將土地轉(zhuǎn)包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農(nóng)戶反租轉(zhuǎn)包等形式；

　　4、以流轉(zhuǎn)規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)：一是流轉(zhuǎn)規(guī)模過(guò)千畝的，現(xiàn)有3個(gè)，分別是三岔河**領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉(zhuǎn)面積0。24萬(wàn)畝，主要種植各類蔬菜；安障鄉(xiāng)**領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉(zhuǎn)面積0。17萬(wàn)畝，主要種植水稻；安宏鄉(xiāng)劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉(zhuǎn)面積0。10萬(wàn)畝，主要種植水稻。二是流轉(zhuǎn)規(guī)模在200—1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉(zhuǎn)面積0。80萬(wàn)畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉(zhuǎn)規(guī)模在100—200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉(zhuǎn)面積0。76萬(wàn)畝，全縣每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的`有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉(zhuǎn)屬于小規(guī)模流轉(zhuǎn)，戶數(shù)多，基數(shù)大，達(dá)10萬(wàn)畝。

　　（三）大戶發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉(zhuǎn)大戶具有市場(chǎng)信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢(shì)，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷對(duì)路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價(jià)格，收入增加、效益增長(zhǎng)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊(cè)資金162。32萬(wàn)元，注冊(cè)社員160名，流轉(zhuǎn)面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長(zhǎng)明、合家垸、天保6個(gè)村的土地1239。5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1—3年，租賃價(jià)格為每年每畝200—300元。135個(gè)出租戶簽訂合同的有75戶，60個(gè)出租戶屬于口頭約定，時(shí)間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無(wú)公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經(jīng)營(yíng)收入1088萬(wàn)元，凈利潤(rùn)55萬(wàn)元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動(dòng)三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1。08萬(wàn)畝，每畝產(chǎn)值達(dá)0。45萬(wàn)元。

　　二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的突出問(wèn)題

　　（一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。 目前土地流轉(zhuǎn)大多是農(nóng)戶間自發(fā)進(jìn)行的，比如無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時(shí)間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉(zhuǎn)合同的耕地流轉(zhuǎn)面積為5。10萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的39。6%，沒(méi)有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的占60。4%，其中，既無(wú)書面協(xié)議又無(wú)口頭約定的約占10%；而經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)關(guān)登記、備案或簽證及公證機(jī)關(guān)公證后流轉(zhuǎn)的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問(wèn)題，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任沒(méi)有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無(wú)法追究責(zé)任，而且缺少土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)于農(nóng)村流轉(zhuǎn)地價(jià)的評(píng)定缺乏科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致農(nóng)地轉(zhuǎn)讓的隨意性和無(wú)序性。

　�。ǘ�） 土地流轉(zhuǎn)期限過(guò)短。目前我縣土地流轉(zhuǎn)的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉(zhuǎn)協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉(zhuǎn)期限，但由于土地流轉(zhuǎn)金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉(zhuǎn)大戶效益好，就隨時(shí)終止流轉(zhuǎn)協(xié)議，有的大戶由于管理或技術(shù)或市場(chǎng)原因當(dāng)年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉(zhuǎn)金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉(zhuǎn)協(xié)議，因此土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)模發(fā)展。

　�。ㄈ�）土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉(zhuǎn)缺乏對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)機(jī)制。在土地流轉(zhuǎn)前，缺乏對(duì)種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格審查與評(píng)估的市場(chǎng)。無(wú)論是當(dāng)局推動(dòng)還是自發(fā)進(jìn)行的土地流轉(zhuǎn)，對(duì)承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格都沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格審查，更沒(méi)有讓承租方交納經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)保證金。在土地流轉(zhuǎn)后，流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)失誤，無(wú)法履約，常常給參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且沒(méi)有有效的補(bǔ)償辦法，風(fēng)險(xiǎn)由農(nóng)民和當(dāng)局承擔(dān)。二是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長(zhǎng)機(jī)制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變，流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金，流轉(zhuǎn)收益沒(méi)有隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長(zhǎng)。

　�。ㄋ模┩恋亓鬓D(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制及社會(huì)化服務(wù)體系不完善。一方面，當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制還沒(méi)有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，限制了土地流轉(zhuǎn)區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行。另一方面，目前針對(duì)土地流轉(zhuǎn)尚未建立完善的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托代理機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投資機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，制約了土地交易市場(chǎng)的發(fā)育及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的健康、有序進(jìn)行。

　　（五）土地流轉(zhuǎn)管理不健全。目前對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒(méi)有具體的實(shí)施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)管理體制不順，職責(zé)不明，流轉(zhuǎn)行為無(wú)人監(jiān)管，流轉(zhuǎn)糾紛無(wú)人受理，農(nóng)民的合法權(quán)益受到損害。

　　三、影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原因分析

　　（一）當(dāng)局角色定位不明晰。當(dāng)局的指導(dǎo)是幫助集體土地健康、有序流轉(zhuǎn)的保障。目前部分基層當(dāng)局和部門角色定位不準(zhǔn)，認(rèn)識(shí)錯(cuò)位，普遍把經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)成流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)不利的流轉(zhuǎn)模式不能做到限制和終止，同時(shí)沒(méi)有科學(xué)制定流轉(zhuǎn)后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題沒(méi)有做好應(yīng)急處理預(yù)案，提供服務(wù)，化解矛盾。因此當(dāng)局應(yīng)在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上積極引導(dǎo)，搞好規(guī)劃、提高服務(wù)，在集體土地流轉(zhuǎn)中做好服務(wù)員、裁判員的角色。

　�。ǘ�）農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈。分析當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會(huì)保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對(duì)于絕大多數(shù)農(nóng)民來(lái)講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問(wèn)題，普遍把土地作為最基本的生活保障， “有些農(nóng)民即使轉(zhuǎn)移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺�，寧肯粗放�?jīng)營(yíng)，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉(zhuǎn)移出讓”。其次，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小�！巴恋亓鬓D(zhuǎn)的速度應(yīng)該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎(chǔ)設(shè)施容納的程度相適應(yīng)”，當(dāng)前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力能力不足導(dǎo)致農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉(zhuǎn)出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺(tái)和新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施提高了農(nóng)民對(duì)土地價(jià)值的預(yù)期，致使流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈。

　�。ㄈ�）土地流轉(zhuǎn)后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉(zhuǎn)后，要實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�生產(chǎn)、集約化經(jīng)營(yíng)，必須進(jìn)行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營(yíng)者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。一些經(jīng)營(yíng)者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。

　�。ㄋ模┩恋胤謶艚�(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計(jì)劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉(zhuǎn)的目的是優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模化、集約化效益，而第二輪土地延包實(shí)行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)戶在這種嚴(yán)重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進(jìn)一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細(xì)碎、小規(guī)模的土地經(jīng)營(yíng)方式，難以實(shí)現(xiàn)土地成片集中流轉(zhuǎn)。而且業(yè)主在實(shí)施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時(shí)，往往因?yàn)橐粦艋驇讘舫邪鼞魶](méi)有談妥，而使土地規(guī)�；�流轉(zhuǎn)難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)。

　　四、推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)健康進(jìn)行的對(duì)策思考

　�。ㄒ唬┙�立土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)服務(wù)機(jī)能。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，要因地制宜，切實(shí)把握“適度”兩個(gè)字。首先，必須始終堅(jiān)持依法自愿有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)原則，不能盲目跟風(fēng)推進(jìn)，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。對(duì)于當(dāng)局和村級(jí)組織來(lái)說(shuō)，只能是進(jìn)行政策導(dǎo)向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強(qiáng)服務(wù)管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，配備人員，明確職責(zé)，切實(shí)制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導(dǎo)村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，認(rèn)真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作中的新情況、新問(wèn)題。

