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房地產項目分析報告
房地產項目分析報告(一)
一、項目概況
(一)、開發(fā)項目區(qū)位條件
威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經濟技術開發(fā)區(qū)大慶路以北,西起九龍河,東至海埠路,北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū),位于威海灣南側,東、北臨規(guī)劃環(huán)路,西側與皇冠房地產先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對,是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。
。ǘ、規(guī)劃方案
旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃,居住人口1.59萬人,其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃,規(guī)劃用地3.18公頃,規(guī)劃以居住為主,兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能,充分體現了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主,沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主,兼容一部分住宅?偨ㄖ娣e為90860㎡,其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲藏室3749㎡;地下車庫376個,建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%,容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質用地間的相互協(xié)調和銜接,體現了規(guī)劃區(qū)的現代和時尚,具備了高品質的居住環(huán)境和高標準的生活服務設施,創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。
二、建設條件
。ㄒ唬、建設地點條件
1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越,緊鄰威海灣與海上公園。
2、靠近公路,交通便利,離火車站及長途客運總站僅3公里。
3、周邊環(huán)境適宜,自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。
4、容積率較高,可規(guī)劃面積充足,場地地形地質條件滿足建設要求。
5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規(guī)劃配套齊全,學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。
。ǘ、建設實施條件
1、該詳細規(guī)劃已經全部完成,并通過市規(guī)劃局審批。
2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣,現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發(fā)商報名參加競拍。
3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近,為項目實施提供了得天獨厚的條件。
三、投資環(huán)境分析
(一)、宏觀環(huán)境分析
1、據國家有關部委及業(yè)內專家人士分析,政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長,保證房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展,系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規(guī)范,而對存量房市場的影響則是加大了交易成本,減少了供應量,對增量房價反而是保證和促進上漲的力量,我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。
2、據國家統(tǒng)計局資料報告,整體房價呈上漲趨勢,今年1—5月份,全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%,商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理 ,使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺,更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值,成為威海房地產商家的必爭之地。
。ǘ、微觀環(huán)境分析
1、威海投資環(huán)境良好,政策比較優(yōu)惠,特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系,給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū),樹立了良好的企業(yè)形象和信譽,創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā),將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。
3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強,加之商業(yè)住宅用地日趨緊張,使得威海房地產業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭,A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā),是皇冠房地產壯大企業(yè)經濟實力,提高經濟效益的機遇,是實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。
4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對,距皇冠房地產辦公樓約500米,與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔,獨特的地理位置,為皇冠房地產開發(fā)該項目提供了極其便利的條件,便于生產經營與管理,有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度,可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū),是無形的廣告,對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售,都將起到積極的作用。同時,皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理,將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象,形成規(guī)模管理 和經營,取得規(guī)模效益和效應,既可消除用戶對售后服務的顧慮,又可拉動銷售。而且,我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中,有利于形成整體優(yōu)勢,提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力,并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā),占得了商業(yè)先機,創(chuàng)造了條件。
四、市場分析與價格預測
。ㄒ唬、市場發(fā)展前景分 析
根據對今年以來出臺的房地產行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明,威海地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展前景看好,主要表現為:
1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升