　�。ǘ�）積極培育規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，就要積極培育土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，建立嚴(yán)格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息庫(kù)，開展信息咨詢、評(píng)估、協(xié)辦手續(xù)等服務(wù)；二是建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能及時(shí)、準(zhǔn)確獲取可靠信息，溝通市場(chǎng)供需雙方的相互聯(lián)系，切實(shí)解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息不暢、配置不佳的問(wèn)題；三是建立科學(xué)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成和指導(dǎo)機(jī)制�！案鶕�(jù)市場(chǎng)供求、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時(shí)進(jìn)行流轉(zhuǎn)價(jià)格的調(diào)整，以便更好地反映土地的動(dòng)態(tài)價(jià)值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉(zhuǎn)收益增長(zhǎng)機(jī)制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長(zhǎng)。

　　（三）深入強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護(hù)基本農(nóng)田的關(guān)系，處理好土地開發(fā)與保護(hù)群眾權(quán)益的關(guān)系。把各種流轉(zhuǎn)方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權(quán)利和義務(wù)明晰；二是要切實(shí)做好農(nóng)地確權(quán)、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉(zhuǎn)讓中的主體地位，禁止村級(jí)組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對(duì)外簽訂流轉(zhuǎn)合同，依法保障農(nóng)戶對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利；三是要制定規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)程序，提供規(guī)范格式的土地流轉(zhuǎn)合同文本，實(shí)行流轉(zhuǎn)合同登記備案制度，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序；四是要加強(qiáng)宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。

　�。ㄋ模┘涌彀l(fā)展多種形式的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。要有效地加快土地流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是要?jiǎng)?chuàng)新能促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場(chǎng)和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，努力形成“規(guī)模化家庭經(jīng)營(yíng)+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制；其次，加快構(gòu)建服務(wù)“三農(nóng)”的金融平臺(tái)，積極探索信貸支農(nóng)的重點(diǎn)，適度降低支農(nóng)信貸利率。

　�。ㄎ澹┙�立健全土地流轉(zhuǎn)的配套保障機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)的健康進(jìn)行有賴于農(nóng)村配套保障機(jī)制的完善。農(nóng)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告12

　　土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)制度中最根本的制度。隨著二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，山區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動(dòng)性差，甚至出現(xiàn)了拋荒現(xiàn)象，這一問(wèn)題已成為新時(shí)期影響農(nóng)村社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展和制約農(nóng)業(yè)生產(chǎn)適度規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)的主要障礙。正確認(rèn)識(shí)我縣當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng)化政府服務(wù)職能，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，引導(dǎo)發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)，是當(dāng)前值得探討的重要課題。

　　一、我縣土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

　　從今年年初開始。我縣按照全市統(tǒng)一部署，在全縣農(nóng)村開展了“規(guī)范、有序”的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作，以完善、土地流轉(zhuǎn)合同，建立規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發(fā)動(dòng)，調(diào)查摸底和排查問(wèn)題、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同、整改和建章立制幾個(gè)階段工作，經(jīng)過(guò)半年的努力，土地流轉(zhuǎn)工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬(wàn)畝，占耕地的97．4％；承包農(nóng)戶3．78萬(wàn)戶，占總農(nóng)戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬(wàn)份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》3．78萬(wàn)本。全縣土地流轉(zhuǎn)面積3．4萬(wàn)畝，占耕地面積的17％，流轉(zhuǎn)戶1．18萬(wàn)戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補(bǔ)簽合同近3萬(wàn)份，合同一式四份，登記和簽訂率達(dá)96％。

　　二、土地流轉(zhuǎn)工作成效

　　抓好土地流轉(zhuǎn)工作，對(duì)促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定，增加農(nóng)民收入，起了積極作用。

　　1、規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，干部群眾滿意。自發(fā)流轉(zhuǎn)存在著合同不規(guī)范，協(xié)議不完善，缺乏法律約束等問(wèn)題，在土地流轉(zhuǎn)工作中我縣按照省農(nóng)業(yè)廳統(tǒng)一式樣的合同文本，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)合同，并對(duì)過(guò)去存在的口頭協(xié)議，不規(guī)范合同重新進(jìn)行了補(bǔ)簽，規(guī)范建檔，消除了以往土地流轉(zhuǎn)中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農(nóng)戶種得稱心，鄉(xiāng)村干部也可以抽出更多的精力和時(shí)間解決其它問(wèn)題。

　　2、促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，會(huì)手藝、頭腦活，善經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民更多地離家外出打工，或到城鎮(zhèn)經(jīng)商置業(yè)，就近服務(wù)于二、三產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地流轉(zhuǎn)后全縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))外出打工或從事二、三產(chǎn)業(yè)的人數(shù)比去年同期增加5000人，既增加了農(nóng)民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，加快了小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。

　　3、推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。土地流轉(zhuǎn)開始出現(xiàn)兩種趨向：一是農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)包開始向租賃大戶成片租賃發(fā)展；二是耕地流轉(zhuǎn)發(fā)展到林地和“四荒”經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經(jīng)濟(jì)作物和養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。全縣30畝以上的種植大戶達(dá)70多戶，總面積4000畝以上，有力促進(jìn)了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實(shí)現(xiàn)了糧食生產(chǎn)向規(guī)�；�、產(chǎn)業(yè)化、企業(yè)化方向發(fā)展。

　　4、加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的進(jìn)程。土地流轉(zhuǎn)后，種植大戶都渴望新技術(shù)、新品種，以提高產(chǎn)量、提高效益。農(nóng)業(yè)機(jī)械得到更廣泛的運(yùn)用。今年機(jī)械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機(jī)32臺(tái),插秧機(jī)8臺(tái)，拋秧機(jī)2臺(tái)，便型拖拉機(jī)22臺(tái)，有效地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率。

　　5、建立了土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村按照“規(guī)范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉(zhuǎn)檔案，規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)程序，明確了規(guī)章制度。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站作為管理機(jī)構(gòu)，做到村有檔案，鄉(xiāng)有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結(jié)了四種流轉(zhuǎn)形式。即：土地出租、土地轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)包、土地互換，為今后土地流轉(zhuǎn)工作步入經(jīng)�；�、規(guī)范化軌道奠定了基礎(chǔ)，積累了經(jīng)驗(yàn)。

　　三、存在的問(wèn)題

　　l、法律意識(shí)較淡薄。表現(xiàn)在：一些農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)法律、法規(guī)認(rèn)識(shí)度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過(guò)全文了解精神的不多，有的土地流轉(zhuǎn)未經(jīng)村委會(huì)同意或備案，有的認(rèn)為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉(zhuǎn)后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對(duì)黨的土地承包政策和法規(guī)領(lǐng)會(huì)不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調(diào)”，土地打亂重分，給土地流轉(zhuǎn)造成了困難和障礙。

　　2、個(gè)別鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村組干部對(duì)流轉(zhuǎn)工作認(rèn)識(shí)不足，重視不夠。還沒(méi)有走出過(guò)去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民自己之間的事，無(wú)須政府插手，而且土地流轉(zhuǎn)工作政策性強(qiáng)，敏感度高，涉及到千家萬(wàn)戶，關(guān)系農(nóng)民切身利益，矛盾多、難度大，沒(méi)有直接經(jīng)濟(jì)收入，有為難、怕難情緒。有的.抱應(yīng)付態(tài)度，導(dǎo)致鄉(xiāng)村干部沉不下去，責(zé)任不到位，工作難落實(shí)。

　　3、土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)組織匱乏，流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉(zhuǎn)的中介組織，但總體上仍不能適應(yīng)需要，缺少一個(gè)由下至上、網(wǎng)絡(luò)化、多功能的中介服務(wù)體系。由于土地流轉(zhuǎn)的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動(dòng)受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)的程度、規(guī)模和效益，提高了土地流轉(zhuǎn)的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍。從流轉(zhuǎn)機(jī)制看，流轉(zhuǎn)形式單一，程序不規(guī)范。有的地方即使簽訂合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備的問(wèn)題。這既容易導(dǎo)致承包關(guān)系混亂也容易引起糾紛，同時(shí)，這也是造成承包者掠奪性經(jīng)營(yíng)的重要因素。

　　四、對(duì)今后完善土地流轉(zhuǎn)工作的建議

　　1、加大宣傳，統(tǒng)一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過(guò)政策宣傳和細(xì)致的思想解釋，讓每一個(gè)農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強(qiáng)農(nóng)民群眾的法律意識(shí)和參與意識(shí)。要充分認(rèn)識(shí)規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場(chǎng)手段和機(jī)制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強(qiáng)制逐步過(guò)渡為農(nóng)民的習(xí)慣。同時(shí)，又要充分認(rèn)識(shí)到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個(gè)經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)�；�、規(guī)范化軌道。

　　2、轉(zhuǎn)變觀念，明確思路。鄉(xiāng)村一級(jí)要從過(guò)去“管”、“要”向服務(wù)引導(dǎo)轉(zhuǎn)變，認(rèn)真搞好謀劃。一要以產(chǎn)業(yè)推動(dòng)抓流轉(zhuǎn)。以加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為契機(jī)，緊緊圍繞本地主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建立有地方特色的產(chǎn)業(yè)帶，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民的承包土地向主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和規(guī)模基地方向發(fā)展；二要規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導(dǎo)簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進(jìn)有序流轉(zhuǎn)。三要培育大戶抓流轉(zhuǎn)。把培訓(xùn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶作為帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵來(lái)抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵(lì)干部向農(nóng)民租田搞示范，通過(guò)“做給農(nóng)民看，教會(huì)農(nóng)民干”的引導(dǎo)方式，帶動(dòng)農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)租承包耕地。并且政府要拿出一定專項(xiàng)資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；要按照功能全多樣化、布局科學(xué)、服務(wù)多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程，為農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。

　　3、建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，運(yùn)用市場(chǎng)手段引導(dǎo)土地健康有序流轉(zhuǎn)。首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實(shí)行程序化操作。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站的指導(dǎo)下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請(qǐng)書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對(duì)達(dá)成協(xié)議的農(nóng)民，指導(dǎo)和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評(píng)估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學(xué)評(píng)估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評(píng)估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評(píng)估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)；涉及承包土地田塊變動(dòng)的，要及時(shí)辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對(duì)合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。第四，建立必要的流轉(zhuǎn)中介組織�？捎赊r(nóng)辦牽頭，聯(lián)合農(nóng)業(yè)、土管、林業(yè)等部門設(shè)立“土地信托服務(wù)中心”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)設(shè)立土地信托服務(wù)中轉(zhuǎn)站，村一級(jí)由村委會(huì)具體向農(nóng)民提供土地信托服務(wù)，突破土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅在有限區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的制約，實(shí)行三級(jí)聯(lián)網(wǎng)，形成統(tǒng)一的土地使用權(quán)流通市場(chǎng)。

　　4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅(jiān)強(qiáng)的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。在優(yōu)惠的對(duì)象上實(shí)行雙向優(yōu)惠，既鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實(shí)行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟(jì)上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務(wù)方面都給予適當(dāng)照顧；在優(yōu)惠的手段上實(shí)行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費(fèi)等方面給予適當(dāng)支持：在優(yōu)惠的取向上實(shí)行重點(diǎn)優(yōu)惠。即對(duì)“四荒”開發(fā)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、具有技術(shù)推廣價(jià)值和市場(chǎng)發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項(xiàng)目以及實(shí)行集約化、規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)扶持。二是深化農(nóng)村社會(huì)管理體制配套改革。大力培育農(nóng)村勞動(dòng)力市場(chǎng)，加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進(jìn)二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對(duì)土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點(diǎn)的社會(huì)就業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、合作醫(yī)療等社會(huì)保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過(guò)立法，進(jìn)一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告13

　　按照中共中央、國(guó)務(wù)院建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，建致富產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移步伐是農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展的關(guān)健。最近，如何加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)引起了市級(jí)相關(guān)部門的廣泛重視，為了切實(shí)弄清農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和加快農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，永川區(qū)板橋鎮(zhèn)新農(nóng)村建設(shè)土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)查組從XX年4月5日至4月18日對(duì)全鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入調(diào)研，現(xiàn)將情況整理報(bào)告如下：

　　一、 土地流轉(zhuǎn)的總體情況

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及的村數(shù)12個(gè)，占總村數(shù)的100%，涉及的農(nóng)戶3003戶，占總農(nóng)戶的26%，其中土地流出的農(nóng)戶2843戶，占總農(nóng)戶的24.6%，土地流入的農(nóng)戶160戶(另外，單位和外地業(yè)主來(lái)鎮(zhèn)承包3起)，占總農(nóng)戶的1.4%，土地流轉(zhuǎn)面積3794畝，占承包土地面積的12%。

　　二、 土地流轉(zhuǎn)的幾種模式

　　流轉(zhuǎn)的主要形式是轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓和入股。在總的農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積中，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。

　　1、 干交錢糧型。一是魚鴨工程建設(shè)，業(yè)主轉(zhuǎn)包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉(zhuǎn)出方或按照當(dāng)年稻谷市場(chǎng)中等價(jià)支付現(xiàn)金;二是業(yè)主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。

　　2、 入股分紅型。農(nóng)戶以退耕還林地入股，業(yè)主投入種苗、管護(hù)等資金，收益按比例分紅。

　　三、 土地流轉(zhuǎn)的`特點(diǎn)

　　隨著取消農(nóng)業(yè)稅，新一輪的農(nóng)地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出以下新特點(diǎn)：一是從無(wú)償流轉(zhuǎn)向有償流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。過(guò)去種糧大戶承包的糧田大都是免費(fèi)的，個(gè)別還要轉(zhuǎn)出戶自己負(fù)責(zé)上交農(nóng)業(yè)稅，隨著農(nóng)業(yè)稅的取消和效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展，土地承包費(fèi)水漲船高，每畝水田年承包費(fèi)高的已接近600元。二是土地流轉(zhuǎn)全面擴(kuò)展。不管是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或是農(nóng)村勞動(dòng)力大量外出務(wù)工經(jīng)商，土地流轉(zhuǎn)步伐明顯加快。三是從農(nóng)民相互間的自發(fā)流轉(zhuǎn)向組織化、有序化流轉(zhuǎn)發(fā)展。通過(guò)該鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包合同管理委員會(huì)幾年的不懈努力，搞好服務(wù)和鑒證，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)。四是農(nóng)地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容從種糧為主轉(zhuǎn)向發(fā)展高效種養(yǎng)殖業(yè)。五是鎮(zhèn)黨委、政府高度重視土地流轉(zhuǎn)，制定了加快土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)的優(yōu)惠政策，免收土地承包合同鑒證費(fèi)用。

　　四、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的效果

　　1、克服了小規(guī)模家庭經(jīng)營(yíng)的局限性，有利于土地的充分利用。

　　在家庭經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期不變的情況下，克服當(dāng)前農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營(yíng)的局限性，走專業(yè)化、規(guī)�；�、商品化、現(xiàn)代化之路。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)把零星的土地使用權(quán)從千家萬(wàn)戶農(nóng)民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，有利于農(nóng)民間的分工與專業(yè)化、使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用。