近幾年,威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低,因此受宏觀調控影響較小,由于土地價格、建筑材料等價格上漲,房屋產品質量及配套標準的提高,造成商品房價格居高不下。
2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢
一是城鎮(zhèn)化進程加快,大量人口進城居住、就業(yè),將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化,將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。
3、二手房市場活躍對新房的促進
隨著房地產二級市場不斷活躍,如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。
4、政府將加大對地產開發(fā)的調控力度及城市建設的力度,將極大地改善城市面貌,進一步優(yōu)化城市空間布局,推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設,躋身世界精品居住城市行列,并吸引更多人群到威海購房居住。
5、房地產營銷方式的改變
房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。
。ǘ⒛繕丝蛻 的定位
目標客戶 群主要分為四類:
一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;
二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場;
三是當地居民更換舊房、二次置業(yè)的購房群;
四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。
。ㄈ、價格預測
根據本項目自身特點,參考當地房產價格及其發(fā)展趨勢,本項目預測價格:
1、多層住宅均價3900元/㎡;
2、高層住宅均價4200元/㎡;
3、商業(yè)網點均價4500元/㎡;
4、辦公樓均價3000元/㎡;
5、車位均價10萬元/個;
6、儲藏室均價1000元/㎡。
五、項目實施計劃
(一)、工程建設實施計劃
1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告,將在2005年7月6日進行土地競拍,如果我們競拍成功,取得土地使用權后,將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計,工程報建、審批等有關手續(xù),滿足2006年開工需要。
2、為了合理利用資金,將采用滾動開發(fā)的方式,先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅,回收資金后再開發(fā)商業(yè)網點、辦公樓、地下停車場等單體工程,擬開發(fā)建設期為3年(2006—2008年),2006年擬開發(fā)面積37902㎡,2007年擬開發(fā)面積26150㎡,2008年擬開發(fā)面積26808㎡,工程建設進度計劃(見附表1)。
3、以多年的開發(fā)經驗,科學先進的管理 模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行,施工過程中,要嚴格控制工程造價,提高工程質量,控制工期,提高資金周轉率。
。ǘN售計劃及營銷策略
1、銷售計劃
根據工程建設進度計劃及威海地區(qū)房地產發(fā)展走勢,該項目擬銷售周期為四年:2006年銷售收入5612萬元;2007年銷售收入9984.2萬元;2008年銷售收入9216.3萬元;2009年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算(見附表2)。
2、營銷策略
秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念,深入房地產市場調查研究,充分發(fā)掘樓盤的賣點,通過以下途徑和措施實現房屋銷售,獲取最大利潤。
(1)、進行廣泛的市場調查,通過目標客戶和目標市場的分析,對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位,建設適應客戶 需求的樓盤產品。
(2)、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略,實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式,及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通,利用客戶 群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受,提高對所開發(fā)產品的認識度。
。3)、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道,使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。
。4)、提供優(yōu)質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶,必須深入了解客戶,為顧客提供優(yōu)質完善的服務,讓客戶 感受到比預期更好的超值服務。
。5)、利用品牌戰(zhàn)略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應,提升企業(yè)核心競爭力,加強創(chuàng)新力,提高房屋的競爭優(yōu)勢,滿足客戶的期望,激發(fā)客戶 的購買愿望。
。6)、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下,新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略,將本項目的房屋價格,由低到高的順序推向市場,吸引客戶的關注,形成良好的市場氛圍,形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格,給客戶以“增值、保值”的信息,堅定購房客戶 的信心。
六、項目財務經濟分析
。ㄒ唬、投資估算
按每畝173.6萬元取得土地使用權,土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元,契稅248萬元),項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。(見附表3)
。ǘ )、資金籌措
根據投資估算及項目實施進度計劃,投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2,500.00萬元,應收回金海灣 醫(yī)院欠款2,000.00萬元,需新增貸款9,500.00萬元)。(見附表4)
。ㄈ、項目經濟效益分析
1、利潤估算表(見附表5)
本項目凈利潤2,141.06萬元,凈利率6.36%。
預測前提:
土地173.6萬元/畝;
營業(yè)收入33,666.10萬元;
平均銷售單價3,705.27元/平方米;
營業(yè)成本26,600.27萬元;
單位成本2,927.61元/平方米;
稅金3,854.77萬元;
費用1,070.00萬元;
貸款利息1,310.4萬元。
2、現金流量估算表(見附表6)
本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、靜態(tài)分析
投資利潤率(稅后)=項目凈利潤/項目投資支出總額
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。(數據見附表5)
。2)、動態(tài)分析
項目凈現值為277.46萬元,凈現值大于0,項目可行(計算見附表6)。
經計算,本項目的內部收益率為9.5%,參考同行業(yè)基準投資內部收益率8%,本項目的內部收益率大于基準投資收益率,項目可行。
七、風險分析(項目盈虧平衡分析)
銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價(1-稅費率)=27,670.27*10,000/3,705.27(1-11.45%)=84,334.35平方米
占計劃銷售量的92.82%
銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量(1-稅費率)=27,670.27*10,000/90,860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占計劃銷售單價的92.82%