　　2、促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收

　　土地流轉(zhuǎn)，加速了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，促進(jìn)了該鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)特色經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展。

　　一是以涼風(fēng)埡等村為基礎(chǔ)的魚鴨工程基地。通過(guò)農(nóng)戶轉(zhuǎn)包、倒包等形式共流轉(zhuǎn)土地1294畝，現(xiàn)全鎮(zhèn)已形成池塘養(yǎng)殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬(wàn)只、產(chǎn)成魚1700噸，魚鴨總收入達(dá)7700萬(wàn)元，純收入實(shí)現(xiàn)1100萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)275元。如涼風(fēng)埡村流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地284畝，現(xiàn)已建成魚鴨立體養(yǎng)殖面積800畝，其中尖山9社流轉(zhuǎn)土地59戶73畝，使土地不斷向大戶集中，現(xiàn)形成集中成片魚鴨立體養(yǎng)殖面積150畝;同時(shí)，有3戶農(nóng)戶到臨近村社承包土地13畝，發(fā)展魚鴨立體養(yǎng)殖，現(xiàn)共有養(yǎng)殖大戶20余戶，使該社成為全鎮(zhèn)魚鴨立體養(yǎng)殖的核心示范區(qū)。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展效益農(nóng)業(yè)大大增加了農(nóng)民收入：一方面土地流出農(nóng)戶的承包收入明顯增加，據(jù)調(diào)查分析，凈種稻田一般中稻畝產(chǎn)500公斤，再生稻畝產(chǎn)100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無(wú)再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產(chǎn)成本250元，純收入350元左右;而農(nóng)戶間轉(zhuǎn)讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農(nóng)戶通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)同樣增加了收入，如涼風(fēng)埡村尖山9社的徐開紅，XX年建有魚鴨立體養(yǎng)殖面積12畝(其中轉(zhuǎn)入土地7.5畝)，年產(chǎn)成魚4.5噸，出欄商品鴨3萬(wàn)只，魚、鴨總收入47萬(wàn)元，除去承包費(fèi)用3400元，再除去其它生產(chǎn)成本，年獲純利潤(rùn)7萬(wàn)元，全家3口人，人平純收入實(shí)現(xiàn)23000元。又如大橋6社的候云剛，XX年底承包汪家?guī)r村菜園4社24戶稻田15.6畝發(fā)展魚鴨養(yǎng)殖，預(yù)計(jì)今年可產(chǎn)成魚4噸，出欄商品鴨1萬(wàn)只，獲純利2萬(wàn)元以上。 二是林業(yè)特色經(jīng)濟(jì)。結(jié)合退耕還林政策，為了加強(qiáng)林地管護(hù)，充分發(fā)揮林地效益，我鎮(zhèn)積極引進(jìn)業(yè)主，流轉(zhuǎn)林地2500畝：一是在柳溪村流轉(zhuǎn)林地700余畝，發(fā)展花椒種植，現(xiàn)已基本見效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉(zhuǎn)林地1000余畝，發(fā)展速生桉種植，現(xiàn)正在栽植。三是在汪家?guī)r村流轉(zhuǎn)林地800畝，發(fā)展苦蒿種植，預(yù)計(jì)今年即可見效。通過(guò)林地流轉(zhuǎn)，退耕農(nóng)戶不用投入種苗、肥料和管護(hù)費(fèi)用，每年便可獲得245元/畝的國(guó)家糧食補(bǔ)助費(fèi)和管護(hù)費(fèi)。同時(shí)可為業(yè)主務(wù)工獲取收入，產(chǎn)品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進(jìn)了農(nóng)民增收。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告14

　　土地承包制度是黨在農(nóng)村的根本制度，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一個(gè)帶方向性和帶根本性的問(wèn)題。當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)已呈再度興起的發(fā)展趨勢(shì)，XX市農(nóng)民XX今年租種1.96萬(wàn)畝耕地，創(chuàng)造了全國(guó)農(nóng)民種田面積第一的記錄。XX的出現(xiàn)讓研究探討土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題顯得更加必要和緊迫。下面我以XX市、XX市兩地調(diào)查情況為例，淺談如何認(rèn)識(shí)和引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

　　一、兩市土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┤齻�(gè)階段

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)通常是指農(nóng)村耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，是指承包農(nóng)戶在依法、自愿、有償?shù)脑瓌t下通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租、入股等方式，將其家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地流轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)。實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以后，兩市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大體上經(jīng)歷了三個(gè)階段。

　　第一個(gè)階段為萌芽階段，時(shí)間段為1982-1990年。實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后，農(nóng)戶第一次獲得了經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，生產(chǎn)積極性高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)效益都比較好，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象較少，但在少數(shù)地方開始出現(xiàn)，由此產(chǎn)生了第一批種田專業(yè)戶。

　　第二個(gè)階段為被動(dòng)性發(fā)展階段，時(shí)間段為1991-20xx年。這期間農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本增加較快，農(nóng)民負(fù)擔(dān)逐年加重，農(nóng)民外出經(jīng)商打工的越來(lái)越多，舉家外出、外遷的現(xiàn)象也很普遍，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的棄田撂荒現(xiàn)象。在各級(jí)政府推動(dòng)下，土地被動(dòng)流轉(zhuǎn)，一些種田能手和企業(yè)得到了大量耕地，農(nóng)村開始出現(xiàn)了較大規(guī)模的土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

　　第三個(gè)階段為恢復(fù)性發(fā)展階段。時(shí)間為20xx年至今。我省農(nóng)村推行稅費(fèi)改革和綜合配套改革，全面開展農(nóng)村土地二輪延包工作，農(nóng)村土地由包袱變成財(cái)富，農(nóng)民由棄田變成要田甚至搶田，種田大戶有半數(shù)以上退出未經(jīng)合法流轉(zhuǎn)的土地，土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭銳減，出現(xiàn)較嚴(yán)重的“倒退”現(xiàn)象。農(nóng)民在得到了土地承包權(quán)并且拿到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證之后，覺(jué)得種田的比較效益還是低，出外打工還是比種田掙錢，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移繼續(xù)加大增多，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)再度興起，并很快進(jìn)人活躍階段，流轉(zhuǎn)量、流轉(zhuǎn)形式都明顯增加。但還沒(méi)有恢復(fù)到20xx年的流轉(zhuǎn)水平。

　�。ǘ�）八種形式

　　當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有八種形式。一是轉(zhuǎn)包，即承包農(nóng)戶將承包地轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織其他承包農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。二是轉(zhuǎn)讓，即承包農(nóng)戶經(jīng)發(fā)包方（村委會(huì)）同意，將承包期內(nèi)全部或者部分承包土地讓渡給第三方，由第三方履行土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)，轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包戶承包期內(nèi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或全部失去。三是互換，即承包方之間為各自需要和便于耕種管理，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換，同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。四是出租，即承包農(nóng)戶將所承包的土地全部或部分出租給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的他人從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)。五是入股，即農(nóng)戶將所承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股權(quán)，入股從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。六是委托流轉(zhuǎn)，由農(nóng)戶委托集體經(jīng)濟(jì)組織或中介組織流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。此外還有委托代耕和拍賣經(jīng)營(yíng)兩種形式。

　�。ㄈ�）七條成效

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的再度興起，順應(yīng)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新要求，它對(duì)于推動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，意義重大。

　　一是促進(jìn)了土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)。XX市土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶達(dá)到XX戶，涉及面積13.2萬(wàn)畝。XX市土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到8.7598萬(wàn)畝。

　　二是增加了流轉(zhuǎn)雙方的收人。土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)的是雙贏。從流出的一方看，農(nóng)民不僅得到每畝100元至1000元不等的流轉(zhuǎn)費(fèi)，還可以享受各種惠農(nóng)補(bǔ)貼，更可以放心地就近或者外出打工，獲取更大的勞動(dòng)收人。從流入方來(lái)看，增加土地面積后獲得了更多的農(nóng)業(yè)資源，產(chǎn)生了較好的規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益。XX市糧食生產(chǎn)狀元XX，20xx年種糧純收人46萬(wàn)元。

　　三是提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。一方面各地為服務(wù)大戶規(guī)模經(jīng)營(yíng)改善了水電路等基礎(chǔ)設(shè)施，另一方面，大戶也主動(dòng)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，兩方面合力提高了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。

　　四是加快了農(nóng)業(yè)機(jī)械化進(jìn)程和農(nóng)業(yè)科技推廣步伐。土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生種田大戶，種田大戶大都是農(nóng)業(yè)機(jī)械大戶，也是科技示范戶。

　　五是解決棄田拋荒問(wèn)題，保障糧食生產(chǎn)安全。隨著農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移，有的地方開始出現(xiàn)新的土地撂荒現(xiàn)象。各地土地流轉(zhuǎn)的努力工作及時(shí)地解決了這個(gè)問(wèn)題。

　　六是擴(kuò)大農(nóng)民就業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。土地流轉(zhuǎn)的最大價(jià)值就是為轉(zhuǎn)移農(nóng)民提供后方保障，也就是讓農(nóng)民放心出外打工掙錢。而通過(guò)土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的種田大戶，他們又為農(nóng)民的再就業(yè)提供平臺(tái)。

　　七是催生農(nóng)村新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織更快更好地發(fā)育成長(zhǎng)。隨著土地流轉(zhuǎn)和種田大戶的產(chǎn)生，一些服務(wù)性的政府組織和民間組織伴隨產(chǎn)生。

　　二、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的總體評(píng)價(jià)和問(wèn)題、原因分析

　　我們認(rèn)為當(dāng)前大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)還沒(méi)形成，現(xiàn)在只是恢復(fù)性發(fā)展階段。表現(xiàn)在兩個(gè)方面。

　　一是總量不大。我們說(shuō)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈恢復(fù)性發(fā)展，但還沒(méi)有恢得到過(guò)去20xx年的頂峰時(shí)期。20xx年XX市土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到10萬(wàn)畝，后來(lái)降到4萬(wàn)畝�，F(xiàn)在上升到8萬(wàn)-9萬(wàn)畝。XX市的土地流轉(zhuǎn)面積只占全市總耕地面積的6%，XX市只占4%。據(jù)XX省委農(nóng)辦最近統(tǒng)計(jì)，全省土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積約占農(nóng)業(yè)用地總面積的5%，土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶約占總農(nóng)戶的1.8%。數(shù)字反映：當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)雖再度興起，但總量很小。

　　二是質(zhì)量不高。從兩方面看，流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)層次上以傳統(tǒng)的種植業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、獲得高效益的很少；流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)方式上以自種為主，并且從下種到收割從頭到尾家庭包干制；一些特大戶主以“反租倒包”為主，我接人家的地，再轉(zhuǎn)包給別人，像做工程一樣的層層轉(zhuǎn)包，代表現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的專業(yè)化生產(chǎn)、企業(yè)化生產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)很少看到。

　　分析當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題和原因，有如下幾點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┧枷胝J(rèn)識(shí)不統(tǒng)一

　　一方面領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)有誤區(qū)。表現(xiàn)在“四個(gè)有的”：有的簡(jiǎn)單把搞活土地流轉(zhuǎn)與穩(wěn)定土地承包權(quán)對(duì)立起來(lái)，認(rèn)為不宜提倡，免得影響土地承包權(quán)的穩(wěn)定；有的則是心有余悸，擔(dān)心現(xiàn)在流轉(zhuǎn)了將來(lái)還要“翻燒餅”，因?yàn)榍皫啄甑慕逃?xùn)就在眼前，有些遺留問(wèn)題至今還沒(méi)有得到很好解決；有的認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民自己的事，法律上明確規(guī)定“既不能強(qiáng)迫農(nóng)民流轉(zhuǎn)又不能阻礙農(nóng)民流轉(zhuǎn)"，所以政府沒(méi)必要去參與和干預(yù)；有的則認(rèn)為政府就是要在土地流轉(zhuǎn)中“提卯子”而“分點(diǎn)肉吃、舀瓢湯喝”，借此發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，特別是幫助化解村級(jí)債務(wù)�！八膫�(gè)有的”導(dǎo)致鄉(xiāng)村干部在土地流轉(zhuǎn)中缺位、錯(cuò)位、越位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　另一方面流轉(zhuǎn)雙方各有擔(dān)心。農(nóng)戶有兩怕，一怕喪失了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有了生活的最低“保障線"。部分農(nóng)民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉(zhuǎn)包出去。一怕土地流轉(zhuǎn)后得不到土地被征用時(shí)的全部補(bǔ)償費(fèi)。這主要是城郊農(nóng)民的擔(dān)心。承包方也有兩怕，一怕政策不穩(wěn)定，土地二輪延包造成大量種田大戶面積銳減損失慘重，現(xiàn)在他們怕重蹈覆轍再受創(chuàng)傷。二怕農(nóng)戶“扯皮拉筋”，跟千家萬(wàn)戶農(nóng)民打交道，要處理各種各樣的矛盾和問(wèn)題，一些種田大戶和企業(yè)主都有些憂慮。前兩怕讓農(nóng)民不愿拿出土地流轉(zhuǎn)，后兩怕導(dǎo)致承包方不敢大膽投入，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。

　�。ǘ�）流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范

　　普遍存在的問(wèn)題是手續(xù)不規(guī)范。大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)行為還是農(nóng)戶之間口頭協(xié)商，很少經(jīng)過(guò)村組集體并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)站（財(cái)經(jīng)所）登記和合同鑒定，流轉(zhuǎn)的權(quán)、責(zé)、利不很明確，出現(xiàn)糾紛，很難調(diào)解。當(dāng)然是不是所有農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)都要向上級(jí)組織申報(bào)這也值得研究。有書面流轉(zhuǎn)合同的，依然存在約定不明、權(quán)利義務(wù)不具體、流轉(zhuǎn)期滿處理辦法不明確等問(wèn)題。土地流轉(zhuǎn)檔案管理還存在一定差距，臺(tái)賬登記和變更工作滯后。由于缺乏規(guī)范的規(guī)程，一方面流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益得不到有效保護(hù)，另一方面土地流轉(zhuǎn)糾紛影響了流轉(zhuǎn)雙方的積極性。

　　另一個(gè)比較嚴(yán)重的問(wèn)題是主體被剝奪，現(xiàn)在有的村直接把土地流轉(zhuǎn)拿在手上，流轉(zhuǎn)的主體不是農(nóng)民而是村集體，村委會(huì)低價(jià)從農(nóng)民手中獲得土地（其中肯定有強(qiáng)迫農(nóng)民流轉(zhuǎn)的事情發(fā)生），然后再高價(jià)租給大戶或企業(yè)。