盈虧平衡分析表明,當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時,項目保本,安全余度7.18%。
八、結論
經過我們認真研究分析論證,無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略,特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看,還是從保證皇冠房地產企業(yè)實現可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看,以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看,開發(fā)該項目均是必要的;同時,從財務評價等多個角度論證表明,在土地價格173.6萬元/畝以內拍得該宗土地,進行開發(fā)建設,該項目均是可行的。
綜上所述,該項目在投資方向、經濟規(guī)模、經濟效益和抗風險能力方面,既有可行性,又有可操作性。
房地產項目分析報告(二)
一、總論
1、項目建設背景
A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農工商總公司下屬的新城房地產開發(fā)公司由于資金不足,不能及時啟動本項目。恰逢整個地區(qū)的企業(yè)改制,有意轉讓本項目,這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質量和提高本地區(qū)的房地產整體水平,所以希望找到能開發(fā)高品質住宅的開發(fā)商項目可行性分析報告范文。而某省特別是B市的房地產開發(fā)公司不論是資金實力,還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。該項目已經取得了土地使用權證和項目規(guī)劃許可證,各項目談判工作已相繼展開。
2、項目概況
該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院,有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經營可行性分析報告,有新山大橋與古城區(qū)相連。項目占地126畝,其中120畝是建住宅用地,6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0,總建筑面積為16萬平方米,小高層和多層相結合,沿街底層為商業(yè)配套用房(約占5%)。具有一定的開發(fā)規(guī)模,并能為品牌的延續(xù)提供保障,給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。
本項目的建設資金完全由本公司自籌,不足部分通酒店可行性分析報告過土地抵押和預售房款解決。
二、A州市介紹
A州位于長江三角洲中部、某省東南部,東經l19°55'--121°20',北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海,西傍金陵,南接蘇杭,北依長江,面積8488.42平方公里,占全省面積的8.27%。(m.htc668.com)市區(qū)392.3平方公里,其中建成區(qū)68平方軟件項目可行性分析報告公里,古城區(qū)14.2平方公里。
三、A州市住宅市場分析
1、2002年以前A州市住宅市場分析
在這之前,A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2,古城區(qū)2500元/m2,而新區(qū)住宅價格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點:
、偻恋貎r格是一個首要的因素可行性分析報告模板。土地作為稀缺性資源,政府沒能做好土地供應的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告,以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。
、谡麄A州的住宅以零星分散建設為多,不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設。
、劬用窬幼∮^念沒有改變。大多數A州人項目可行性分析認為,過了運河就覺得離開了城市,到了郊區(qū)。而且也一直認為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū),不適宜居住。同時,新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好,在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。
、芟M觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”,只要有地方住,能吃飽,不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產。
2、2002年以來A州市住宅市場分析
2002年是A州房價飛漲的一年。2001年10月份,A可行性分析報告編寫州市土地全面實行招投標。這對于A州整個房地產市場是一個重要的轉折點,從至,開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標,土地市場更趨于公平。與此同時,政府出臺了一系列的相關政策。
、貯州強化“強市富民”意識,努力使全市經濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行,2002年全市經濟繼續(xù)走強。同時,改變全市居民的消費觀念。
、谝(guī)范房地產開發(fā),改善投資環(huán)境,使房地產開發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報告化、集約化經營。把房地產開發(fā)作為城市新的經濟增長點,大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設。
③在市區(qū)范圍內,加快土地供應制度的改革,停止新批量土地的開發(fā)項目,對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度,使開發(fā)總量得到控制。同時,積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。
④加強城市建設步伐,動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。
3、A州新區(qū)住宅市場煤炭經營項目可行性分析報告具體分析
A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤,而許多開發(fā)商已經聞風相繼提高樓盤價格。據A州市建設局市場調查統(tǒng)計:A州市今年房價總體上漲了14.8%。
四、項目投資估算及盈利分析
1、編制依據
①建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據;
、诟鞣N費率依據國家相關文件。
2、投資估算
3、銷煤炭可行性分析報告售收入
根據工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產現行市場預測,考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素,本區(qū)住宅均價定位為3300元/m2,低層商鋪均價定位為4500元/m2。
4、營業(yè)稅及附加
本項目應計營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅,綜上本項目的綜合稅率為6%,共應交納稅金及附加3408萬元。
5、盈利能力分析
五、結論與可行性分析報告編制建議
1、用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。一方面是為了降低項目的風險,另一方面是降低資金的壓力;
2、做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎之上的,包括小區(qū)可行性分析報告總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面,杜絕規(guī)劃設計單調,缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次,贏得高檔消費群,減少項目風險,提升樓盤形象。
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