　�。ㄈ�）服務(wù)機(jī)制不健全

　　土地流轉(zhuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成完整的市場(chǎng)體系，尤其是缺乏連接流轉(zhuǎn)雙方的中介服務(wù)組織，致使土地供求雙方的信息受阻，信息輻射面小，信息傳播渠道不暢，“要轉(zhuǎn)的，轉(zhuǎn)不出；要租的，租不到”，這在很大程度上延緩了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。

　　在幾輪機(jī)構(gòu)改革中，主管農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)經(jīng)部門職能不斷弱化，權(quán)重下降，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)隊(duì)伍力量不強(qiáng)、工作繁雜等問(wèn)題還未引起足夠重視，在編不在崗、混崗使用等現(xiàn)象相當(dāng)普遍。目前，多數(shù)縣市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有建立完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，即使建立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，作用并沒(méi)有完全發(fā)揮。種養(yǎng)大戶苦于和一家一戶談判，費(fèi)時(shí)費(fèi)力又不能保證連片規(guī)模發(fā)展。此外，農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏與市場(chǎng)掛鉤的增長(zhǎng)機(jī)制。

　　（四）農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移速度不快

　　XX市家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地面積為579萬(wàn)畝，戶平6.03畝，勞平2.8畝。按照農(nóng)業(yè)部勞平10畝耕地的標(biāo)準(zhǔn)，全市耕地種植只需57.9萬(wàn)勞力，富余勞力數(shù)達(dá)148.8萬(wàn)個(gè)，而全市長(zhǎng)期在外務(wù)工經(jīng)商的勞力為85萬(wàn)人，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力還多達(dá)63.8萬(wàn)人�！皯魬舴N田，人人種地”，土地流轉(zhuǎn)困難較大。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，XX省農(nóng)村勞動(dòng)力有近20xx萬(wàn)人，己累計(jì)轉(zhuǎn)移1020萬(wàn)人，靜態(tài)算賬，還有300多萬(wàn)富余勞動(dòng)力有待轉(zhuǎn)移。若按現(xiàn)在每年新增轉(zhuǎn)移80萬(wàn)人的規(guī)模測(cè)算，完成全部轉(zhuǎn)移約需4至5年。這里面沒(méi)有算上每年新增勞動(dòng)力50萬(wàn)人。

　　（五）政策環(huán)境不寬松

　　在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，基層感覺(jué)政策環(huán)境不大寬松，有一些政策性的障礙。一是基本農(nóng)田保護(hù)政策形成的障礙。稍微有些經(jīng)濟(jì)頭腦的農(nóng)民，他們流轉(zhuǎn)土地不是想繼續(xù)種糧種棉種油菜，雖然傳統(tǒng)的種植有些收獲，但不能獲得最大的.利潤(rùn)，他們至少想在流轉(zhuǎn)的土地上搞點(diǎn)比種糧更賺錢的“副業(yè)”，比方養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)，有的還想搞點(diǎn)加工業(yè)，有的本身就打算辦工廠。但基本農(nóng)田保護(hù)條例限制嚴(yán)格，自由發(fā)展的空間很小。二是村集體機(jī)動(dòng)地政策形成的障礙。《土地承包法》明確規(guī)定，村集體機(jī)動(dòng)地不能超過(guò)村土地面積的5%。后來(lái)中央和省關(guān)于土地二輪延包的政策又明確規(guī)定，過(guò)去有村級(jí)集體機(jī)動(dòng)地的可以保留，沒(méi)有的不能再留。而現(xiàn)在很大一部分鄉(xiāng)村干部流轉(zhuǎn)土地的積極性就是建立在擴(kuò)大集體“機(jī)動(dòng)地”發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)上。三是不允許城里人下鄉(xiāng)買地建房和不允許在耕地上建設(shè)長(zhǎng)期建筑的政策障礙。土地流轉(zhuǎn)應(yīng)該是開放的，農(nóng)村招商引資不應(yīng)該只在農(nóng)村打圈圈，應(yīng)該更多地把城市的資本和人才吸引到農(nóng)村去，讓城市生產(chǎn)要素也向農(nóng)村流動(dòng)而不是只有農(nóng)村生產(chǎn)要素向城市單向流動(dòng)。由于部分農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體特別是鄉(xiāng)村休閑游、畜禽規(guī)�；�養(yǎng)殖小區(qū)的經(jīng)營(yíng)主體，必須在較長(zhǎng)的流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，用少量土地建設(shè)必要的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或居住房屋，而目前此類建設(shè)只能以臨時(shí)建筑報(bào)批，且有效使用時(shí)間只有2年。四是農(nóng)村稅改政策、集體林權(quán)改革政策和惠農(nóng)政策也有一些條款不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。比方說(shuō)稅改政策規(guī)定的不允許清收歷年欠款，有的農(nóng)民以此為據(jù)也不向集體交納土地流轉(zhuǎn)的租金。比方說(shuō)還林權(quán)給農(nóng)民，把山地林地全分給老百姓了，村里想留點(diǎn)機(jī)動(dòng)地發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)就不可能了，原來(lái)已簽訂流轉(zhuǎn)合同的也不得不撕毀合同按大政策辦事，給集體帶來(lái)一些損失和干部工作帶來(lái)一些麻煩。比方說(shuō)惠農(nóng)政策里，就沒(méi)有很明確地考慮土地流轉(zhuǎn)后的問(wèn)題，沒(méi)有給土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)主以應(yīng)有的激勵(lì)。

　　三、適當(dāng)引導(dǎo)

　　土地流轉(zhuǎn)的目的是什么?順應(yīng)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的需求，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，促進(jìn)農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)村增速發(fā)展，推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)。核心是其中的“三增”。土地流轉(zhuǎn)的根本矛盾在哪里?在于穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)制度和流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，一個(gè)必須穩(wěn)住，三十年不變，二十年之后也不要變。一個(gè)需要流動(dòng)，農(nóng)民、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村這三農(nóng)都需要土地流動(dòng)，如果說(shuō)有第四農(nóng)叫農(nóng)民工的話，第四農(nóng)更需要土地流動(dòng)，不流動(dòng)就穩(wěn)不住，不流動(dòng)穩(wěn)定也失去價(jià)值，不流動(dòng)農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展就受到阻礙。當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)最大的制約在哪里?主要是流轉(zhuǎn)雙方需求并不旺，特別是流入方要求不強(qiáng)烈。

　　土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村帶方向性和帶根本性的課題，這道難題突破了，很多三農(nóng)問(wèn)題可能會(huì)迎刃而解，農(nóng)村社會(huì)會(huì)前進(jìn)一大步。解決這個(gè)問(wèn)題的意義不亞于農(nóng)村稅費(fèi)改革，甚至不亞于當(dāng)年進(jìn)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的重大歷史性改革，我們也可以把它叫做新的農(nóng)村土地制度的改革創(chuàng)新。

　　而根據(jù)我們的調(diào)查判斷，這個(gè)問(wèn)題的突破時(shí)機(jī)還不成熟，現(xiàn)在還處在新一輪土地流轉(zhuǎn)的恢復(fù)性階段，也就是初始階段。前面兩次土地流轉(zhuǎn)階段都可以作為層次劃歸這一初始階段，真正的大規(guī)模流轉(zhuǎn)土地時(shí)期還沒(méi)有到來(lái)，我們不能著急上火，更不能拔苗助長(zhǎng)，正確的態(tài)度是八個(gè)字：順其自然，適當(dāng)引導(dǎo)。這好比十月懷胎，未到預(yù)產(chǎn)期，硬要開胸破肚引下來(lái)，就會(huì)早產(chǎn)而發(fā)育不良，會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，甚至夭折。所以我們要耐心地等待瓜熟蒂落、水到渠成的時(shí)候，不過(guò)，必要的引導(dǎo)也是不可或缺的，這如同做些糾正胎位免其難產(chǎn)、加強(qiáng)鍛煉助其順產(chǎn)一樣的工作。

　　我們應(yīng)當(dāng)從哪些方面去適當(dāng)引導(dǎo)呢?一是要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)宣傳，為土地流轉(zhuǎn)營(yíng)造氛圍。二是要加大農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是小型農(nóng)田水利建設(shè)，為土地流轉(zhuǎn)打好基礎(chǔ)。二是要大力培育社會(huì)化服務(wù)體系，尤其是搞好機(jī)械插秧、信息與技術(shù)提供、資金融通等服務(wù)，為土地流轉(zhuǎn)作好支撐。四是要?jiǎng)?chuàng)建多種形式的合作經(jīng)濟(jì)組織，發(fā)揮龍頭企業(yè)、種田大戶、各種協(xié)會(huì)等引導(dǎo)帶動(dòng)作用，為土地流轉(zhuǎn)建好主體。五是要加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，把發(fā)展農(nóng)業(yè)優(yōu)質(zhì)板塊經(jīng)濟(jì)和土地流轉(zhuǎn)結(jié)合起來(lái)，為土地流轉(zhuǎn)增加效益。六是要加大農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移力度，搞好就業(yè)培訓(xùn)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必要條件。七是要完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，為土地流轉(zhuǎn)提供堅(jiān)強(qiáng)后盾。八是要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，為土地流轉(zhuǎn)持續(xù)健康發(fā)展成就制度機(jī)制。九是要出臺(tái)相關(guān)扶持激勵(lì)政策，為土地流轉(zhuǎn)加快發(fā)展增添活力動(dòng)力。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告15

　　土地流轉(zhuǎn)是加快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑，為全面了解我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)基本情況，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作又快又好的發(fā)展，根據(jù)市人大常委會(huì)的年度工作安排，近期，市人大常委會(huì)組織調(diào)研組，對(duì)我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組實(shí)地查看了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)示范點(diǎn)，查閱了相關(guān)的合同、臺(tái)賬等資料，聽取了相關(guān)方面的匯報(bào)，召開了座談會(huì)，走訪了部分經(jīng)營(yíng)戶和農(nóng)戶，聽取了部分鄉(xiāng)村干部和群眾代表的意見和建議�，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

　　一、全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作主要做法

　　近幾年來(lái)，我市各級(jí)政府及有關(guān)部門，積極宣傳相關(guān)政策法規(guī)，不斷規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，做強(qiáng)做大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，遵循依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，引導(dǎo)推進(jìn)全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作，取得了較好的成效，截至今年10月，全市累計(jì)土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)325.7萬(wàn)畝，占耕地面積的49.96%；累計(jì)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到386.23萬(wàn)畝，占耕地總面積的59.24%。

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，高度重視土地流轉(zhuǎn)工作。全市各級(jí)政府都成立了工作領(lǐng)導(dǎo)小組，分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，辦公室設(shè)在農(nóng)工辦。市委分管領(lǐng)導(dǎo)每月20日定期聽取適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)及土地流轉(zhuǎn)的工作匯報(bào)。同時(shí)，嚴(yán)格督查考核，每?jī)蓚�(gè)月對(duì)各縣區(qū)新增的土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)示范點(diǎn)進(jìn)行觀摩評(píng)比，匯總面上情況，及時(shí)解決工作中存在的問(wèn)題，觀摩評(píng)比結(jié)果與年終工作考核掛鉤。市委市政府制定了《農(nóng)業(yè)適度規(guī)模xx-xx年工作計(jì)劃》，把目標(biāo)任務(wù)細(xì)化分解到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)；制定了《宿遷市土地利用總體規(guī)劃（20xx-20xx）》全面指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)工作。

　�。ǘ�）規(guī)范土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，加快土地流轉(zhuǎn)步伐�！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十條規(guī)定“國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)�！蔽沂袊�(yán)格堅(jiān)持該項(xiàng)原則，通過(guò)入股、互換、出租、轉(zhuǎn)包等多種形式引導(dǎo)農(nóng)戶開展土地流轉(zhuǎn)。不斷規(guī)范土地流轉(zhuǎn)形式、程序、經(jīng)營(yíng)模式和保障機(jī)制，推廣使用土地信息化管理軟件，實(shí)行流轉(zhuǎn)管理的合同制和備案制，完善流轉(zhuǎn)登記和檔案資料的信息化管理。目前，全市所有縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和90％以上的村都已建立適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)臺(tái)帳。完善縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)建設(shè)，為農(nóng)民和各規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體及時(shí)提供土地流轉(zhuǎn)信息、政策咨詢、土地托管、流轉(zhuǎn)委托、中介介紹、流轉(zhuǎn)登記等服務(wù)，全市102個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，890個(gè)村（居）建立了村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，占總村數(shù)64%。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格堅(jiān)持“政府指導(dǎo)、自主協(xié)商”原則，根據(jù)不同片區(qū)、不同產(chǎn)業(yè)制定土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，并建立價(jià)格自然增長(zhǎng)機(jī)制，保護(hù)農(nóng)民利益不受損失。依據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法》，成立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)，累計(jì)開展50余宗土地糾紛仲裁工作，推動(dòng)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作規(guī)范化、法制化。

　　（三）注重典型示范帶動(dòng)，做大特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。突出重點(diǎn)區(qū)域流轉(zhuǎn)，以點(diǎn)帶面，做好“窗口”地帶的特色產(chǎn)業(yè)，抓好高速公路、一級(jí)公路、市縣干道沿線兩側(cè)的土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)示范點(diǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)；同時(shí)，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，突出經(jīng)營(yíng)示范點(diǎn)建設(shè)，要求每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有1個(gè)1000畝以上的土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)示范點(diǎn)，每個(gè)縣（區(qū)）都有１個(gè)1萬(wàn)畝以上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以點(diǎn)促面，發(fā)揮示范引導(dǎo)作用。積極引導(dǎo)有資本、懂技術(shù)、善經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理的種養(yǎng)大戶、農(nóng)民合作組織和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體參與農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，采取“大園區(qū)、多業(yè)主”形式和土地股份合作社等經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)展特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。一大批具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)示范基地和“一村一品”示范村鎮(zhèn)逐步建成。如沭陽(yáng)縣在耿圩鎮(zhèn)、泗陽(yáng)縣在王集鎮(zhèn)建立了萬(wàn)畝花卉基地；泗洪縣在青城線建立了10萬(wàn)畝有機(jī)稻米基地；宿豫區(qū)在黃墩鎮(zhèn)建立了省級(jí)萬(wàn)畝生產(chǎn)示范園；宿城區(qū)在成子河周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展萬(wàn)畝良種繁育。

　�。ㄋ模┌l(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，增強(qiáng)龍頭企業(yè)帶動(dòng)力度。土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)不是簡(jiǎn)單的土地整合，而是要推動(dòng)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)跨越。在《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》中提出“允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體�！蓖ㄟ^(guò)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，帶動(dòng)了一批龍頭企業(yè)，農(nóng)民專業(yè)合作社，家庭農(nóng)場(chǎng)等多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體的發(fā)展。今年以來(lái)，新增單體1000畝以上的.適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)達(dá)95宗，同比增長(zhǎng)30%，累計(jì)發(fā)展土地股份合作社852個(gè)，入社農(nóng)戶24.43萬(wàn)戶，入股面積52.91萬(wàn)畝。堅(jiān)持開展農(nóng)業(yè)招商引資，中糧集團(tuán)、蒙牛集團(tuán)、匯源集團(tuán)、雨潤(rùn)集團(tuán)、五得利集團(tuán)、益客食品、綠港、瑞克斯旺等一批投資規(guī)模大、帶動(dòng)能力強(qiáng)、科技含量高的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化大項(xiàng)目相繼落戶宿遷。重點(diǎn)培育扶持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，幫助企業(yè)做大做強(qiáng)。今年上半年，全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值394.2億元，同比增長(zhǎng)21.2%；農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值與農(nóng)業(yè)產(chǎn)值之比達(dá)到1.37：1。

　�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)政策扶持，提高農(nóng)民土地收益。國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)惠農(nóng)補(bǔ)貼均歸農(nóng)戶所有，同時(shí)，加大財(cái)政投入，近年來(lái)，財(cái)政一直設(shè)立專項(xiàng)資金支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，泗陽(yáng)縣、泗洪縣對(duì)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積達(dá)1000畝和3000畝以上的，每畝分別給予100元、200元的資金獎(jiǎng)勵(lì)。xx年全市累計(jì)投入近3000萬(wàn)元，其中省財(cái)政資金860萬(wàn)元、縣（區(qū)）財(cái)政資金20xx多萬(wàn)元，專項(xiàng)用于支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)、流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)搭建、土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織培訓(xùn)和仲裁機(jī)構(gòu)建設(shè)等。積極整合涉農(nóng)項(xiàng)目資金，在農(nóng)田基本建設(shè)、土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、特色農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)和農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼等項(xiàng)目?jī)?yōu)先給予扶持。在加大財(cái)政投入的同時(shí)，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，多渠道、多層次、多方式推進(jìn)適度規(guī)模。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┱�策宣傳不夠深入。一些基層干部對(duì)土地流轉(zhuǎn)的重要性，缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)引發(fā)矛盾，采取謹(jǐn)慎態(tài)度。少部分農(nóng)民土地情節(jié)比較深，擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)后，萬(wàn)一失業(yè)，今后生活得不到保障，對(duì)相關(guān)政策也心存疑慮，流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)。

　�。ǘ�）規(guī)模流轉(zhuǎn)難度較大。在實(shí)施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時(shí)，有一戶或者幾戶不能達(dá)成協(xié)議，導(dǎo)致地塊分散，機(jī)械化程度高的高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目難以落戶，制約規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。另外，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是“露天工廠”，自然風(fēng)險(xiǎn)較高，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)旺季的時(shí)候，用工困難，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，都阻礙著規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。大規(guī)模經(jīng)營(yíng)用地對(duì)水利灌溉等基礎(chǔ)設(shè)施也提出了新的要求，原有的水利設(shè)施難以滿足需求，而重新建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施需要時(shí)間和財(cái)力，在一定程度上也影響了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。

　　（三）流轉(zhuǎn)程序不夠規(guī)范。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在合同化程度不高、合同條款不全和改變土地用途等問(wèn)題，甚至在極個(gè)別地方還出現(xiàn)了違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。由于合同條款簡(jiǎn)單，容易造成違約責(zé)任和賠償規(guī)定不明確，引發(fā)矛盾和糾紛，給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素，土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制還需進(jìn)一步完善。少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村尚未建立完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，缺乏對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效管理、引導(dǎo)和服務(wù)。

　�。ㄋ模┱�策扶持力度不夠大。目前，除省里設(shè)立了土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)助資金外，市、縣（區(qū)）財(cái)政對(duì)土地流轉(zhuǎn)投入較少，導(dǎo)致基層流轉(zhuǎn)積極性不高。省財(cái)政僅對(duì)流轉(zhuǎn)500畝以上規(guī)模流轉(zhuǎn)進(jìn)行補(bǔ)貼，并且只是一次性補(bǔ)助每畝100元，對(duì)流出方的吸引力不大。而且在實(shí)際操作中，省財(cái)政對(duì)符合補(bǔ)助條件的土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目尚未全部補(bǔ)助到位，有的農(nóng)戶拿到補(bǔ)助，有的拿不到，產(chǎn)生矛盾。另外，目前的財(cái)政資金僅對(duì)流出方進(jìn)行補(bǔ)貼，對(duì)流入方?jīng)]有補(bǔ)貼，也沒(méi)有對(duì)規(guī)模糧食生產(chǎn)設(shè)定專項(xiàng)補(bǔ)貼項(xiàng)目，而土地流入方前期要投入大量的資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，加之糧食生產(chǎn)的收益甚微，導(dǎo)致困難較大。為了取得更多的收益，部分土地流轉(zhuǎn)改變土地用途，縮減了糧食種植面積，改種經(jīng)濟(jì)作物。

　　三、今后工作建議

　�。ㄒ唬┘哟笮麄骱团嘤�(xùn)力度。要對(duì)鄉(xiāng)村干部及農(nóng)民代表進(jìn)行流轉(zhuǎn)政策和業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)；充分利用各種方式，宣傳農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)政策要求，讓農(nóng)民切實(shí)意識(shí)到土地流轉(zhuǎn)有利于增收，有利于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。要通過(guò)典型示范，讓農(nóng)民切實(shí)看到土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際收益，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的信心，從而轉(zhuǎn)變思想，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

　�。ǘ�）加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范和服務(wù)。要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；用地要符合《宿遷市土地利用總體規(guī)劃（20xx-20xx）》相關(guān)規(guī)定，按規(guī)劃用地，力爭(zhēng)做到農(nóng)民有效益，土地有效率。同時(shí)要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)范操作的培訓(xùn)和指導(dǎo)，全面推行土地流轉(zhuǎn)合同管理制度，完善合同內(nèi)容，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)形式、程序、經(jīng)營(yíng)模式和保障機(jī)制，切實(shí)保障農(nóng)民利益。建立健全以協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟為主要內(nèi)容的土地承包和流轉(zhuǎn)糾紛解決制度，為依法搞好土地糾紛仲裁提供有力保障。要加強(qiáng)縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，在完善提高縣、鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)加快行政村（居）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站建設(shè)，力爭(zhēng)達(dá)到全覆蓋，為流轉(zhuǎn)雙方提供更便捷的服務(wù)。

　　（三）加強(qiáng)扶持保障工作。建議政府要加大對(duì)土地規(guī)模流轉(zhuǎn)的補(bǔ)貼，而且要對(duì)雙方都進(jìn)行補(bǔ)貼。要出臺(tái)對(duì)糧食規(guī)模經(jīng)營(yíng)的扶持政策，加快糧食集約化生產(chǎn)。要協(xié)調(diào)好金融機(jī)構(gòu)對(duì)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的信貸政策扶持。市、縣（區(qū)）政府要積極跑省進(jìn)廳，爭(zhēng)取省加大土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)助資金的扶持，也要設(shè)立土地流轉(zhuǎn)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，并建立資金投入增長(zhǎng)機(jī)制，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性和主動(dòng)性。同時(shí)，要完善土地流轉(zhuǎn)農(nóng)民的社會(huì)保障制度，不斷健全農(nóng)村社會(huì)保障體系�！吨泄仓醒腙P(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》明確指出“做好被征地農(nóng)民社會(huì)保障，做到先保后征，使被征地農(nóng)民基本生活長(zhǎng)期有保障�！睂�(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，要加強(qiáng)就業(yè)技能培訓(xùn)，并優(yōu)先安排在就業(yè)創(chuàng)業(yè)園或返鄉(xiāng)農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)園就業(yè)，要為一些缺少技術(shù)、不想外出打工的婦女和老年勞動(dòng)力提供就近就地打工機(jī)會(huì)，切實(shí)保障土地流出農(nóng)戶的利益。

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